Immobilienmarkt Spanien „Wir kaufen, wo Apple Stores eröffnet“

Constantin von Dalwigk, Conren Land

Constantin von Dalwigk, Conren Land

private banking magazin: Sie arbeiten derzeit an einem Fonds, der auf der Initiative einer Familie basiert, die Sie im Bereich Immobilien betreuen. Wie kam es dazu?

Constantin von Dalwigk: Wir haben zu dieser Familie eine langjährige und vertrauensvolle Beziehung, sodass wir uns regelmäßig über unterschiedliche Immobilienthemen austauschen. Die Familie weiß, dass wir eine sehr starke Bindung zu Spanien haben, da einer unsere Vorstände in Barcelona lebt und wir seit einigen Jahren auch ein sehr erfolgreiches Joint Venture mit einem großen spanischen Multi Family Office führen. Angesichts der aktuellen Wirtschaftskrise in Spanien fragte uns die Familie, ob sich momentan nicht sehr interessante Einstiegschancen in Madrid und Barcelona ergeben würden. Spanische Family Offices haben in den letzten 12 bis 16 Monaten wieder sehr aktiv Core-Immobilien in diesen Städten gekauft. Für die Familie sind dies nachvollziehbare Signale, und sie ist der Meinung, dass ein antizyklisches Investment in Madrid und Barcelona auch für deutsche Investoren interessant sein könnte. Wir haben die Idee eingehend analysiert und befinden uns nun in der Umsetzungsphase.

Was bekräftigte Sie in Ihrer Entscheidung?

von Dalwigk: Sowohl wir von Conren Land als auch die Familie selbst haben einen sehr guten Einblick in den spanischen Immobilienmarkt und sowohl geschäftliche als auch private Verflechtungen dorthin. Wir haben sehr gute Kontakte zum spanischen Finanzsektor, zu bedeutenden Unternehmerfamilien, sprechen fließend spanisch,  und wie erwähnt lebt einer unserer Vorstände seit vielen Jahren in Barcelona. Darüber hinaus verfügen wir aufgrund unseres Joint-Venture-Partners über eine ausgewiesene Immobilienexpertise und Managementkapazitäten vor Ort in Spanien.

Wie beurteilen Sie denn die Marktlage in Spanien ?

von Dalwigk: Man kann sicher skeptisch bleiben, was die spanische Volkswirtschaft angeht, und Geduld sollte man auch mitbringen. Wir betrachten jedoch ausschließlich die beiden Weltmetropolen Madrid und Barcelona, und es gibt zahlreiche Studien, die beiden Städten interessante Chancen auf dem Immobilienmarkt bescheinigen. Die Büromieten sind in den vergangenen dreieinhalb Jahren dramatisch gesunken. Gleichzeitig sind die Anfangsrenditen in den Toplagen gestiegen. Daraus resultiert ein Quadratmeterpreisverfall, der unter Umständen nach unten hin übertrieben ist und somit eine interessante Einstiegschance darstellt. Zudem ist es derzeit möglich, an Immobilien in erstklassigen Lagen heranzukommen, die vielleicht alle 15 Jahre verkauft werden. Dass das dennoch nicht einfach ist, hat der Weltkonzern Apple übrigens auch gerade feststellen müssen.

Inwiefern?

von Dalwigk: Apple mietet normalerweise seine Stores an. Doch in Barcelona wollte der Konzern 2010 an der Top-Einkaufsmeile Paseo de Gracia, die in etwa mit der Maximilianstraße in München vergleichbar ist, sogar kaufen, um sich die Lage zu sichern. Ein spanisches Family Office war jedoch schneller.

Und wie sieht die Anlageidee im Detail aus, wie wollen Sie diese umsetzen?

von Dalwigk: Wir werden ein Portfolio aus zwei bis drei Objekten aufbauen, die sich in einem Rahmen zwischen 15 und 30 Millionen Euro bewegen. Es kommen ausschließlich erstklassige Geschäfts- und Bürohäuser im Bereich der absoluten Spitzenlagen wie Avenida Diagonal, Paseo de Gracia und Paseo de la Castellana infrage. Salopp gesagt, wollen wir nur dort kaufen, wo auch Apple oder ein anderer internationaler Konzern dieser Art einen Store eröffnen würde. Denn diese Unternehmen haben klare Vorstellungen und gehen definitiv keine Kompromisse hinsichtlich der Standorte ihrer Stores ein.

In welcher Form wird das Portfolio dann strukturiert?

von Dalwigk: Es wird ein deutsches geschlossenes Vehikel nach KG-Muster gegründet, der Alpina Metropolitan Fund Madrid-Barcelona, das mit circa 30 Millionen Euro Eigenkapital ausgestattet wird. Rund 20 Prozent werden von den Conren-Land-Gesellschaftern eingebracht. Zu den restlichen 80 Prozent laden wir weitere Familien ein, sich an dieser Anlageidee zu beteiligen.

Ist Spanien nicht eher ein Markt für Opportunisten als für vermögende Familien, die auf Werterhalt aus sind?

von Dalwigk: Wir sehen darin keinen Widerspruch, denn man muss schon klar differenzieren. Der spanische Immobilienmarkt insgesamt ist sicher mit Vorsicht zu genießen. Hier würde nur ein absoluter Opportunist mit einem entsprechenden Business-Modell einsteigen. Wir aber konzentrieren uns auf absolute Core-Lagen in den Weltmetropolen Madrid und Barcelona. Nach dem enormen Preisverfall der Mieten um 30, teils sogar 40 Prozent halten wir das Rückschlagrisiko zumindest in diesem Segment mittlerweile für überschaubar – weshalb viele andere Investoren bereits in den Startlöchern stehen. Unser Ansatz ist also nicht „opportunistisch“ im Sinne von risikoreich, sondern eher konservativ, aber antizyklisch. Und schließlich investieren wir selbst, also die Gesellschafter und das Management, im erheblichen Umfang mit, was ja immer das deutlichste Bekenntnis zu einer Anlageidee ist.

Mit der Anlageidee Spanien hat sich eine Familie aktiv in die strategische Ausrichtung eingebracht. Inwiefern bringen Familien sich generell in den konkreten Anlageprozess ein?

von Dalwigk: Das ist sehr unterschiedlich. Die einen gehen das Ganze passiv an, indem sie uns die finalen Investitionsentscheidungen auf Basis eines vorher definierten Investitionsprofils überlassen. Dies entspricht dem Gedanken der Auslagerung der Expertise. Andere Familien möchten eine aktive Rolle übernehmen und bringen sich in den Investitionsprozess stärker ein. Grundlegende Portfolioentscheidungen verbleiben dann auf Basis unserer Vorlagen bei der Familie.