Der deutsche Immobilieninvestmentmarkt befindet sich in einer schwierigen Phase. Rekordinflation, Zinswende und unterschiedliche Preisvorstellungen zwischen Käufern und Verkäufern haben das Transaktionsgeschehen in den vergangenen Monaten nahezu zum Erliegen gebracht. Dies zeigt eine Umfrage des Immobilienberatungsunternehmen Nai Apollo, Teil der Nai Apollo Group.
„Ziel der Umfrage war es, mehr über die derzeit verfolgten Investmentstrategien, die präferierten Standorte und möglichen Anpassungen der Assetallokation zu erfahren. Auch haben wir die aktuellen Zahlungsbereitschaften, Risikofaktoren und Zukunftseinschätzungen abgefragt, um tiefere Einblicke in die aktuelle Marktsituation zu erhalten“, sagt Marcel Crommen, Geschäftsführer bei Nai Apollo. Insgesamt 39 Asset- und Fondsmanager, Privatinvestoren und Family Offices sowie weitere Investorentypen nahmen an der Umfrage teil.
Investitionsschwerpunkte waren demnach die deutschen Top-7-Städte, rund drei Viertel der Befragten haben hier investiert. In B-Standorten halten 64,1 Prozent Immobilien, die C-, D- und sonstigen Standorte machen 41 Prozent aus.
Investoren halten vor allem Wohn-, Büro- und Logistikimmobilien
Größere Quoten der Assetallokation der Umfrageteilnehmer entfallen auf Büro- und Wohnimmobilien. 28,1 Prozent der Befragten sind stark in Wohnimmobilien, 23,5 Prozent in Büroimmobilien investiert (Anteil Investmentvolumen 61 bis 100 Prozent). Auch Logistikimmobilien sind aktuell gut vertreten.
Hingegen erreichen die Anteile von Einzelhandels-, Hotel- und Healthcare-Immobilien bei den Befragten überwiegend nur niedrige Niveaus. Für die kommenden Monate wollen die meisten Investoren am Status Quo weitestgehend festhalten. Lediglich bei Wohn- und Logistikimmobilien plant knapp die Hälfte, ihren Anteil zu erhöhen. Grund dürfte die hohe Nachfrage im Wohnsegment und ein steigender Bedarf an Lager- und Logistikflächen sein.
Große Faktorenspanne und sinkende Zahlungsbereitschaft
Die Zahlungsbereitschaft ist merklich gesunken – auch wenn die Spanne an Kaufpreisfaktoren, zu denen die Befragten aktuell bereit sind, Ankäufe zu tätigen, noch breit ist. So beläuft sich der Spitzenkaufpreisfaktor, den die befragten Investoren für Büroimmobilien in A-Standorten maximal zahlen würden, im Schnitt auf das 21,1-fache der jährlichen Marktmiete – 2021 lag dieser in den Top-7-Städten je nach Standort zwischen 33 und 37.
In B- und sonstigen Standorten liegt jetzt die maximale Zahlungsbereitschaft im Schnitt beim 18,1- respektive dem 14,2-fachen. Für Mehrfamilienhäuser geben die Teilnehmer im Durchschnitt Maximumfaktoren von 23,4 (A-Standorte), 20 (B-Standorte) und 18,1 (sonstige Standorte) an. Die Einzelnennungen bewegen sich hier für die Top-7 innerhalb einer Spanne vom 14- bis 30-fachen.
Ergebnisse spiegeln aktuelles Marktgefühl wider
Insgesamt äußern rund 90 Prozent der Befragten, dass von den Entscheidungen der Zentralbanken und der Zinsentwicklung ein hohes oder sehr hohes Risiko für den Erfolg ihrer Investmentstrategie ausgeht.
„Die aktuelle Marktsituation stellt sich als schwierig und herausfordernd dar. Unsicherheit der Marktakteure, Intransparenz und ein nahezu zum Stillstand gekommener Investmentmarkt prägen das Marktumfeld“, so Crommen. Der Großteil der Befragten rechnet frühestens im Jahr 2024 mit einer Belebung des Marktgeschehens.