Wohnimmobilien sind bei Investoren aktuell sehr begehrt: Sie schützen zum einen als reale Anlageklasse den Wert des Vermögens in Zeiten steigender Inflationsraten. Oft sind Mieten fest an den Inflationsindex gekoppelt. Zum anderen hat der Wert vieler Wohnimmobilien sogar während der Corona-Pandemie noch zugenommen. Die veränderte Arbeitswelt mit der verstärkten Nutzung von Homeoffice hat die Nachfrage nach Wohnimmobilien in etablierten Lagen deutscher Metropol-Regionen gesteigert und die Grundstückspreise haben weiter angezogen.
Preise in den letzten zehn Jahren verdoppelt
Diese Entwicklung ist ein langfristiger Trend, die Preise für Wohnimmobilien in den deutschen Großstädten haben sich in den vergangenen zehn Jahren verdoppelt. Der Asset Manager DWS sieht in seiner Studie The Case for European Residential Wohnimmobilien unter allen Real-Estate-Sektoren als das rentabelste Segment für Investoren an. Als einen wichtigen Grund, gerade für den deutschen Markt, sieht die Studie das praktisch nicht vorhandene Angebot an neuen Objekten beispielsweise in Frankfurt oder München.
Die Kehrseite dieser Entwicklung: Was Immobilienbesitzer freut, macht es für Investoren sehr schwer, passende Objekte zu finden. Klassische Anlagevehikel sind auch oft nicht ideal: In offenen Immobilienfonds stellen Wohnimmobilien in der Regel nur einen kleinen Teil des Portfolios, so dass der Renditevorteil dieses Segments kaum messbar ist. Geschlossene Immobilienfonds mit Fokus auf Wohnimmobilien investieren dagegen in sehr große Objekte mit vielen Einheiten an nur einem Standort, was ein Klumpenrisiko darstellen kann.
Marktzugang, breite Streuung und Renditepotential gegeben
Eine Investitionsform, die alle Anforderungen erfüllt – Marktzugang, breite Streuung und Renditepotential –, sind Nießbrauch-Immobilien. Hierbei handelt es sich um ein Konzept, das zwar schon lange bekannt ist, aber erst in den vergangenen Jahren unter Investoren immer beliebter geworden ist. Ein Grund ist die fortschreitende Demographie. Die Menschen werden immer älter und bleiben länger fit. Damit wollen sie trotz fortgeschrittenen Alters ihre Wünsche und Vorhaben verwirklichen. Dafür braucht es den nötigen finanziellen Spielraum.
Liefern kann diesen das Eigenheim, wenn das in Stein gebundene Kapital aktiviert wird. Entsprechende „Equity Release“-Konzepte sind international schon verbreitet, in Deutschland haben sich Nießbrauch-Modelle etabliert. Aktuelle Studien gehen schon bei restriktiven Annahmen von einem Marktpotential von rund 100.000 Immobilienbesitzern in Deutschland aus, für die Nießbrauch-Konzepte geeignet sind. Angesichts der großen Nachfrage nach Wohnimmobilien dürfte dieses Marktpotential noch deutlich größer sein.