2IP-Geschäftsführer Tobias Moroni Warum Fonds für Immobilien-Direktbestände interessant sein können

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Fallbeispiel 2: Einbringung und strategiekonforme (Re-)Strukturierung des Bestands

Historisch über längere Zeiträume gewachsene, direkte Immobilienbestände entsprechen bei einer gegenwartsbezogenen Betrachtung nicht in allen Fällen noch der aktuellen Portfoliostrategie des Anlegers. Für Institutionelle, die für ihr Haus die Immobilienstrategie anpassen oder neu definieren, kann die Einbringung ein sinnvoller Baustein im Rahmen eines umfassenden Konzepts zur Herstellung stringenter Strategiekonformität sein.

Dies mag sich beispielsweise ergeben, wenn das Haus seine Immobilienstrategie regional und sektoral erweitern will, ohne ausreichend Skaleneffekte mit dem hierfür erforderlichen Aufbau interner Ressourcen erzielen zu können. Der Direktbestand wird dann in den Fonds eingebracht und von der KVG treuhänderisch zu Gunsten des Anlegers verwaltet. 

Wenn dieser Fonds dann auch noch zum Beispiel von einer Immobilien-Master-KVG verwaltet wird, kann der Anleger den oder die jeweiligen für den Fonds nach Best-in-Class-Kriterien selektierten Asset Manager den Bestand verwalten lassen. So kann der Anleger das Portfolio neu ausrichten, indem er den beziehungsweise die Manager neben der Verwaltung des Bestands einerseits neue Immobilien erwerben, andererseits aber auch nicht mehr strategiekonforme Immobilien aus dem Bestand veräußern lässt. Dabei können bei einer Master-KVG innerhalb des Fonds auch Segmente für die einzelnen Nutzungsarten oder Regionen gebildet werden und jeweils spezialisierte Asset Manager dafür zum Einsatz kommen. 

Für Einbringungsstrategien, die wie im vorbeschriebenen Beispiel auf teilweise angestrebter Veräußerungsabsicht aufbauen, sind indes vorher genau die steuerlichen Implikationen in den Blick zu nehmen. Damit der Fonds seinen vermögensverwaltenden Charakter behält und sich nicht gewerblich infiziert, gelten für die einschlägigen deutschen Fonds beim Portfolio-Umschlag die Grenzen der aktiven unternehmerischen Bewirtschaftung (Sondervermögen) beziehungsweise des gewerblichen Grundstückshandels (geschlossene Spezial-InvKG).

Je nach Ausprägung der Veräußerungsabsichten können dann unter Umständen die Luxemburger Vehikel, wie zum Beispiel die Personengesellschaft, namentlich zum Beispiel die SCS, sinnvolles Einbringungsvehikel sein. Im Luxemburger Rechtsraum ist die Annahme, dass der Alternative Investmentfonds (AIF) als Fonds nicht gewerblich, sondern vermögensverwaltend ist, ein festes Prinzip und nicht wie etwa in Deutschland ein durchaus nur ausnahmebewährter Grundsatz.