Durch aktuell stark gestiegene Inflationsraten in Verbindung mit der Frage, ob diese vorübergehender Natur sind oder mit längerfristig erhöhten Inflationsraten zu rechnen ist, stellt sich erneut die Frage, ob die Zentralbanken, insbesondere die EZB, ihre Leitzinsen erhöhen. In den USA ist dies aktuell der Fall, in Deutschland sind zwar die langfristigen Refinanzierungssätze in den letzten 12 Monaten um ca. 55 bps (Stand Januar 2022 zu Januar 2021) nennenswert gestiegen, jedoch die Leitzinsen unverändert geblieben. Da die 10-Jahres-SWAP-Refinanzierungssätze vor 12 Monaten noch leicht negativ waren (ca. -0,20 bps) und die Banken diese Negativstände zumeist nicht weitergegeben haben, ist die tatsächliche Zinserhöhung nicht im gleichen Maße erfolgt, sondern nur die Steigerung über die Nulllinie hinaus. Die steigenden Zinsen werden vermutlich die weitere Steigerung der Kaufpreisfaktoren bremsen. Wie stark diese Entwicklung sein wird, wird vom Ausmaß der Zinssteigerungen abhängen.
Nachfrage institutioneller Investoren
Wohnimmobilien gehören neben Logistikimmobilien bei institutionellen Investoren weiterhin zu den Produkten mit der höchsten Eigenkapitalnachfrage, so das Ergebnis einer Umfrage der Universal-Investment. Die Büroimmobilie wird aus der Tradition heraus als Basisinvestment weiterhin eine hohe Bedeutung haben, aber die Relationen haben sich jetzt erst einmal bis auf Weiteres verschoben. Logistikimmobilien auf Grund des E-Commerce Booms und Wohnimmobilien auf Grund der hohen Wertstabilität sind die gefragtesten Investments der Institutionellen Investoren.
Gefördertes Wohnen
Gefördertes Wohnen ist sicherlich für alle Seiten attraktiv – für Mieter wie für Investoren. Während geförderter Wohnungsbau früher noch von Anlegern eher kritisch betrachtet wurde, ist diese Asset-Klasse heute üblicher Transaktionsgegenstand. Die Quadratmeterkaufpreise für den geförderten Wohnungsbau sind aufgrund des niedrigeren Mietniveaus zwar deutlich geringer, der Abschlag auf die Nettoanfangsrenditen liegt allerdings gerade einmal bei etwa 0,25 Prozent-Punkten.
ESG
Kriterien rund um das Themengebiet ESG (Environment, Social, Governance) spielen eine immer wichtigere Rolle bei Immobilieninvestments. Die stark wachsende Bedeutung von nachhaltigen Anlagekriterien hat die Immobilienbranche fest in den Griff genommen. MPC Capital hat sich mit ihrem Fonds „ESG Core Wohmimmobilien Deutschland“ in diesem Feld positioniert. Der Fonds investiert ausschließlich in nachhaltige Projekte. Hierfür hat MPC Capital ein Scoring-Modell entwickelt, das auf einer Vielzahl von ESG-Kriterien mit unterschiedlichen Gewichtungen basiert. Diese Kriterien werden im Rahmen einer Erstbetrachtung der Objekte kursorisch von uns geprüft und später im Rahmen der Due Diligence von den technischen Dienstleistern und dem Bewerter im Detail analysiert. So wird eine stabile stabile, objektive Aussage generiert.
Der Markt wird mehr und mehr dieser, der ESG-Richtung folgen (müssen). Die aktuellen nationalen und europaweiten Regulierungsbestrebungen werden Immobilieninvestments im doppelten Wortsinn nachhaltig verändern.
Über den Autor:
Ludwig Vogel, FRICS, ist Managing Director Real Estate bei MPC Capital. Er initiierte dort unter anderem den ESG Core Deutschland Wohnimmobilien Fonds, einen der ersten Artikel-8-Fonds in dieser Asset-Klasse. Vogel verfügt über 25 Jahre Erfahrung im Immobilienbereich und war vor seiner Tätigkeit bei MPC Capital unter anderem Managing Partner bei Warburg-HIH Invest Retail Properties, Geschäftsführer bei CEV und Direktor bei ECE.