Fallbeispiel 3: Weniger volatiler Wertansatz für das Gesamtportfolio
Die Einbringung von ganz oder teilweise bereits abgeschriebenen Immobilien ergibt durchaus Sinn, wenn die Hebung stiller Reserven in der Bilanz niedrigere Erträge aus anderen Investments ausgleichen soll. Gleichzeitig stärkt die Aufwertung die Bilanz. Realisierte Gewinne aus der Einbringung inländischer Immobilien sind zudem für nicht steuerlich veranlagte Anleger nicht steuerbar. Nach der Einbringung ermöglicht der Fonds eine deutlich bessere Steuerung der Erträge. Direkt gehaltene Immobilien sind handelsrechtlich jährlich abzuschreiben, was den verwendbaren Ertrag aus den Immobilien deutlich reduziert. Werden indes die Immobilien eingebracht, werden sie ab dann zum Marktwert bilanziert und Abschreibungen gerade nicht mehr vorgenommen.
Hinzu kommt der Glättungscharakter der Bewertung innerhalb eines Fonds. Der Bewertungsansatz in einem Fonds folgt einem nachhaltigen, sprich langfristigen Ansatz. Außerdem ist der Wertansatz für das Gesamtportfolio insgesamt weniger volatil, da sich Wertschwankungen einzelner Immobilien des Portfolios untereinander ausgleichen.
Spezifische Gesichtspunkte bei der Einbringung
Identifiziert das Haus für sich einen der genannten strategischen Gründe, so sind vor der Einbringung zunächst einige Erwägungen anzustellen. Als erstes stellt sich die Frage nach dem geeigneten Fondsvehikel. Von den hier wiederum verschiedenen relevanten Fragen ist diejenige, wie die Grunderwerbsteuerfreiheit des Einbringungsvorgangs gesichert werden kann, sicherlich eine der vordringlichsten.
Grundsätzlich kommt hier das Sondervermögen oder die Personengesellschaft in Betracht. Bei Spezial-Sondervermögen wird dann im Fondsvertragswerk festgelegt, dass abweichend vom gesetzlichen Normalfall offener Immobilienfonds die Anleger das Eigentum an den Vermögensgegenständen des Fonds behalten und die KVG nur die Verfügungsbefugnis über sie übertragen bekommt; deshalb spricht man vom sogenannten Miteigentumsfonds.
Diese Lösung wurde allerdings in der Rechtsberatungspraxis zu einer Zeit eher aus der Not entwickelt, als seinerzeit die Personengesellschaft in Form der heutigen geschlossenen Spezial-InvKG noch nicht als Fondsalternative zur Verfügung gestanden hatte.