Auswirkungen auf die Praxis
Für die Immobilien(fonds)-Branche und ihre Dienstleister ergeben sich folgende Auswirkungen:
- Auch die Verwaltungsleistungen gegenüber geschlossenen Immobilienfonds, in der Regel in der Rechtsform der Investment-KG, können unter die Steuerbefreiung fallen. Bei den im Urteil genannten Kriterien stellt sich unseres Erachtens bei zwei Kriterien die Frage, ob die deutsche Investment-KG diese erfüllt.
Einerseits bei der Formulierung „…Gewinn, der an sämtliche Anteilsinhaber in Form einer Dividende auszuschütten ist…“. Das Urteil ist für eine niederländische AG (N.V.) ergangen, nicht für einen Immobilienfonds in der Rechtsform einer Personengesellschaft.
Unseres Erachtens kann das Kriterium der Gewinnverteilung kein Ausschlusskriterium für die Umsatzsteuerbefreiung sein, da dies sonst eine Einschränkung nach der Rechtsform nach sich ziehen würde.
Andererseits muss ein Immobilienfonds mit einem Wertpapierfonds in Form der entsprechenden (OGAW)-Richtlinie vergleichbar sein. Immobilien-Anlagevehikel, die nicht nach dem Grundsatz der Risikomischung angelegt sind, werden dieses Kriterium nicht erfüllen. Daher wird eine Investment-KG mit nur einem Anlageobjekt nicht unter die Steuerbefreiung fallen. - Die Entscheidung des EuGH, dass die Verwaltung eines Sondervermögens nicht die tatsächliche Bewirtschaftung der Immobilien umfasst – wie von der Generalanwältin beantragt – ist überraschend. Nur die vorgenannten Tätigkeiten in Bezug auf die Wahl sowie den An- und Verkauf der Immobilien und zum anderen Tätigkeiten der Verwaltung und des Rechnungswesens sollen steuerbefreit sind.
Bedauerlicherweise konkretisiert der EuGH jedoch nicht, ob an diese Tätigkeiten weitere Voraussetzungen zu knüpfen sind, oder ob sämtliche damit in Zusammenhang stehende Tätigkeiten unter die Umsatzsteuerbefreiung fallen.
- Ermittlung des Betrags der Einkünfte und des Preises der Anteile oder Aktien an dem Fonds,
- die Bewertung des Vermögens,
- die Buchführung,
- die Vorbereitung der Erklärungen über die Verteilung der Einkünfte,
- die Lieferung von Angaben und Unterlagen für die regelmäßig zu veröffentlichenden Abschlüsse und die Steuererklärungen, Statistiken und Mehrwertsteuererklärungen sowie die Vorbereitung der Voraussagen über die Erträge.
Fazit
Für Geschäftsführer von Kapitalverwaltungsgesellschaften und geschlossenen Immobilienfonds besteht nun unmittelbarer Handlungsdruck.
Sie müssen prüfen, ob die von ihnen verwalteten oder gesetzlich vertretenen Immobilienfonds sich durch das EuGH-Urteil besser stellen können als bisher, um Schaden von den Anlegern abzuhalten. Andernfalls droht Ihnen eine Organhaftung als Geschäftsführer. Dies gilt insbesondere
- für die Geschäftsführer risikodiversifizierter geschlossener Investment-KGs, da diese sich nun auf die Steuerfreiheit betreffend der genannten Eingangsleistungen – auch der Leistungen der KVG - berufen können, und
- bei allen Immobilienfonds (offen und geschlossen), deren Vorsteuerschlüssel kleiner 100 Prozent ist. Dies ist immer dann der Fall, wenn steuerfreie Vermietungen gegeben sind. Hier muss geprüft werden, welche bestehenden Dienstleistungsverträge von der Steuerbefreiung betroffen sind. Zumindest beim Neuabschluss von Verträgen mit Dienstleistern wird man darauf hinwirken müssen, eine Steuerfreiheit auf Grundlage des EuGH-Urteils zu vereinbaren.
Über den Autor:
Alexander Lehnen ist Geschäftsführer von Crowe Kleeberg Real Estate, einer Beratungsgesellschaft mit dem Fokus auf die mittelständische Immobilienwirtschaft in Deutschland. Der Steuerberater und Wirtschaftsprüfer ist auf die steuerliche Strukturierung von Immobilieninvestitionen sowie die steuerliche und aufsichtsrechtliche Fondsstrukturierung spezialisiert.