Exit-Optionen So gelingt der Ausstieg aus Immobilien-Spezialfonds

Tobias Moroni ist ein Geschäftsführer (Managing Director) von Institutional Investment Partners. | © Institutional Investment Partners

Tobias Moroni ist ein Geschäftsführer (Managing Director) von Institutional Investment Partners. Foto: Institutional Investment Partners

Immobilien-Spezialfonds gewinnen bei institutionellen Investoren weiter an Bedeutung. Nach der Verwahrstellenstatistik des Fondsverbands BVI, die basierend auf den Meldungen der Verwahrstellen mittelbar auch das Fondsvermögen der Nicht-BVI-Mitglieder umfasst, wurde Ende 2018 in offenen und geschlossenen Immobilien-Spezialfonds insgesamt ein Immobilienvermögen von 110,68 Milliarden Euro verwaltet.

Dabei handelt es sich keineswegs um zeitlich unbefristete Investments. Wie die monatlichen Bundesbank-Statistiken zeigen, überstiegen beispielsweise im Zeitraum April 2018 bis April 2019 die Bruttomittelzuflüsse mit 17,17 Milliarden Euro das Nettomittelaufkommen von 11,92 Milliarden Euro deutlich. Das bedeutet, Anleger haben allein in diesem Zeitraum Anteilscheine im Wert von 5,25 Milliarden Euro zurückgegeben.

Fonds-Exits sind also trotz netto stark steigender Volumina für viele professionelle Investoren ein brandaktuelles Thema. Anleger sollten im eigenen Interesse die Exit-Optionen vor Auflage des jeweiligen Fonds bedenken und am besten schon bei der Vertragsgestaltung vor der Abgabe eines Commitments berücksichtigen.

Ausstieg des einzelnen Anlegers aus dem Anlegerkreis

Sucht ein einzelner Investor den Ausstieg aus dem Kreis der Anleger, sollte die Umsetzung einen möglichst schonenden Ausgleich der Interessen im Anlegerkreis ermöglichen. Die erforderliche Verfahrensordnung findet man typischerweise in den Anlagebedingungen des Fonds, da die gesetzlichen Rahmenbedingungen zum Fondsvertragswerk subsidiär sind.  Der Anleger muss nach den Bedingungen handeln, denen er sich selbst bei Unterzeichnung des Fondsvertragswerks verschrieben hatte.

Bei offenen Fonds ist die Anteilscheinrückgabe die erste Option; bei geschlossenen Beteiligungen sind Rückgaberechte hingegen in der Regel ausgeschlossen. Üblicherweise dürfen Rücknahmen nicht täglich, sondern nur monatlich erfolgen, wobei sich die zu beachtenden Rückgabefristen unterscheiden können.

Wichtiger ist für den Anleger, wie sich die Kapitalverwaltungsgesellschaft (KVG) bei Mehranlegerfonds zur Liquiditätsverwendung positioniert, falls die vorhandene Liquidität des Fonds nicht ausreicht, um alle Rückgabeverlangen mehrerer Anleger mit einem Mal bedienen zu können. Soll die Verteilung der vorhandenen Liquidität dem First-Come-First-Served-Prinzip folgen oder erscheint es interessengerechter, dass die KVG die Anteilscheinrücknahme für alle rückgabewilligen Anleger suspendiert?

Trotz der Unterschiede offener Spezialfonds zu Publikumsfonds ist diese Frage relevant, weil sie Spezialfonds in die Liquiditätsfalle tappen lassen kann. Für die Zwecke der Renditeoptimierung lassen Spezialfonds sich von den für Publikumsfonds geltenden Liquiditätsvorschriften befreien und halten in der Regel nur ein absolutes Mindestmaß in liquiden Mitteln. Schon vereinzelte Rückgabeverlangen können somit die zur Bedienung notwendige Liquidität überschreiten und den Fonds dazu nötigen, Assets entgegen der Investitionsstrategie abzustoßen, um einzelne Anleger auszuzahlen.