private banking magazin: Ist der Online-Handel ein starker Wettbewerber?
Väth: In Einzelfällen schon. So schauen wir uns Media-Märkte sehr genau an. Ein Apple-Store dagegen ist in erster Linie repräsentativ. Ob die Kunden da kaufen oder im Netz, ist unerheblich. Und es gibt Comebacks attraktiver Mieter. Etwa Lacoste. Die waren mal toll, dann verschwunden, und nun sind sie wieder da. Oder Burberry. Die haben sich neu erfunden.
private banking magazin: Abercrombie & Fitch?
Väth: Schon wieder out. Wenn die Kids sehen, dass jeder in der Klasse so ein Teil hat, ist die Marke unten durch.
private banking magazin: Nun ist es Superdry.
Väth: Richtig. Ich war gerade in London, und von zehn Leuten, die mir auf der Straße begegnet sind, hatten drei Jacken von Superdry. Gerade bei der Identifikation solcher erfolgreicher Marken greife ich auch auf das Netzwerk von Aktien- und Branchenanalysten von Fidelity zurück. Das ist oft ein unschätzbarer Vorteil, mal eben kurz entsprechende Erkundigungen einholen zu können.
private banking magazin: Wie behandeln Sie die unterschiedlichen gewerblichen Immobilien im Fonds?
Väth: Wir haben Sektor-Limits nach Büro-, Logistik- und Einzelhandelsobjekten. Das Gleiche gilt aber auch für Regionen und Länder, die jeweils einen bestimmten Anteil am Portfolio nicht überschreiten dürfen. Zielmärkte sind Deutschland, Frankreich und Benelux. Last but not least darf ein Objekt keinesfalls mehr als 20 Prozent des Portfoliowerts überschreiten. In diesem Drei-mal-drei- Spielfeld wollen wir eine gute Mischung herstellen.
private banking magazin: Wäre eine Halle von Zalando was?
Väth: Nein, bei nur einem Mieter auf einer solchen Fläche wäre das für uns ein zu großes Klumpenrisiko: Diese Hallen sind gigantisch, gut 70.000 Quadratmeter. Da kann eine Anschlussvermietung sehr schwierig werden.
private banking magazin: Sie prognostizieren eine jährliche Ausschüttung von 4 bis 5 Prozent. Wie wollen Sie das schaffen?
Väth: Das ist ein einfacher Ansatz. Der durchschnittliche Ankaufsfaktor liegt um das 15-Fache. Das entspricht 6,5 Prozent. Da kommen noch Transaktionskosten dazu. Nach Fondskosten kommen Sie auf die 5 Prozent. Das 15-Fache ist der Schnitt. Die Berliner Ku’damm-Immobilie lag bei Faktor 19. Aber da können wir die Miete sukzessive erhöhen. Für ein DHL-Objekt in Berlin, in der Umgebung sitzen auch Amazon und Zalando, haben wir Faktor 11 bezahlt. Dieser Mieter ist für neun Jahre fest eingeloggt, was uns Sicherheit gibt. Kaufen Sie die Aktie der Deutschen Post, gibt es derzeit rund 2,8 Prozent Dividende. Wir haben 9 Prozent und den Sachwert dahinter. Damit fühlen wir uns sehr wohl.
Fidelity Eurozone Select Immobilienfonds
• Konzentration auf Deutschland, Frankreich und die Benelux-Staaten
• Diversifikation über Büro-, Einzelhandels- und Logistikimmobilien
• 140 Millionen Euro Bestandsvolumen, 10 Investoren
• Mindestzeichnung: 5 Millionen Euro, halb offen, Abruf und Rückgaben binnen 6 bis 9 Monaten
• Zielrendite: 8 Prozent pro Jahr
• Zielausschüttung: 4 bis 5 Prozent pro Jahr
• Kein Ausgabeaufschlag
• Managementfee von 0,85 Prozent pro Jahr