Wohnen, arbeiten, shoppen Was die Anlage-Klasse Quartier so besonders macht

Das Friedensdenkmal ist ein Wahrzeichen der Stadt Münchnen: Die Bayerische Versorgungskammer hat 600 Millionen Euro in ein Wohnquartier in ihrer Heimatstadt München investiert und sich damit ein eigenes Denkmal gesetzt. | © imago images / Westend61

Das Friedensdenkmal ist ein Wahrzeichen der Stadt Münchnen: Die Bayerische Versorgungskammer hat 600 Millionen Euro in ein Wohnquartier in ihrer Heimatstadt München investiert und sich damit ein eigenes Denkmal gesetzt. Foto: imago images / Westend61

Die Nachfrage institutioneller Anleger nach Mietwohnungen und Projektentwicklungen floriert. Das Interesse der Geldgeber erstreckt sich laut einer aktuellen Untersuchung des schwedischen Immobilienkonzerns Catella, der in Deutschland zum Beispiel Projektentwicklung vorantreibt und Immobilienfonds verkauft, mehr denn je auch auf die städtebauliche Entwicklung. Anders ausgedrückt: Großanleger steigen in gigantische Bauvorhaben ein und legen dafür auch mal 300 Millionen Euro und mehr auf den Tresen.

Sogenannte gemischtgenutzte Quartiersentwicklungen, bei denen sich zum Beispiel Wohnimmobilien, Bürohäuser und Hotels aneinanderreihen, lägen derzeit im Trend, kommentiert Catella. Längst spricht die Immobilienbranche von einer neuen Asset-Klasse: Sie trägt den schlichten Namen „Quartier“. Für Investments in Quartiere sprechen mehrere Faktoren: Anleger können ihre Risiken streuen und Renditen erzielen, die diese Bezeichnung in Zeiten von Nullzinsen noch verdient haben. 

Wohnungen sind der Nutzungsschwerpunkt neuer Quartiere 

Catella hat 500 aktuelle Quartiersprojekte empirisch untersucht. Eine deutliche Mehrheit (410) der Projekte soll die Nachfrage nach Wohnraum befriedigen. Dieser Nutzungsschwerpunkt wird aber häufig ergänzt um Einzelhandel und Büros. Die Mehrheit der von Catella betrachteten Quartiersentwicklungen (235) befindet sich in Innenstädten, 181 liegen am Stadtrand, 58 Projekte in Hauptgeschäftsvierteln. 


Quelle: Catella 

Catella skizziert die Eigenschaften der Anlageklasse „Quartier“ anhand folgender Kennzahlen: Das durchschnittliche Investitionsvolumen liegt bei 190 Millionen Euro, Grundstücke sind im Durchschnitt rund 72.000 Quadratmeter groß. Die folgende Tabelle zeigt die fünf größten Immobiliengeschäfte in der Anlageklasse Quartier seit Anfang 2019 auf deutschem Boden. 

Name Stadt Preis (in Mio. Euro) Datum  Käufer
Die Macherei München 600  10/2019 BVK, Universal-Investment
Büroquartier Oberbaumcity Berlin 490 02/2019 Blackstone Group, Quincap
Büroquartier Neuer Kanzlerplatz Bonn 400 04/2019 Union Investment
Glasmacherviertel (75 Prozent vom Projekt) Düsseldorf 375 11/2019 Private Immobilieninvestoren
B-HUB Berlin 350 03/2019 JP Morgan Asset Management

Die größte Transaktion in der Quartiersentwicklung haben die Bayerische Versorgungskammer (BVK) und Universal-Investment im Oktober 2019 gestemmt. Universal investierte damals im Auftrag der BVK 600 Millionen Euro und im Rahmen eines Forward Deals in die Projektentwicklung „Die Macherei“ in München. 

Stadtentwicklung erlebt neue Dynamik

Die Entwicklung der Städte erlebe in den 2020er Jahren eine neue Dynamik, erläutern die Marktbeobachter von Catella. Urbanität und Mobilität seien die zentralen Triebkräfte der Entwicklung; „urbane Quartiersentwicklungen“ seien als Investmentprodukt zunehmend gefragt. 

Neue Fondsvehikel im Bereich Projekt- und Quartiersentwicklung unterstützen diese Evolution. Nach Einschätzung von Catella werden Projektentwickler zu Fondsmanagern. Thomas Beyerle, Leiter der Foschungsabteilung von Catella, erläutert: „Die Mischung aus Risikodiversifizierung und Renditegenerierung im Nullzinsumfeld führt seitens institutioneller Investoren zu einer sprunghaft ansteigenden Nachfrage nach der Asset-Klasse Quartier.

Bei neuen Wohnquartieren spielt die Mobilität der künftigen Bewohner eine Hauptrolle: 53 Prozent der neuen Quartiere seien in der Nähe von Fern- oder Regionalbahnhöfen geplant, knapp 16 Prozent hätten eine gute Verbindung zu einem Flughafen, so Beyerle.