Mit einem Wohnungsunternehmen Villa steuerfrei übertragen

Jörg Plesse und Mario Kuppe

Jörg Plesse und Mario Kuppe

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Nach seinem 55. Geburtstag macht sich der Privatier Klaus Bach erstmals Gedanken zur eigenen Vermögensnachfolge. Er besitzt eine Reihe von Immobilien, in die er mit Vorliebe und seit Jahrzehnten investiert.

Eine Übersicht ergibt, dass er in Hamburg vermietete Mehrfamilienhäuser im Wert von 75 Millionen Euro hat, die mit rund 33,8 Millionen Euro belastet sind. Daneben hat er eine Villa in Blankenese für 4 Millionen Euro sowie eine Millionen Euro Bargeld. Die Einnahmen aus dem Immobilienvermögen reichen problemlos für Zins und Tilgung sowie einen angenehmen Lebenswandel.

Er möchte das Immobilienvermögen dauerhaft in der Familie halten, bereits jetzt möglichst steuergünstig Vermögen auf seine beiden Töchter übertragen und trotzdem die Kontrolle und die Erträge behalten. Beson¬dere Gedanken macht er sich auch wegen seiner beiden Töchter Julia (25) und Katharina (27). Diese geraten nach Auffassung des Vaters immer an die falschen Männer, weshalb er unter allen Umständen einen späteren Einfluss oder Zugriff der noch nicht existierenden Schwiegersöhne ausschließen möchte.

Es sind etwa 330 Wohnungen vorhanden, die er alle selbst bewirtschaftet und vermietet, nur Handwerkerleistungen vergibt er an Dritte. Er hält derzeit alle Objekte im Privatvermögen und erzielt Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung.

In der jetzigen Struktur ist das Vermögen steuerlich nicht privilegiert. Auf die mögliche Übertragung wird in der Ausgangslage inländische Erbschaft- oder Schenkungsteuer fällig. Wohn- und Gewerbeimmobilien sind nach dem sogenannten Ertragswertverfahren zu bewerten, nach dem der Jahresertrag der Immobilie mit einem pauschalen Multiplikator multipliziert wird.



Häufig liegen die so ermittelten Werte nahe an oder sogar über den tatsächlichen Verkehrswerten. In guten Lagen, beispielweise in Hamburg, dürfte der Verkehrswert aber deutlich über dem steuerlichen Wert liegen. Sollte der tatsächliche Verkehrswert jedoch in Wahrheit niedriger sein, so kann der Steuerpflichtige das über ein Gutachten nachweisen.

Der Ertragswert und damit der erbschaftsteuerliche Wert für das Immobilienportfolio von Herrn Bach liegt nach Abzug des pauschalen Abschlags in Höhe von 10 Prozent auf die Ertragswerte der Mietobjekte bei rund 67,5 Millionen Euro.

Das Immobilienportfolio ist zu 45 Prozent fremdfinanziert. Würde Klaus Bach seinen Kindern in der Ausgangslage je 30 Prozent der Immobilien schenken, wären jeweils rund 2,5 Millionen Euro Schenkungsteuer zu zahlen.

Diese Steuerbelastung könnte jedoch vermieden oder deutlich reduziert werden, wenn jetzt die richtigen Schritte eingeleitet werden. Das erste Kunststück liegt darin, den richtigen Strukturrahmen für eine tragfähige und langfristige Familienlösung zu finden.

Das richtige Instrument ist in diesem Fall ein Wohnungsunternehmen, das als Familiengesellschaft, auch Familienpool genannt, ausgestaltet ist. Wenn er ein Wohnungsunternehmen gründet und seine Immobilien dort einbringt, kann er im Fall der Schenkung oder Erbschaft die steuerlichen Privilegien für Betriebsvermögen in Anspruch nehmen und gegebenenfalls komplett erbschaftsteuerfrei übertragen.

Beim Familienpool können darüber hinaus alle Möglichkeiten des Gesellschaftsrechts zur Gestaltung, Strukturierung und Übertragung des Familienvermögens genutzt werden.