Schleichende Inflation Wohnimmobilien gehören ins Stiftungsvermögen – aber richtig

Im Zeitalter der schleichenden Enteignung durch Zinserträge unter der Inflationsrate stehen Immobilien bei Stiftungen weit oben auf der Wunschliste. Es gibt kaum ein Investment, das sich in diesem Anlageumfeld nachdrücklicher anbietet.

Aufpassen bei Immobilien

Nachhaltig bewirtschaftete Wohnimmobilien stehen für Inflationsausgleich, stabile Einnahmen und Werterhalt. Doch aus unserer Sicht ist die Mehrheit der gängigen Immobilienprojekte nicht für Stiftungen geeignet. Dafür gibt es mehrere Gründe:

1) Bei einer einzelnen Immobilie fehlt die Streuung auf verschiedene Standorte und mehrere Projekte. Damit fehlt der Risikoausgleich.

2) Wer eine Immobilie per Inserat sucht, erhält in der Regel nur Angebote am unteren Rand der Renditekurve.

3) Traditionelle Immobilienfonds, die für das kleinteilige Retailgeschäft konzipiert sind, belasten den Investor mit hohen Kosten für Konzeption, Vertragsgestaltung, Anlegerverwaltung – und vor allem für den Vertrieb. Viele Fondskonzepte wurden ursprünglich nicht für Stiftungen erstellt und erfüllen damit deren besondere Bedürfnisse nur bedingt. Andere setzen an den falschen Punkten der Wertschöpfungskette an, wieder andere sind zu riskant oder aus Kostengründen nicht nachhaltig ausgestaltet.

4) Am Häufigsten fehlt es jedoch an der richtigen Anlageperspektive. Manche Konzepte setzen auf einen spekulativen Wertzuwachs während der Entwicklung einer Immobilie und wollen sie nach der angestrebten Erstvermietung bereits wieder verkaufen. Solche Investments passen nicht zur typischen Interessenlage von Stiftungen.

Wir empfehlen deswegen, die Denkrichtung umzukehren: Das Stiftungsmanagement wartet nicht ab, bis eines der marktüblichen Angebote vorgelegt wird, sondern gestaltet das gewünschte Immobilieninvestment selbst. Ist das Gesamtvermögen der Stiftung zu klein, um eine angemessene Streuung zu erreichen, schließen sich mehrere Stiftungen zu einer Investorengemeinschaft zusammen.

Individuelle Lösungen

Jeder Teilnehmer kann so die für ihn passende Investitionshöhe wählen. Diese Investorengemeinschaft bestimmt selbst, in welche Immobilien sie investieren will und kann wie ein Großinvestor auftreten. Stiftungen, die das nicht selber leisten können oder wollen, können dabei auf Dienstleister zurückgreifen.

Der Vermögensverwalter vertritt die Interessen seiner Mandanten bei der Auswahl der Investitionsprojekte und über die gesamte Dauer der Mietbewirtschaftung. Im Rahmen eines Vermögensverwaltungsvertrages übernimmt der Vermögensverwalter auch die Haftung, die sonst üblicherweise beim Vorstand der Stiftung verbleibt.

Nutzen Sie Netzwerke

Der Konzeptionär schafft das Vertragswerk für das kollektive Investment und sorgt für eine korrekte Abrechnung und Aufteilung der Einnahmen. Der Immobilienspezialist schlägt die Immobilien gemäß den ihm erteilten Vorgaben vor und stellt mit seinem Team vor Ort eine seriöse Mietbewirtschaftung sicher. Er hält die Investorengemeinschaft damit von laufenden Verwaltungsleistungen frei.

Zudem eröffnen die etablierten Netzwerke die Chance, Immobilien zu erwerben, die aus Sondersituationen heraus schnell und geräuschlos verkauft werden sollen. Diese Angebote ermöglichen Bruttomietrenditen von über 7 Prozent.

Wenn dann noch die üblichen Weichkosten einer Fondskonzeption auf deutlich unter 10 Prozent reduzieren werden, entsteht ein Angebot mit einer realistischen Chance auf nachhaltig überdurchschnittliche Erträge für die Stiftung. Der günstige Einstand schafft außerdem die Grundlage für erhebliche Bewertungsreserven, die in mittlerer Zukunft gehoben werden können.