Menschen sind emotionale Wesen. Das gilt sogar für die scheinbar so zahlengetriebenen institutionellen Investoren: Je stärker die Immobilienpreise gestiegen sind, desto größer wurde der Drang, noch auf diesen Zug aufzuspringen und ins Immobiliensegment einzusteigen. Die Folge: Nischensegmente wie Mikrowohnungen und Value-Add-Objekte, die wenige Jahre zuvor noch durchs Raster gefallen wären, galten für Institutionelle auf einmal als investmentfähig.
Institutionelle Investoren agieren am Immobilienmarkt plötzlich zurückhaltend
Wenn jedoch die Preise – wie aktuell – einmal leicht rückläufig sind, will auf einmal kaum noch ein Versicherer oder eine Stiftung kaufen. Keine Frage, für fremdkapitalabhängige Investoren kann sich der Einstieg nun schwierig gestalten. Doch auch viele eigenkapitalstarke Institutionelle, die nicht in ihrer Handlungsfreiheit eingeschränkt sind, verfahren nach dem Motto „Abwarten und Tee trinken“. Der Gedanke dahinter: Wenn die Preise einmal fallen, fallen sie weiter. Doch diese Haltung ist letztlich genauso emotional wie der Drang, in einer Hochphase mitmischen zu wollen.
Die Folge ist eine gewisse Selbstlähmung – vor allem seitens derjenigen Investoren mit Anlageausschüssen oder Beiräten. Investoren, die bereits Geld eingesammelt haben und dieses investieren müssen, sind tendenziell aktiver, aber auch bei ihnen zeigt sich eine gewisse Zurückhaltung.
Doch gerade jetzt ist das Potenzial für Ankäufe äußerst groß ist. Die Bauzinsen sind zwar gestiegen, sie bewegen sich jedoch auf Niveaus, bei denen wir im vergangenen Jahrzehnt kerngesunde Märkte gesehen haben. Die dadurch verursachte Preisdelle ist also höchstwahrscheinlich temporärer Natur und wird spätestens dann Geschichte sein, wenn jene Mechanismen greifen, die Immobilien zu einer der inflationssichersten Assetklassen überhaupt machen. Bei einer anhaltenden Inflation von acht bis zehn Prozent beträgt der Spread zwischen Teuerungsrate und Bauzinsen etwa fünf bis sieben Prozent. Zudem sind in von Inflation geprägten Zeiten die Mieten stets konstant gestiegen. Dies wird auch weiterhin der Fall sein, abgesehen vielleicht von einigen Ausnahmen in den überhitzten Innenstadtlagen von München oder Berlin. In den Speckgürteln, den Regionalzentren und anderen Wachstumsstädten ist noch deutlich Luft nach oben.
Nachfrageüberhang spricht für weiter steigende Preise
Allerdings gibt es noch ein viel elementareres Argument dafür, dass die Preise weiter steigen: Der Nachfrageüberhang wird von Jahr zu Jahr größer. Denn durch die Verbindung aus Zinswende, Lieferengpässen und steigenden Bau- und Energiepreisen rückt das ohnehin schon ambitionierte Ziel von jährlich 400.000 Neubauwohnungen in noch weitere Ferne. Hinzu kommen Sondereffekte durch den Ukraine-Krieg, der für einen Migrationsschub gesorgt hat. Da das Angebot nicht im selben Maße erhöht werden kann, wie die Nachfrage steigt, gibt es nur eine logische Folge: Die Mieten für Bestandswohnungen steigen mittel- bis langfristig, und somit auch die Berechnungsgrundlagen für die Verkaufspreise.
Dennoch ist für Investoren, die die Abwesenheit der Institutionellen für Zukäufe nutzen wollen, das Zeitfenster begrenzt. Vor allem US-amerikanische Investoren könnten schon bald auf Basis des starken Dollars dazu übergehen, in großem Stil in die deutschen Immobilienmärkte einzusteigen.
Über den Gastautor:
Moritz Kraneis ist Gründer und Gesellschafter bei der Deutsche Zinshaus. Er begann seine berufliche Laufbahn mit einer Banklehre bei Hauck & Aufhäuser Privatbankiers KGaA. Nach einem Studium startete er bei Ernst & Young Real Estate. Später wechselte er zu Madison Capital Management. 2010 gründete Moritz Kraneis als geschäftsführender Gesellschafter mit seinem Zwillings-Bruder Philipp Kraneis die Deutsche Zinshaus. Ende 2013 folgte die Gründung der DIO Deutsche Immobilien Opportunitäten.