Deutsche Investoren in US-Immobilien begehen häufig den Fehler, sich auf namhafte Leuchtturm-Objekte in New York, San Francisco oder Boston zu konzentrieren. Doch das stärkste Wirtschafts- und Bevölkerungswachstum findet in den etwas kleineren Metropolen wie Austin, Charlotte oder Orlando statt. Die Lebenshaltungskosten sind dort wesentlich niedriger, die Lebensqualität oftmals höher und nicht zuletzt die Steuerbelastung erheblich geringer.
Außerdem sind die Aufwendungen für geschäftliche Tätigkeit, die „costs of doing business“, niedriger als in den sechs Top-Städten. Vor allem die Millennials bevorzugen seit vielen Jahren die mittelgroßen Metropolregionen insbesondere im Süden der USA – und leben dort zunehmend häufiger zur Miete.
Mentalitätswandel in den USA
Bezüglich des Wohneigentums ist in den USA ein Mentalitätswandel zu beobachten. Zwar lebt die Mehrheit der US-Amerikaner in den eigenen vier Wänden. Doch gleichzeitig gibt es derzeit zehn Millionen Mieterhaushalte mehr als noch vor der Finanzkrise. Zur Miete leben ist kein soziales Stigma mehr in den USA. Multifamily-Mieter schätzen die Flexibilität und den hohen Komfort – Stichwort: Amenities. Die Millennials nutzen die Wochenenden lieber für Freizeitaktivitäten als für Arbeiten an Haus und Garten. Multifamily-Objekte in den Secondary Cities des Südens werden sich daher in Zukunft einer hohen Nachfrage erfreuen. Das Risiko von Leerständen und Wertverlust ist mithin begrenzt.
Durch die in den USA anders als in Deutschland üblichen zeitlich begrenzten Mietverträge besteht aus Vermietersicht zudem ein hohes Maß an Inflationsschutz, da mit neuen Verträgen auch stets neue Miethöhen verhandelt werden. Für einen Kapitalanleger, der beispielsweise deutsche Büroimmobilien im Portfolio hat, ist die Chance zur Diversifikation durch US-Wohninvestments besonders groß: Sie weisen im Vergleich zu deutschen Gewerbeimmobilien in der IREBS-Untersuchung den mit 0,414 zweitniedrigsten Korrelationskoeffizienten auf.
Gerade risikoaverse Investoren wie Family Offices, die hauptsächlich einen langfristigen Kapitalerhalt über Generationen hinweg anstreben, sollten vor diesem Hintergrund einen Teil ihres Kapitals in US-Immobilien allokieren, um ihr Immobilienportfolio effektiv zu diversifizieren. Multifamily-Investments in den Secondary Cities sind dazu am besten geeignet. Während in Deutschland über Enteignungen von Wohnportfolios und Mietpreisbremsen diskutiert wird, herrscht an US-amerikanischen Immobilienmärkten darüber hinaus ein hohes Maß an Investitions- und Rechtssicherheit.
Über die Autoren:
Prof. Dr. Sven Bienert leitet seit April 2010 das Kompetenzzentrum für Nachhaltigkeit in der Immobilienwirtschaft am IREBS Institut der Universität Regensburg. Zuvor war er viele Jahre in der Finanz- und Immobilienwirtschaft für internationale Beratungshäuser und Unternehmen in Führungspositionen tätig.
Thomas Gütle ist seit 2016 geschäftsführender Gesellschafter der US Treuhand Verwaltungsgesellschaft für US-Immobilienfonds. Er verantwortet die Geschäftsbereiche institutionelle sowie semi-institutionelle Investoren.