Frau Reich Floyd, steigende Zinsen und hohe Inflation – wie wirkt sich diese Kombination auf Immobilienaktien aus?
Claudia Reich Floyd: Vor dem Hintergrund der aggressiven Zinspolitik und hohen Inflationsraten sind Immobilienaktien in diesem Jahr global rund 30 Prozent gefallen. Generell performen Immobilienaktien gut, wenn Zinsen über einen längeren Zeitraum steigen, aber nicht bei einer Art Zinsschock, wie wir ihn aktuell sehen. In Europa waren die Korrekturen besonders deutlich, aus unserer Sicht zum Teil übertrieben. Hier spielten auch die negativen makroökonomischen Entwicklungen eine Rolle. Besonders stark abgestraft wurden Unternehmen mit einer sehr hohen Fremdkapitalquote, beispielsweise Vonovia.
Inwiefern können Immobilienaktien einen Inflationsschutz bieten?
Reich Floyd: Immobilienaktien bieten langfristig einen sehr guten Inflationsschutz, das zeigen auch diverse Analysen. Kurzfristig kann es aber Phasen geben, in denen der Schutz nicht so gut greift. Kommt die Inflation beispielsweise zusammen mit einer Rezession und die Mieter befinden sich in einer wirtschaftlich angespannten Situation, sind Mietsteigerungen zum Inflationsausgleich nicht immer durchsetzbar.
Welche Regionen halten Sie im aktuellen Umfeld, auch im Hinblick auf die Aktienkurse, für attraktiv?
Reich Floyd: Wir denken, die starke Korrektur in Schweden war überproportional zu dem, wie das Land langfristig positioniert ist. Schweden bietet sehr attraktive Bedingungen für Innovationen und Immigration und damit für höhere Wachstumsraten. Ebenfalls interessant finden wir Spanien: Dort gibt es in den Städten ein sehr geringes Flächenangebot. In den USA schauen wir unter anderem auf Wohnimmobilien. Da der Kauf aufgrund der hohen Zinsen und Kapitalansprüche kaum möglich ist, drängen mehr Menschen auf den Mietermarkt. Japan hingegen ist für uns weniger interessant. Der Markt hat sich aufgrund der weiterhin expansiven Geldpolitik besser gehalten, die Renditen sind für uns nicht mehr so attraktiv.
Und welche Immobiliensektoren bevorzugen Sie?
Reich Floyd: Wir mögen Spezialsektoren wie Studentenwohnheime und Self Storage. Ein sehr spezielles Investment in unserem Portfolio ist Life Science. Dabei geht es um Research-Zentren, die sich in Clustern um Unis herum bilden. Hier gibt es eine hohe Nachfrage von Life-Science-Unternehmen, die Büros mit speziellen Anforderungen benötigen. Im aktuellen Umfeld würde ich auch nicht ausschließen, dass wir in vom Markt stark abgestrafte Titel investieren, etwa im Bürosegment oder selbst im deutschen Wohnbereich, die ich vor ein paar Monaten noch sehr skeptisch gesehen habe. Wenn die Unternehmen allerdings mit einem Abschlag von rund 40 Prozent auf den Immobilienwert gehandelt werden, können sie langfristig doch eine gute Anlage sein.
Was spricht dafür, jetzt in Immobilienaktien zu investieren?
Reich Floyd: Die Aktienkurse bieten historisch hohe Abschläge auf die Immobilienwerte. Wer überlegt, in Immobilien zu investieren, sollte dies auf jeden Fall über börsennotierte Unternehmen machen. Es sind durchschnittliche mittlere Jahresrenditen von 9 Prozent erzielbar, das ist auch bei gestiegenen Zinsen attraktiv. Zudem bieten Immobilienaktien langfristig einen Inflationsschutz. Und: In einer Rezession haben sie in der Vergangenheit immer outperformt. Investoren, die der Zinsschock aus Immobilienaktien getrieben hat, werden sich in wirtschaftlich schwierigen Zeiten darauf besinnen, wie defensiv die Cashflows von Immobilienunternehmen sind. Immobilien gehören zu den ersten Sektoren, die sich erholen, wenn der breite Aktienmarkt noch schwächelt.