Share Deal Grunderwerbsteuer beim Immobilienkauf vermeiden – auch in Zukunft?

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Alternative seit 2013 – schuldrechtliche Gestaltungen

Wirtschaftliche Kontrolle über den Minderheitsgesellschafter und damit die Objektgesellschaft kann folglich nur noch über rein schuldrechtliche Vertragsgestaltungen erreicht werden, welche unabhängig von den gesellschaftsrechtlichen Beteiligungsquoten sind. Denkbar sind hier etwa partiarische Darlehen oder stille Beteiligungen oder auch zweckgebundene Darlehen an den Minderheitsgesellschafter.

Derartige schuldrechtliche Konstruktionen sind jedoch äußerst risikobehaftet und bedürfen in jedem Fall einer detaillierten Einzelfallprüfung und sorgfältigen vertraglichen Umsetzung. In bestimmten Fällen können auch lediglich schuldrechtliche Vereinbarungen als mittelbare, grunderwerbsteuerbare Änderungen im Gesellschafterbestand im Sinne des Paragraphen 1 Abschnitt 2a GrEStG durch anderweitige Zurechnung des Gesellschaftsanteils angesehen werden (unter anderem bei Optionsrechten und Herausgabeansprüchen und Treuhandverhältnissen an Anteilen der Objektgesellschaft).

Unabhängig davon ist stets zu untersuchen, ob solche Gestaltungen zur Vermeidung einer Grunderwerbsteuerlast nicht zu teuer durch mit der konkreten Struktur verursachte sonstige Nachteile eingekauft werden. So können solche Gestaltung das operative Handling und die Entscheidungsfindung auf Ebene der Objektgesellschaft nachhaltig erschweren und sich insbesondere auch in einem späteren Exit-Szenario als weitere Hürde erweisen.

Ausblick

Ausgelöst durch den Boom am Immobilienmarkt gibt es aktuell verschiedene politische Initiativen die grunderwerbsteuerliche Relevanz von Share Deals bei grundbesitzenden Gesellschaften erheblich auszuweiten. Grund hierfür ist zum einen, dass den Ländern durch die Durchführung von nicht grunderwerbsteuerbaren Share-Deals nach unterschiedlichen Schätzungen Steuereinnahmen in dreistelliger Millionenhöhe entgehen sollen.

Zum anderen wird hierin ein Verstoß gegen den Grundsatz der Steuergerechtigkeit gesehen, da mit dem Share Deal Großinvestoren eine Möglichkeit zur Steuervermeidung an die Hand gegeben wird, welche privaten Haus- und Wohnungskäufern nicht zur Verfügung steht.

Handlungsempfehlung

Vor diesem Hintergrund gilt es die weitere Entwicklung genau zu beobachten und zu prüfen, ob bereits geplante Vorhaben noch unter den Voraussetzungen der derzeitigen Rechtslage umgesetzt werden sollten.


Über den Autor:
Heinrich Schmitz ist Wirtschaftsprüfer und Steuerberater bei der Wirtschaftskanzlei Buse Heberer Fromm in Berlin. Seine Tätigkeitsschwerpunkte liegen in der laufenden und gestaltenden Steuerberatung für Unternehmen aller Rechtsformen einschließlich Einzelunternehmer und vermögender Privatpersonen.

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