Leipzig, Potsdam, Hamburg, Darmstadt und Berlin sind die fünf attraktivsten Städte für wohnwirtschaftliche Investments in Deutschland. Zu diesem Ergebnis kommt das Rendite-Risiko-Ranking von Lübke Kelber. Untersucht wurden deutschlandweit 111 Städte.
Leipzig liegt wie schon in den vergangenen Jahren an der Spitze (siehe Grafik 1). In den Top Ten befinden sich im Gegensatz zu 2024 nicht mehr alle Top-7-Standorte. Düsseldorf, München, Frankfurt und Köln fallen heraus, befinden sich aber noch in den Top-25.
„Die Top 7 Städte bleiben attraktiv, sind aber teuer“, sagt Mark Holz, Leitung Strategie und Forschung (Head of Strategy and Research), der das Ranking gemeinsam mit seinem Team verantwortet.
Dagegen konnten sich Städte der zweiten und dritten Reihe in das vordere Tabellenfünftel schieben oder im Vergleich zum Vorjahr dort weiter etablieren.
Preise steigen wieder
„Die Preiskorrektur ist abgeschlossen, die Preise steigen wieder“, sagt Holz. So liegen in den Metropolen die Ankaufsmultiplikatoren für Bestandsimmobilien in mittleren Lagen durchschnittlich beim 21,1-fachen der Jahresnettokaltmiete (Vorjahr 20,6-fach, siehe Grafik 2). In den B-Städten liegen die Ankaufsmultiplikatoren beim 16,7-fachen (Vorjahr 16,5). Für Neubauimmobilien in mittleren Lagen liegen die Faktoren in A-Märkten beim 22,5-fachen (Vorjahr 22,4, siehe Grafik 3), in B-Märkten beim 20-fachen (Vorjahr: 19,9). Siehe Grafiken 2 und 3.
Institutionelles Kapital kehrt zurück
Mit den verbesserten Finanzierungsbedingungen und den steigenden Preisen kehrt das Kapital in den Markt zurück. Insbesondere der Bereich Mehrfamilienhäuser rückt wieder verstärkt in den Blick der Investoren. Auf Käuferseite befinden sich neben den Family Offices die großen Wohnimmobilien-AGs, die in den vergangenen Jahren eher verkauft hatten.
Auch große Investment- und Asset Manager kaufen wieder. „Wir sehen ein knappes Angebot, steigende Mieten und fallende Zinsen. Wir rechnen damit, dass die Kapitalwerte in diesem Jahr um 10-15 Prozent wachsen“, sagt Karsten Lieser, Finanzchef (Chief Investment Officer) von Lübke Kelber. Er ergänzt: „Die zentralen Erkenntnisse des Rendite-Risiko Rankings fließen maßgeblich in unser eigenes Beteiligungsmanagement bei Lübke Kelber mit ein.“
B- und C-Städte wachsen stärker als Metropolen
Die risikoadjustierte Betrachtung der zu erwartenden Rendite hat sich gegenüber dem Vor-
jahr erneut dynamisch entwickelt“, sagt Marc Sahling, Vorstandsvorsitzender von Lübke Kel-
ber. Neben den Top-Städten wie Leipzig oder Dresden bieten demnach auch Märkte wie Darm-
stadt, Erlangen, Lübeck, Mönchengladbach oder Aachen guten risikobereinigte Rendi-
teaussichten.
„Die Top Standorte sind nicht mehr die Top-Wachstumshubs“, sagt Mark Holz. „Fast alle
Metropolen verlieren Bevölkerung an den Speckgürtel und Städte der zweiten und dritten
Reihe in der Nähe der Metropolen. Ein wesentlicher Grund für die Entwicklung ist: In den
Metropolen fehlt es an bezahlbaren Wohnraum und hinzu kommt die Möglichkeit, im Home Office zu arbeiten“, so Holz: „Der Trend zur Urbanisierung hat die letzten 10 bis 15 Jahre domi-
niert. Dieser Trend ist gebrochen“.
Ruhrgebiet und NRW mit positiver Entwicklung
Insbesondere Städte im Ruhrgebiet wachsen wieder. „Das Ruhrgebiet ist ein zusammen-
hängender Siedlungsraum mit attraktiven Universitäten, viel Grünflächen und sehr guter
Infrastruktur. „Es hat im Grunde den Strukturwandel hinter sich und befindet sich im Auf-
wind“, sagt Lieser. Gelsenkirchen, Dortmund, Essen, Duisburg oder auch Bottrop befinden
sich auf einem Wachstumspfad. Gelsenkirchen macht einen Sprung um 16 Plätze
auf Rang 83. Aachen gehört zu den Top-Aufsteigern im Ranking mit einer Verbesserung um 19 Plätze auf Rang 30 .
Privatisierung im Bestand kehrt zurück
Ein weiteres Ergebnis: Die Privatisierung von Beständen nimmt wieder Fahrt auf. In Städten mit hoher Nachfrage kann es interessant sein, Wohnungen einzeln zu verkaufen. Während es im vergangenen Jahr nur in Gera und Dessau-Roßlau günstiger war zu kaufen als zu Mieten, sind Käufer jetzt bereits in zehn Städten besser dran. Zu diesen Städten zählen Kaiserslautern, Chemnitz oder Gelsenkirchen (siehe Grafik 4, die Sie hier vergrößert aufrufen können). Die Mieten werden weiter steigen, die Gehälter, wenn auch im geringeren Umfang, auch.
Quelle: Lübke Kelber Research
„Die Kaufpreise werden in vielen Märkten aber langsamer steigen“, ist sich Holz sicher. „Auf
der Käuferseite sorgen die gesunkenen Zinsniveaus dafür, dass der Wohnungserwerb für
private Kapitalanleger und Selbstnutzer wieder erschwinglicher geworden ist. Auf der Verkäuferseite können Einzelvertriebsstrategien insgesamt für höhere Margen verglichen miteinem Globalvertrieb sorgen“, ergänzt Lieser.
Über das Rendite-Risiko Ranking
Lübke Kelber ermittelte für jede der 111 untersuchten Städte (siehe Grafik 4) die individuelle Marktattraktivität und das inverse Standortrisiko. Dieses ergibt sich aus der Bevölkerungsentwicklung, den sozioökonomischen Bedingungen, dem Wohnungsmarkt, aus den aktuellen Miet- und Kaufpreisen der jeweiligen Stadt, sowie einer qualitativen Einschätzung, der Lebensqualität. Aus dieser Betrachtung werden Risikozuschläge ermittelt, die neben einem generellen Zuschlag für „Immobilien“ dem risikofreien Zins angerechnet werden.
So ergibt sich die empfohlene Mindestrendite, die am jeweiligen Standort erzielt werden sollte, um dessen individuelles Risiko adäquat einzupreisen. Der risikolose Zins von 2,5 Prozent entspricht der Rendite einer zehnjährigen Bundesanleihe. Für die dem Rendite-Risiko Ranking zugrunde gelegte Investitionsanalyse eines typischen institutionellen Investors wurde eine Eigenkapitalquote von 55 Prozent bei einem auf zehn Jahre fixierten Zins von 3,5 Prozent für das Fremdkapital angenommen.
Bezogen auf die Differenz zwischen der von Lübke Kelber kalkulierten Eigenkapitalrendite und der empfohlenen, auf das Standortrisiko bezogenen Mindestrendite ergibt sich ein umfassendes Bild der attraktivsten Standorte für Wohnimmobilieninvestments in Deutschland.
Lübke Kelber ist ein mittelständischer Immobilienspezialist. Das Unternehmen ist mit gut 90 Mitarbeitern und Standorten in Berlin, Frankfurt, München, Stuttgart, Düsseldorf, Dresden, Leipzig und London tätig, berät Investoren und Anbieter bei Immobilientransaktionen und bietet zudem Asset-Management- und Beteiligungsmanagement-Dienstleistungen für institutionelle Investoren in Deutschland an.