Umfang der Geschäfte muss erheblich sein
Der Gesetzgeber möchte mit dieser Anforderung nur das „wirklich“ operativ tätige Wohnungsunternehmen begünstigen. Die gewerbliche Prägung allein reicht nicht aus. Vielmehr kommt es darauf an, ob nach den tatsächlichen Gegebenheiten ein wirtschaftlicher Geschäftsbetrieb vorliegt oder nicht. Dieser Bereich bleibt ein wenig unbestimmt und kann nur individuell anhand von Indizien geprüft werden.
Zunächst muss der Umfang der Geschäfte erheblich sein. Der Jahresumsatz sollte über 250.000 Euro liegen und eine gewisse Art der Geschäftstätigkeit vorliegen. Ein eigenständiges Büro muss unterhalten werden und die Organisationsstruktur der Geschäfte muss umfangreich sein.
Entsprechend geeignete Angestellte, große eigene Büroräume und das Führen von Handelsbüchern sprechen für eine solche Organisationsstruktur. Insbesondere ist es nötig, die angebotenen Dienstleistungen des Unternehmens wie etwa Vermietung, Verwaltung, und so weiter nicht nur auf das eigene Wohnungsportfolio zu beschränken, sondern einer breiten Öffentlichkeit anzubieten.
Die eher qualitativ angesiedelten Anforderungen an einen wirtschaftlichen Geschäftsbetrieb zeigen, dass insbesondere hier Interpretationsspielraum besteht. In vielen Fällen ist daher das Einholen einer verbindlichen Auskunft im Vorfeld der geplanten Übertragung zu empfehlen.
Der Gesetzgeber hat in den Erbschaftsteuerrichtlinien 2011 eine Nichtaufgriffsgrenze für die Frage nach dem wirtschaftlichen Geschäftsbetrieb eingeführt. Danach soll ab 300 Wohnungen die Prüfung obiger Indizien entfallen.
Alles in allem ist das Wohnungsunternehmen eine gute Gestaltung, um größeres Immobilienvermögen erbschaftsteuerfrei zu übertragen. Da das jetzige Erbschaftsteuergesetz aufgrund der anzunehmenden Verfassungswidrigkeit nicht von Dauer sein dürfte, ist eine solche Gestaltung aufgrund der ertragsteuerlichen Nachteile nur dann zu empfehlen, wenn zeitnah große Teile des Vermögens übertragen werden sollen.
Schont die Erben: Regelverschonung und Optionsverschonung
Ein Betriebsvermögen kann unter bestimmten Voraussetzungen ganz oder weitestgehend von der Erbschaft- beziehungsweise Schenkungsteuerbelastung verschont bleiben.
Die Regelverschonung sieht einen Abschlag von 85 Prozent vor – nur 15 Prozent des übertragenen Vermögens muss der Erwerber dann versteuern. Das gilt allerdings nur dann, wenn das Betriebsvermögen nicht zu mehr als 50 Prozent aus Verwaltungsvermögen besteht.
Im Falle der Optionsverschonung ist bei einem Verwaltungsvermögensanteil von nicht mehr als 10 Prozent ein Verschonungsabschlag in Höhe von 100 Prozent zu gewähren. Der Erwerber muss also gar nichts versteuern. Zum Verwaltungsvermögen zählen unter anderem vermietete Grundstücke, Wertpapiere, Kunst, Edelmetalle und seit 2013 auch hohe Anteile an Finanzmitteln im Betriebsvermögen.
Über die Autoren
Der Autor Mario Kuppe ist seit über zehn Jahren als Steuerberater und CFP auf die steu-errechtlichen Fragen und die strategische Ausrichtung großer Vermögen spezialisiert. In dieser Funktion ist er selbstständig tätig und als Syndikus bei einer großen deutschen Bank angestellt.
Der Autor Jörg Plesse ist Erb- und Stiftungsmanager im Private Banking der Norddeutschen Landesbank. Er hat aus seiner Tätigkeit bei mehreren Privat- und Regionalbanken langjährige Erfahrung in den Bereichen Family Office, Wealth Management und Unternehmensnachfolgeberatung. Daneben arbeitet er als freiberuflicher Dozent und Fachbuchautor.