Mit einem Wohnungsunternehmen Villa steuerfrei übertragen

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Jede Rechtsform ist denkbar

Ein Familienpool kann grundsätzlich in jeder denkbaren Rechtsform errichtet werden. In der Praxis kommen vor allem folgende Rechtsformen vor: Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR), KG, GmbH & Co. KG, GmbH, AG Unternehmergesellschaft (UG) oder auch UG & Co. KG.

Man kann nicht grundsätzlich eine Gesellschaftsform als die beste bezeichnen. Stattdessen hängt die richtige Wahl der Rechtsform von den beteiligten Personen sowie der Art und Höhe des zu übertragenden Vermögens ab. In diesem Fall dürften die GmbH & Co. KG oder alternativ die UG & Co. KG die sinnvollsten Rechtsformen sein.

Die Gesellschaftsverträge könnten dann so ausgestaltet werden, dass Herr Bach seine wichtigsten Ziele erreicht:

• Die Vererbbarkeit und Übertragbarkeit von Gesellschaftsanteilen kann im Gesellschaftsvertrag auf einen genau bestimmten Personenkreis, zum Beispiel Abkömmlinge, beschränkt werden. Auf diese Weise kann verhindert werden, dass Vermögensteile an Familienfremde inklusive Ehegatten fallen.

• Herr Bach könnte sich im Gesellschaftsvertrag auch für den Fall eine Mehrheit der Stimmrechte und die alleinige Vertretungsmacht vorbehalten, dass er bereits den größten Teil des Vermögens (Gesellschaftsanteile) übertragen hat. Auf diese Weise könnte er die alleinige Kontrolle behalten und trotzdem rechtlich und steuerlich den größten Teil seines Vermögens bereits an seine Töchter übertragen.

• Er könnte sich auch nach einer Übertragung von Gesellschaftsanteilen einen Großteil der Erträge gesellschaftsvertraglich vorbehalten. Alternativ könnte er sich bei dieser Übertragung auch den Nießbrauch vorbehalten. Dabei mindert der Nießbrauchswert auch noch den Schenkungsteuerwert.

• Darüber hinaus kann im Gesellschaftsvertrag auch von jedem Gesellschafter der Abschluss eines Ehevertrags verlangt werden, wobei Zuwiderhandlungen gesellschaftsvertraglich sanktioniert werden, zum Beispiel durch eine Einziehung der Gesellschaftsanteile.

Diese Familiengesellschaft sollte dann als Wohnungsunternehmen ausgestaltet und die vermieteten Immobilien dort eingebracht werden. Danach können bei Übertragungen die erbschaft- und schenkungsteuerlichen Vorteile für Betriebsvermögen genutzt werden.

Würde Klaus Bach seine Immobilien nicht im Privatvermögen halten, sondern im Betriebsvermögen, wären diese dennoch grundsätzlich nicht begünstigt, da der Betrieb 100 Prozent „schädliches“ Verwaltungsvermögen hätte.

Es sei denn, er würde seine Immobilien in einem sogenannten „Wohnungsunternehmen“ halten, dann wären die Immobilien kein schädliches Verwaltungsvermögen mehr. In der Folge wäre eine Anteilsübertragung an seine Töchter, seine Frau oder einen Dritten voll begünstigt möglich. Voraussetzung dafür ist dann, dass diese die Optionsverschonung wählen, die Haltefrist von sieben Jahren einhalten und die Entnahmen in dieser Zeit begrenzen.

Der Gesetzgeber hat das Wohnungsunternehmen in Paragraf 13b Absatz 2 Nr. 1d ErbStG wie folgt definiert: Immobilien sind dann kein Verwaltungsvermögen im Sinne obiger Begünstigungen, wenn

• die Immobilien zu einem Betriebsvermögen oder zum Vermögen einer Kapitalgesellschaft gehören und

• der Hauptzweck des Betriebs die Vermietung von Wohnungen ist und

• der Umfang einen wirtschaftlichen Geschäftsbetrieb erfordert.

Diese Kriterien müssen erfüllt werden.

Nur Betriebsvermögen kann die angestrebten substanzsteuerlichen Begünstigungen in Anspruch nehmen. Dies richtet sich grundsätzlich nach der ertragsteuerlichen Qualifikation, sodass für Anteile an gewerblichen Einzelunternehmen, gewerblich tätigen Personengesellschaften, gewerblich geprägten GmbH & Co. KGs und an Kapitalgesellschaften, sofern die Beteiligung größer als 25 Prozent ist, die obigen substanzsteuerlichen Begünstigungen in Anspruch genommen werden können.

Bach müsste seine Immobilien etwa in eine gewerblich geprägte Personen- oder in eine Kapitalgesellschaft einbringen. Neben möglichen substanzsteuerlichen Vorteilen sind ertragsteuerliche Konsequenzen zu beachten, die gegen angestrebte Vorteile abzuwägen sind.

Bei Einbringung der Immobilien in ein Betriebsvermögen kann eine ertragsteuerliche Realisierung vorliegen, die im Privatvermögen innerhalb der gegebenen Zehn-Jahresfrist zu einem steuerpflichtigen privaten Veräußerungsgeschäft führt.

Insbesondere bei Kapitalgesellschaften ist das anzunehmen, bei der Einlage in eine Personengesellschaft nur bei entsprechend späterer Veräußerung. Auch ist bei Mitübertragung von Verbindlichkeiten abzuwägen, ob eine teilweise Entgeltlichkeit vorliegt, die Abschreibungsreihen oder auch Themen wie die Gefahr gewerblichen Grundstückshandels beeinflusst.

Um die ertragsteuerlichen Konsequenzen möglichst niedrig zu halten, sind insbesondere Wohnungen, die länger als zehn Jahre im Bestand sind, zuerst einzubringen. Objekte ohne Fremdfinanzierung und Objekte innerhalb der Zehn-Jahresfrist folgen unter individueller Abwägung dann nach.

Sind die Immobilien in das Betriebsvermögen – hier beispielhaft die gewerblich geprägte GmbH & Co. KG – eingebracht, verändert sich auch die ertragsteuerliche Behandlung der Immobilienerträge gegenüber der bisherigen Situation. Im Privatvermögen sind Verkaufserfolge nach Ablauf der Zehn-Jahresfrist steuerfrei.

Künftige Wertsteigerungen der Immobilien im Betriebsvermögen sind hingegen fristenunabhängig bei Realisierung zu versteuern. Je nach erwarteter Wertsteigerung kann sich diese Änderung als erheblicher Nachteil herauskristallisieren.

Die laufenden Überschüsse aus den Immobilienerträgen unterliegen im Beispiel der GmbH & Co KG nicht mehr nur der Einkommensteuer und dem Solidaritätszuschlag, sondern auch noch der Gewerbesteuer, die in weiten Teilen anrechen-, beziehungsweise kürzbar ist.

Die laufende ertragsteuerliche Belastung fällt je nach Standort der Gesellschaft ähnlich oder leicht höher aus als bei den bisherigen Einkünften aus Vermietung und Verpachtung im bisherigen Privatvermögen.

Der Gesetzgeber schreibt den Hauptzweck „Vermietung von Wohnungen“ als Voraussetzung für die Inanspruchnahme der substanzsteuerlichen Vorteile eines Wohnungsunternehmens vor. Hauptzweck ist hier als überwiegend beziehungsweise mehrheitlich zu verstehen. Eine konkrete Grenze besteht nicht, ebenso wenig wie eine Grundlage für die Beurteilung des Hauptzwecks.