Immobilien sind auch in der Corona-Krise ihrem Ruf als stabiler Wertspeicher gerecht geworden. Zudem gelten sie im anhaltenden Niedrigzinsumfeld als Anlageklasse, die in einem resilienten Portfolio nicht fehlen darf. Vor dem Hintergrund aufkeimender Inflationsängste dürfte die Nachfrage nach Immobilien-Exposure weiter zunehmen.
Investoren stehen zahlreiche Wege offen, an der Entwicklung des Immobilienmarktes teilzuhaben. Neben Fremdkapital-Instrumenten wie Pfandbriefen, die bei hoher Sicherheit nur geringe Zinsen liefern, gibt es immer mehr Instrumente, die Eigenkapitalcharakter aufweisen und entsprechende Renditen versprechen.
Betrachtet man das Maß an Entscheidungsfreiheit, die Investoren in solchen Instrumenten genießen, so sind die beiden Extremformen seit Langem etabliert: Der hundertprozentige Direkterwerb mit Eintrag ins Grundbuch auf der einen Seite des Spektrums, und die Beteiligung an einem Immobilienfonds oder REIT auf der anderen. Während der Investor mit einem Fonds die Entscheidungsgewalt über Kauf und Verkauf vollständig an das Fondsmanagement abgibt, sitzt er beim Direktkauf selbst am Steuer.
Jedoch übersteigen Direktkäufe die Mittel der meisten Privatanleger und selbst kleinerer institutioneller Investoren. Erst recht, wenn es darum geht, ein diversifiziertes Immobilienportfolio aufzubauen, mit einer vernünftigen Risikostreuung über verschiedene Immobilienarten und regionale Märkte hinweg.
Fraktionierung des Eigentums
Zwischen den extremen Enden des Spektrums etablieren sich seit einiger Zeit Instrumente, die das Teileigentum an einer Immobilie oder zumindest den Anspruch auf die Eigenkapitalrendite eines solchen Anteils versprechen, sogenannte Fractional Ownership. Sie heben damit das Prinzip der Eigentümergemeinschaft auf eine neue Ebene, indem sie einen Großteil der Bürokratie, der sonst mit dem gemeinsamen Immobilienerwerb verbunden ist, ausschalten. So ermöglichen sie überhaupt erst den Erwerb von fraktionierten Immobilienanteilen in verschiedenen Ländern und damit ein diversifiziertes Portfolio für kleinere Anleger.
Crowdfunding-Vehikel und Plattformen zur Tokenisierung bilden über rechtliche Konstruktionen, im letzteren Fall unter Einsatz der Blockchain-Technologie, diese Rechte ab und verbriefen dem Investor seinen Anteil am Wertzuwachs der Immobilie, auch wenn er nicht als Miteigentümer im Grundbuch steht. Investoren sollten aber genau hinschauen, welcher Renditeanteil tatsächlich garantiert wird und welchen Teil der Plattformbetreiber für sich behält. Denn zuweilen trägt der Anleger das volle Eigenkapitalrisiko, wird aber bei der Ertragsbeteiligung faktisch wie ein Mezzanine-Geber behandelt.