Das zweite Ergebnis der Studie ist für den Diversifikationsvorteil das entscheidende: Die Korrelationen zwischen den Entwicklungen an den US-amerikanischen und den untersuchten europäischen Immobilienmärkten sind in der Regel moderat. Ein Korrelationskoeffizient von 1 bedeutet einen hundertprozentigen Gleichlauf, -1 impliziert einen Gleichlauf mit umgekehrten Vorzeichen und 0 deutet auf keinerlei Zusammenspiel hin. Einzig der britische Büroimmobilienmarkt weist sehr hohe positive Korrelationen zu US-Immobilienmärkten auf.
In allen anderen Märkten sind die Korrelationen moderat. Deutsche Gewerbeimmobilien beispielsweise erreichen im Durchschnitt einen Koeffizienten von 0,441 zu den US-amerikanischen Teilmärkten. Über alle europäischen Teilmärkte hinweg liegt der mittlere Korrelationskoeffizient zwischen 0,383 bei US-Hotels und 0,572 bei US-Handelsimmobilien. Eine Beimischung US-amerikanischer Immobilien zu einem europäischen Portfolio bringt somit einen klaren Diversifikationsvorteil.
Messbare Überrendite
Drittens schließlich ist die Studie der Frage nachgegangen, inwiefern sich durch diese Beimischung ein risikoadjustierter Renditevorteil ergibt. Dazu hat die IREBS Effizienzlinien für europäische, US-amerikanische und diversifizierte Portfolios ermittelt und die Sharpe Ratio, also die risikobereinigte Überrendite, eines rein europäischen Portfolios der eines europäisch-amerikanischen Portfolios gegenübergestellt. Ergebnis: Durch die Diversifikation mit US-Immobilien konnte eine relative jährliche Überrendite von 8,2 Prozent erzielt werden, und zwar bei identischem Risiko.
Damit lautet die zentrale Erkenntnis der Studie: Eine Portfoliobeimischung mit US-Immobilien erlaubt nach wie vor erhebliche Diversifikationsvorteile. Das gilt gerade auch für risikoaverse Investoren wie Family Offices. Denn wenn eine höhere Rendite bei gleichem Risiko erzielt werden kann, ist es im Umkehrschluss natürlich auch möglich, bei gleich hohen Renditezielen das Risiko durch die Diversifikation zu senken.
Höchster Diversifikationsvorteil in Nebenmetropolen
Allerdings ist zu beobachten, dass die Korrelationen zwischen den Immobilienmärkten im Vergleich zu älteren Untersuchungen gestiegen, die Diversifikationsvorteile also kleiner geworden sind. Hier macht sich die Globalisierung an den Immobilienmärkten bemerkbar. Dieser Effekt ist jedoch hauptsächlich in den Gewerbeimmobilienmärkten der großen Metropolen zu beobachten. Bei Wohnimmobilien (Multifamily) in Nebenmetropolen, den sogenannten Secondary Cities, ist dieser Globalisierungseffekt deutlich schwächer ausgeprägt.