Immobilientransaktionen unterliegen im Regelfall der Grunderwerbsteuer. Das gilt sowohl für den direkten Erwerb einer Immobilie im Wege eines Asset-Deals, wie auch für den mittelbaren Erwerb im Wege eines Share-Deals in Bezug auf eine grundstücksbesitzende Kapitalgesellschaft (Objektgesellschaft), wenn hierdurch mindestens 95 Prozent der Anteile an der Gesellschaft unmittelbar und/oder mittelbar in der Hand des Investors vereinigt werden („Fiktion des Eigentümerwechsels“). Auf die für Personengesellschaften geltenden Sondertatbestände wird im Rahmen dieses Beitrags nicht eingegangen.
Derzeit variiert der Grunderwerbsteuersatz je nach Bundesland zwischen 3,5 Prozent und 6,5 Prozent. Aufgrund mittelfristig voraussichtlich weiterhin steigender Steuersätze steigt auch die Relevanz der Grunderwerbsteuer im Rahmen der Rentabilitätsberechnung einer Immobilientransaktion und macht Gestaltungsinstrumente zur Vermeidung der Steuerlast, sogenannte Real Estate Transfer Tax Blocker („RETT-Blocker“), scheinbar immer attraktiver.
Vermeidung der steuerpflichtigen Anteilsvereinigung
Der einfachste Gestaltungsansatz zur Vermeidung einer grunderwerbsteuerpflichtigen Anteilsvereinigung besteht im Erwerb von maximal 94,9 Prozent der Anteile an einer grundbesitzenden Gesellschaft. Die verbleibenden 5,1 Prozent der Anteile werden entweder durch einen dem Hauptinvestor nicht zurechenbaren Dritten erworben oder verbleiben beim Veräußerer.
Da in diesem Fall nicht mindestens 95 Prozent der Anteile an der Objektgesellschaft erworben werden, kommt es nicht zur Fiktion des Eigentümerwechsels. Eine solche (Teil-)Anteilsveräußerung nach dem sog. „94/6-Modell“ ist nicht grunderwerbsteuerbar.
Wirtschaftliche Kontrolle beim RETT-Blocker bis 2013
Ziel des Investors wird es in der Regel jedoch sein, zumindest wirtschaftlich 100 Prozent der Anteile an der Objektgesellschaft zu kontrollieren. Um dies zu erreichen wurde bis 2013 ein RETT-Blocker durch die Verwendung mehrstöckiger Gesellschaftsstrukturen eingesetzt. Der Investor erwarb bei einer solchen Konstruktion maximal 94,9 Prozent der Anteile an der Objektgesellschaft direkt, die verbleibenden Anteile in Höhe von mindestens 5,1 Prozent erwarb eine Personengesellschaft, sogenannte RETT-Blocker Gesellschaft, an welcher der Investor ebenfalls (beispielsweise zu 94,9 Prozent) beteiligt war.
Mit der dargestellten Struktur konnte ein Investor wirtschaftlich 99,74 Prozent ((94,9 Prozent plus (5,1 Prozent mal 94,9 Prozent)) an der Grundstücks-GmbH halten, während ihm grunderwerbsteuerlich nur 94,9 Prozent der Anteile zugerechnet wurden – mithin der Anfall von Grunderwerbsteuer vermieden wurde.
Seit der Einführung des Paragraphen 1 Abschnitt 3a Grunderwerbsteuergesetz im Jahr 2013, welcher vorsieht, dass Beteiligungen nunmehr wirtschaftlich über mehrstöckige Strukturen durchgerechnet werden müssen, sind solche Gestaltungen zur Grunderwerbsteuervermeidung nicht mehr möglich.
Derzeit variiert der Grunderwerbsteuersatz je nach Bundesland zwischen 3,5 Prozent und 6,5 Prozent. Aufgrund mittelfristig voraussichtlich weiterhin steigender Steuersätze steigt auch die Relevanz der Grunderwerbsteuer im Rahmen der Rentabilitätsberechnung einer Immobilientransaktion und macht Gestaltungsinstrumente zur Vermeidung der Steuerlast, sogenannte Real Estate Transfer Tax Blocker („RETT-Blocker“), scheinbar immer attraktiver.
Vermeidung der steuerpflichtigen Anteilsvereinigung
Der einfachste Gestaltungsansatz zur Vermeidung einer grunderwerbsteuerpflichtigen Anteilsvereinigung besteht im Erwerb von maximal 94,9 Prozent der Anteile an einer grundbesitzenden Gesellschaft. Die verbleibenden 5,1 Prozent der Anteile werden entweder durch einen dem Hauptinvestor nicht zurechenbaren Dritten erworben oder verbleiben beim Veräußerer.
Da in diesem Fall nicht mindestens 95 Prozent der Anteile an der Objektgesellschaft erworben werden, kommt es nicht zur Fiktion des Eigentümerwechsels. Eine solche (Teil-)Anteilsveräußerung nach dem sog. „94/6-Modell“ ist nicht grunderwerbsteuerbar.
Wirtschaftliche Kontrolle beim RETT-Blocker bis 2013
Ziel des Investors wird es in der Regel jedoch sein, zumindest wirtschaftlich 100 Prozent der Anteile an der Objektgesellschaft zu kontrollieren. Um dies zu erreichen wurde bis 2013 ein RETT-Blocker durch die Verwendung mehrstöckiger Gesellschaftsstrukturen eingesetzt. Der Investor erwarb bei einer solchen Konstruktion maximal 94,9 Prozent der Anteile an der Objektgesellschaft direkt, die verbleibenden Anteile in Höhe von mindestens 5,1 Prozent erwarb eine Personengesellschaft, sogenannte RETT-Blocker Gesellschaft, an welcher der Investor ebenfalls (beispielsweise zu 94,9 Prozent) beteiligt war.
Mit der dargestellten Struktur konnte ein Investor wirtschaftlich 99,74 Prozent ((94,9 Prozent plus (5,1 Prozent mal 94,9 Prozent)) an der Grundstücks-GmbH halten, während ihm grunderwerbsteuerlich nur 94,9 Prozent der Anteile zugerechnet wurden – mithin der Anfall von Grunderwerbsteuer vermieden wurde.
Seit der Einführung des Paragraphen 1 Abschnitt 3a Grunderwerbsteuergesetz im Jahr 2013, welcher vorsieht, dass Beteiligungen nunmehr wirtschaftlich über mehrstöckige Strukturen durchgerechnet werden müssen, sind solche Gestaltungen zur Grunderwerbsteuervermeidung nicht mehr möglich.