Das neue Zweitwohngesetz
Nebst der Lex Koller existiert eine weitere Hürde auf dem Weg zum Kauf einer Ferienwohnung in der Schweiz. Am 1. Januar 2016 ist das Zweitwohnungsgesetz in Kraft getreten, welches in allen Tourismusgemeinden in den Schweizer Bergen und im Kanton Tessin, die aktuell einen Zweitwohnungsanteil von über 20 Prozent aufweisen, den Bau zusätzlicher Ferienwohnungen verbietet. Dieses Gesetz kommt nebst vielen anderen Gemeinden auch in den bekannten Ferienorten St. Moritz, Davos, Arosa, Klosters, Gstaad, Zermatt und Ascona zur Anwendung.
Das Gesetz will den Bau von zusätzlichen „kalten Betten“, das heißt von Ferienwohnungen verhindern, die lediglich einige Wochen pro Jahr von ihren Eigentümern genutzt, ansonsten jedoch das ganze Jahr über leer stehen. Das neue Gesetz betrifft sowohl Schweizer als auch Ausländer, das heißt auch Deutsche, die in der Schweiz eine Ferienwohnung bauen oder kaufen möchten.
Deutsche, welche in den Schweizer Gemeinden mit einem Zweitwohnungsanteil von über 20 Prozent eine Ferienwohnung erwerben wollen, sollten vor dem Kauf den Status der Wohnung genau abklären.
Handelt es sich um eine Wohnung, die bereits im März 2012 oder früher bestand (sogenannte altrechtliche Wohnung), so kann diese bedenkenlos gekauft werden, da sie trotz Inkrafttreten des Zweitwohnungsgesetzes weiterhin als Ferienwohnung (Zweitwohnung) genutzt werden kann. Sie kann später auch wieder an einen Dritterwerber veräußert werden, der sie wiederum als Ferienwohnung nutzen darf. Die Hauptnutzfläche solch altrechtlicher Wohnungen darf sogar um bis zu 30 Prozent erweitert werden.
Vorsicht ist demgegenüber beim Kauf von Wohnungen geboten, die in einer Gemeinde mit einem Zweitwohnungsanteil von über 20 Prozent liegen und deren Bau erst ab März 2012 oder später bewilligt wurde. Solche Wohnungen dürfen nur als Erstwohnungen genutzt werden, eine Nutzung als Ferienwohnung (Zweitwohnung) ist demgegenüber unzulässig.
Vor dem Kauf einer Wohnung sollten deutsche Käufer daher stets anhand des Grundbuchauszugs verifizieren, ob für die betreffende Wohnung allenfalls eine Nutzungsbeschränkung besteht.
Segmentierung des Immobilienmarktes
Das neue Zweitwohnungsgesetz führt in den Schweizer Ferienorten mit einem Zweitwohnungsanteil von mehr als 20 Prozent zu einer Segmentierung des Immobilienmarktes. Den als Erst- oder als Ferienwohnung nutzbaren, vor März 2012 erbauten beziehungsweise bewilligten Wohnungen stehen die erst nach diesem Zeitpunkt erbauten Wohnungen gegenüber, welche einer Nutzungsbeschränkung unterliegen, weil sie nur als Erstwohnungen genutzt werden dürfen.
Aufgrund des begrenzten Angebots an entsprechenden Immobilien kann davon ausgegangen werden, dass altrechtliche Wohnungen generell eine Wertsteigerung erfahren werden, weil sie keiner Nutzungsbeschränkung unterliegen und sogar maßvoll erweitert werden dürfen. Deutsche, die bereits jetzt Eigentümer einer solchen Immobilie sind, können sich über eine absehbare Wertsteigerung freuen.
Fazit
Da die Schweiz klein ist, ist der Immobilienmarkt teils stärker reglementiert als in anderen Ländern. Nebst der Prüfung der Immobilie selbst und des Immobilienkaufvertrags sollten deutsche Käufer vor dem Kauf einer Ferienwohnung in den Schweizer Bergen oder im Tessin daher stets auch die besonderen Vorschriften der Lex Koller und des Zweitwohnungsgesetzes beachten und entsprechende Vorabklärungen vornehmen.
Werden diese keineswegs unüberwindbaren Hürden auf dem Weg zur Ferienimmobilie jedoch erfolgreich übersprungen, so steht dem Traum von der Schweizer Ferienwohnung schon bald nichts mehr im Wege.
Über den Autor:
Patrick von Arx ist Rechtsanwalt in Zürich. Er berät Privatpersonen und Unternehmer im Erbrecht, bei der Unternehmensnachfolgeplanung und bei der Wohnsitzverlegung oder Verlegung des Unternehmenssitzes in die Schweiz, beim Kauf von Anteilen an Schweizer Unternehmen und auch beim Kauf von Häusern und Wohnungen in der Schweiz. Er fungiert auch als Testamentsvollstrecker (Schweizerisch: Willensvollstrecker), vertritt Erben in Gerichtsverfahren und bietet Family-Office-Dienstleistungen an.