Das Renditepotential basiert unter anderem darauf, dass beim Nießbrauchkonzept der Kaufpreis in zwei Teile aufgeteilt wird. Sofort gezahlt wird ein Kaufpreis in Höhe von in der Regel 55 Prozent des von einem unabhängigen Gutachter festgestellten Marktwertes. In einem konkreten Fall wurde bei einem von uns vermittelten Verkauf einer Wohnung in der Hamburger Hafen-City zum Verkaufszeitpunkt Mitte 2019 ein Marktwert von 1,1 Millionen Euro ermittelt. Der zu diesem Zeitpunkt 79 Jahre alte Eigentümer hat vom Investor einen Kaufpreis von 815.000 Euro erhalten. Der zweite Teil des Kaufpreises wird aber nicht bar ausgezahlt, sondern entspricht dem Wert des lebenslang eingeräumten Nutzungsrechts für den bisherigen Eigentümer.
Basisszenario mit einem Return on Investment von 6,25%
Bei Nießbrauchkonzepten bleibt das wirtschaftliche Eigentum beim bisherigen Eigentümer, das juristische Eigentum geht auf den Investor über. In einem anderen Fall lag der Marktwert für ein Einfamilienhaus in Berlin-Gatow bei 700.000 Euro. Der vom Investor gezahlte Kaufpreis lag hier, ebenfalls 2019, bei 450.000 Euro. Besonders in der Differenz vom Kaufpreis zum Immobilienwert am Ende der Nießbrauchphase liegt das Renditepotential dieser Investitionsform. Aufgrund unserer langjährigen Markterfahrung können wir zeigen, dass sich mit einem gestreuten Portfolio mit Nießbrauch-Investitionskonzepten im Basisszenario ein Return on Investment (ROI) von 6,25% erzielen lässt.
Oft wird eingewendet, bei Nießbrauch-Objekten lägen die Vorteile einseitig beim Käufer. Das ist aber nicht richtig. Das lebenslange Nutzungsrecht des Verkäufers und Nießbrauchnehmers ist ein wertvolles Asset. Durch die dauerhafte Nutzung der Immobilie ist er zum Beispiel lebenslang vor Mietsteigerungen geschützt, was im aktuellen inflationären Umfeld ein wichtiger Faktor ist. Dadurch, sowie durch die Einbindung von Gutachtern und notarielle Begleitung erfüllen professionell abgewickelte Nießbrauchkonzepte soziale Faktoren im Sinne von ESG-Kriterien (Environment, Social, Governance). Seniorinnen und Senioren erhalten damit einen Zugang zum Kapitalmarkt, der sonst nicht möglich wäre, ohne finanzielle Risiken eingehen und ihr Haus verlassen zu müssen.
Regional gestreutes Portfolio ohne Kümmern
Schließlich bieten Nießbrauch-Immobilien für Investoren den wichtigen Vorteil, dass sie damit an Objekte kommen, die noch nicht auf dem freien Markt angeboten werden, sogenannte „Off-Market-Immobilien“. Da sich der Kaufpreis an festen Größen wie den Gutachterwert und dem Nutzungsrecht des Nießbrauchnehmers orientiert, ist ein Wettbieten mehrerer Investoren ausgeschlossen.
Für institutionelle Investoren, die in größeren Einheiten denken, ist ein weiterer Faktor wichtig: Der Investor kann sich ein regional gestreutes Portfolio an Wohnimmobilien aus verschiedenen deutschen Metropolregionen zusammenstellen, ohne sich vor Ort um die Objekte kümmern zu müssen. Denn die Nießbrauchnehmer halten die Immobilien erfahrungsgemäß perfekt instand, die sie zum Teil schon seit Jahrzehnten bewohnen und pflegen. und kann auf diese Weise geeignete Objekte für ein diversifiziertes Portfolio anbieten.
Über den Autor:
Otto Kiebler ist Gründer und geschäftsführender Gesellschafter von Hausplusrente in München. Das Unternehmen berät Senioren unabhängig und produktneutral bei der Verrentung von meist eigengenutzten Immobilien und vermittelt diese an Investoren. Die auf Nießbrauch-Objekte spezialisierte HausplusRente-Gruppe ist bundesweit an 15 Standorten vertreten.