Die zunehmende Verbreitung des Internets, die bessere Verbindungsqualität, die Einbindung von Cloud-Lösungen und die Regulierung bezüglich digitaler Souveränität – wie etwa die DSGVO (Datenschutz-Grundverordnung) – lassen eine wachsende Nachfrage nach lokalen Rechenzentrumskapazitäten in Europa entstehen. Hinzu kommt, dass die europäischen Märkte für Rechenzentren im Vergleich zu den USA noch immer unterversorgt sind: Die Kapazität pro Kopf gelangte in bestimmten europäischen Ländern erst kürzlich auf Niveaus, die in den USA bereits 2016 erreicht wurden. In Anbetracht dieser Trends stellen Rechenzentren eine aussichtsreiche Gelegenheit für aktive Anleger mit Erfahrung im Bereich gewerbliche Immobilien dar.
Was sind Rechenzentren?
Ein Rechenzentrum ist ein Gebäude zur Unterbringung der physischen Hardwarekomponenten, die eine sichere Speicherung, Verarbeitung und Übertragung großer Datenmengen ermöglichen. Zu diesen Komponenten gehören IT-Ressourcen, wie beispielsweise Server und Festplatten, sowie die Ausstattung, die ihren Betrieb ermöglicht, etwa Generatoren, Batterien, Klimageräte und Kühleinheiten.
Anstatt eigene Rechenzentren zu errichten, um Speicher- und Verarbeitungsvorgänge zu beherbergen, erscheint es Technologieunternehmen – darunter Cloud-Service-Provider mit beachtlichen Computing- und Speicheranforderungen – unter Umständen effektiver, einen Besitzer und Betreiber eines Rechenzentrums unter Vertrag zu nehmen. Dieser stellt Strom und Gebäudeinfrastruktur zur Miete bereit. Im Gegensatz zu anderen Anlageklassen gewerblicher Immobilien werden die Mietzahlungen bei Rechenzentren durch die für den Mieter bereitgestellte Energiemenge bestimmt, die für gewöhnlich in Euro pro Kilowattstunde angegeben wird.
Was macht europäische Rechenzentren aus Sicht der Vermögensanlage interessant?
Investments in Rechenzentren profitieren von starken langfristigen Kräften innerhalb des Technologiesektors. Schnellere und ausgefeiltere Verbindungen, mehr Internetverkehr und eine verstärkte Nutzung von Cloud-Diensten treiben den heutigen Bedarf an Datennutzung an. Das „Internet der Dinge“, die künstliche Intelligenz, selbstfahrende Autos, das Metaversum und eine Vielzahl anderer neu entstehender Technologien schaffen Potenzial, diese langfristigen Trends zu verstärken und zu verlängern. Schätzungen zufolge sollte sich die Datennutzung im Zeitraum 2018 bis 2023 vervierfachen.
Cloud Control
Die Migration von Business-IT-Services in die „Cloud“ könnte sich als ein konjunkturresistenter Trend erweisen. Cloud-Dienste räumen den Kunden mehr Flexibilität ein und bringen potenzielle Kosteneinsparungen mit sich, da sie ihre Leistung je nach Bedarf steigern oder senken können. Während einer Rezession werden die IT-Ausgaben in vielen Unternehmen möglicherweise sogar erhöht, um diverse Prozesse zu automatisieren oder die Effektivität zu steigern. In diesem Zusammenhang wird die Migration in die Cloud üblicherweise über eine Zusammenarbeit mit großen Cloud-Anbietern bewerkstelligt – darunter Microsoft, Google oder Amazon Web Services, die „Hyperscale“-Technologien zur Verarbeitung umfangreicher Kundendaten einsetzen.
Diese Hyperscaler – die weltgrößten Mieter von Rechenzentren – dürften ihre Cloud-Service-Umsätze von 41 Milliarden USD im Jahr 2018 auf 230 Milliarden USD im Jahr 2023 steigern – was die Tragweite dieses Trends veranschaulicht.
Chancen und Risiken der Anlage
Als globale, opportunistische Plattform für gewerbliche Immobilienanlagen (CRE) hat PIMCO sich über die Identifizierung aussichtsreicher makroökonomischer Trends und die Strukturierung von Investmentlösungen, die Anlegern ein attraktives risikobereinigtes Engagement bieten, hervorgetan. Dank dieser Expertise und Erfahrung sind wir bestens positioniert, um die Risiken auf dem europäischen Rechenzentrumsmarkt zu managen, etwa das Mieterrisiko, das Zinsrisiko, das Baurisiko oder das Transaktionsrisiko im Bereich gewerblicher Immobilien.
Mit Blick auf die Rechenzentrumskapazitäten pro Kopf ist Europa insgesamt unterversorgt, verglichen mit den USA. Selbst die wichtigsten „Tier-1“-Märkte, an denen die überwältigende Mehrheit der europäischen Rechenzentrumskapazitäten beheimatet ist (Frankfurt, London, Amsterdam und Paris), hinken den USA hinsichtlich der installierten Kapazität derzeit fünf Jahre hinterher. An den Tier-2- und Tier-3-Märkten sieht die Lage noch prekärer aus.
In den kommenden Jahren rechnen wir mit einer Annäherung der Wachstumstrends zwischen den USA und Europa sowie innerhalb Europas, und zwar aus zwei Hauptgründen. Der erste ist die zunehmende Verbreitung von Anwendungen mit geringer Latenz, die eine deutlich kürzere Übertragungszeit der Daten von ihrem Speicherort zum Endverbraucher erfordern. Diese Art von Anwendungen zieht großen Nutzen aus Rechenzentren, die geografisch näher gelegen sind. Der zweite Wachstumskatalysator für lokale Rechenzentrumskapazitäten in Europa ist die zunehmende Regulierung in Sachen Datenschutz und digitale Souveränität, etwa durch die EU-DSGVO und den US CLOUD Act.
Besonders interessant finden wir Gelegenheiten, die sich an den Tier-2- und Tier-3-Märkten für europäische Rechenzentren bieten. Hier schafft der Mangel an vorhandenen Kapazitäten einen beträchtlichen „Freiraum“, um Rechenzentren zu errichten – und dies zu entwicklungsökonomischen Bedingungen, die wesentlich attraktiver sind als bei Rechenzentren an Tier-1-Märkten oder in anderen Immobiliensektoren.
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Herr Andreas Schmid
Leiter Drittvertrieb Deutschland, Österreich und Osteuropa
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