„Lex Koller“ im Blick Was Deutsche beim Immobilienkauf in der Schweiz beachten müssen

Begleitet in seiner Anwaltspraxis ausländische Kunden beim Immobilienkauf in der Schweiz: Patrick von Arx | © Patrick von Arx

Begleitet in seiner Anwaltspraxis ausländische Kunden beim Immobilienkauf in der Schweiz: Patrick von Arx Foto: Patrick von Arx

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Die Schweiz ist sehr klein und der Boden ein wertvolles und knappes Gut. Bereits seit den 1960er Jahren waren daher in der Schweiz Gesetze in Kraft, welche den angeblichen „Ausverkauf der Heimat“ verhindern wollten. In den 1980er Jahren trat das „Bundesgesetz über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland“ in Kraft, welches den Erwerb von Schweizer Liegenschaften durch Ausländer beschränkt. Dieses Gesetz ist im Volksmund als „Lex Friedrich“ beziehungsweise als „Lex Koller“ bekannt.

Deutsche Staatsangehörige, welche sich rechtmäßig in der Schweiz aufhalten und dort ihren Hauptwohnsitz haben, können aufgrund der zwischen der Schweiz und der Europäischen Union bestehenden Bilateralen Abkommen ohne Bewilligung in der Schweiz eine Wohnung oder ein Haus und somit auch eine Ferienwohnung kaufen. Sie werden somit hinsichtlich des Immobilienerwerbs gleich behandelt wie Schweizer Käufer.

Demgegenüber benötigen Deutsche, welche nicht in der Schweiz, sondern in Deutschland wohnhaft sind, für den Kauf einer Schweizer Ferienwohnung eine Bewilligung. Diese muss vor dem Kauf der Immobilie bei der zuständigen schweizerischen Behörde beantragt werden.

Kontigentierung der Ferienwohnungen

Der Kauf von Schweizer Ferienwohnungen durch Deutsche und andere Ausländer ist kontingentiert, das heißt zahlenmäßig beschränkt. Pro Jahr werden gesamtschweizerisch lediglich 1.500 Bewilligungen für den Erwerb von Ferienwohnungen erteilt. Am meisten Bewilligungen stehen für den Kauf von Ferienwohnungen in den Tourismuskantonen Bern (140 Bewilligungen pro Jahr), Graubünden (290), Tessin (195) und Wallis (330) zur Verfügung.

Deutsche, die eine Ferienwohnung in der Schweiz kaufen wollen, sollten daher vorzugsweise in der ersten Jahreshälfte um eine Bewilligung nachsuchen. Wird die Bewilligung erst in der zweiten Jahreshälfte beantragt, könnte das jährliche Kontingent bereits ausgeschöpft sein und der Erwerber müsste mit dem Kauf warten, bis im drauffolgenden Jahr wieder genügend Bewilligungen zur Verfügung stehen.

Einschränkungen für Ausländer

Deutsche Kaufinteressenten dürfen Ferienwohnungen nur unmittelbar in ihrem eigenen Namen erwerben. Ein indirekter Kauf über eine Gesellschaft ist unzulässig. Das Gesetz will verhindern, dass eine Gesellschaft die Ferienwohnung kauft und hernach die Gesellschaftsanteile veräußert werden, wodurch die Ferienwohnung indirekt auf einen Dritterwerber übertragen und dadurch die Bewilligungsvorschriften der Lex Koller unterlaufen werden könnten.

Sodann ist beim Kauf einer Ferienwohnung auch zu beachten, dass diese nicht ganzjährig, aber periodisch vermietet werden darf. Dadurch wird sichergestellt, dass der Erwerber diese auch jederzeit selbst als Ferienwohnung benutzen kann.

Auch hinsichtlich der Größe der Ferienwohnung beziehungsweise des Ferienhauses bestehen Einschränkungen, die beachtet werden müssen. In der Regel darf die Nettowohnfläche der Ferienwohnung 200 Quadratmeter und bei Ferienhäusern die Grundstücksfläche 1.000 Quadratmeter nicht übersteigen. In der Praxis werden meist auch Nettowohnflächen bis zu 250 und Grundstücksflächen bis zu 1.500 Quadratmeter bewilligt.

Als weitere Auflage für den Kauf von Ferienwohnungen sieht die Lex Koller sodann vor, dass eine Familie und ihre minderjährigen Kinder lediglich eine Ferienwohnung als Eigentum besitzen dürfen. Möchte die Familie eine zweite Ferienimmobilie erwerben, so muss die erste zuerst veräußert werden.

Deutsche Kaufinteressenten sollten die Vorschriften der Lex Koller strikt einhalten. Wer absichtlich ohne Bewilligung eine Ferienwohnung in den Schweizer Bergen erwirbt, riskiert eine Gefängnisstrafe bis zu drei Jahren oder eine Geldstrafe. Der Kauf von Schweizer Ferienwohnungen durch Deutsche ist somit zwar eingeschränkt, in der Praxis dennoch meistens ohne Probleme möglich, sofern das jährliche Bewilligungskontingent noch nicht ausgeschöpft ist.