Wenn Kinder die Immobilien nicht wollen Erben? Nein, danke!

Wenn Kinder die Immobilien nicht wollen: Erben? Nein, danke!

In Deutschland gibt es einen aktuell durch das Marktforschungsinstitut Bulwiengesa und den Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen (GDW) geschätzten privaten Immobilienbestand von zirka 4,4 Billionen Euro in Wohnungen und Häusern. Davon sind wiederum 43 Prozent Selbstnutzer, sowie leben davon 29,1 Prozent im eigenen Haus.

Ein Großteil dieser Immobilien, zu denen auch und vor allem bei vermögenden Familien die Villen und Anwesen gehören, werden in den kommenden zehn Jahren an die Kinder- und Enkelkindergeneration vererbt werden. Das Problem: die meisten wollen diese gar nicht haben beziehungsweise darin wohnen oder diese weiter nutzen.

Dies liegt vor allem daran, dass es sich bei dem Eigentum der vermögenden Eltern eben nicht um das schicke Penthouse im Münchner Glockenbachviertel oder Berlin-Charlottenburg handelt. Wenn man Glück hat, liegt es in München-Grünwald oder Berlin-Dahlem, wenn man Pech hat in Pullach, Wannsee oder gar in der Provinz.

Das Wohnverhalten der digitalisierten und kosmopolitischen Nachfolgegeneration möchte aber gerade in die urbanen Szeneviertel und fühlt sich der Tradition der Elterngeneration und des gegebenenfalls Familienwohnheimes oder Stammsitzes nicht mehr verbunden. Welcher 30-jährigen Tochter mit USA-Studium möchte man es verübeln, wenn es sie nach Ihrer Rückkehr nicht mehr nach Essen-Bredeney, Düsseldorf-Meerbusch oder Dresden-Weißer Hirsch, sondern gerade Berlin-Prenzlauer Berg oder München-Innenstadt zieht.

Häufig wissen die Eltern schon ein Liedchen von dem internationalen Drang der Kinder zu singen, Stichwörter sind hier Schule in England oder Studium in den USA. Wenn dann die Rückkehr ansteht, passen die Konventionen von gestern nicht ins Bild von morgen. Unternehmensnachfolgethemen und Justierungen der Betriebe ins digitale Zeitalter gar nicht zu erwähnen.

Aber was tun als Vermögensinhaber und Eltern? Sie sollten sich ernsthaft damit auseinandersetzen, dass es keinen familieninternen Nachfolger für das Haus oder die Villa zur Selbstnutzung gibt. Suchen Sie das offene Gespräch mit den Kindern und besprechen die Handlungsoptionen.

Diese können mannigfaltig sein. Es kann die spektakuläre Marktlage ausgenutzt und ein leiser Verkauf durchgeführt werden. Aber es gibt auch Alternativen: Häufig eigenen sich die Villen und Anwesen, wenn diese noch recht stadtnah sind, für das eigene Family Office, die Vermögens- oder Grundstücksverwaltung. Auch kann ich eine solche zum Beispiel im Erdgeschoss selber nutzen und die restliche Villa so aufteilen, dass die Geschosse oder Räume einzeln vermietbar sind. Da diese meist lastenfrei sind, wird so immerhin eine kleine, aber sichere Rendite erzielt. Ebenfalls kann es sein, dass der nicht-familieninterne Geschäftsführer oder Prokurist Interesse zeigt. Kann man dies emotional nüchtern betrachten, bleibt es immerhin im erweiterten Familienkreis.

Ist das Vermögen beträchtlich und hat man eine gemeinnützige Ader, bietet sich auch eine Spende oder Schenkung an, etwa in Form einer Stiftung für zum Beispiel den dringend benötigten Kindergarten im Ort. So erfährt das Anwesen einen guten Zweck, anstatt über Jahre ungenutzt zu bleiben oder gar zu verfallen, bei gleichzeitig langer Dankbarkeit der Gemeinde.

Diejenigen, die privaten Grundbesitz in der Provinz, wie dem Emsland, Sauerland oder auch Frankenland zu vererben haben, deren Kinder zwischen 25 bis 35 Jahre alt sind und sich gegen die Fortführung des elterlichen Unternehmens in der Provinz entschieden haben, sollten die sprichwörtlichen Beine in die Hand nehmen und die Immobilie verkaufen.

Gehen Sie auch nicht von Mondpreisen aus, sondern akzeptieren Sie einen vernünftigen Käufer, viele Regionen in Deutschland die eben nicht nachgefragt sind, werden bald kaum bis gar keine möglichen Käufer mehr stellen. Hier schlägt die Demographisierung Deutschlands erbarmungslos zu.

Generell sollte man sich mit einen Immobilienexperten und den Kindern an den Tisch setzen und besprechen, welches Immobilienvermögen, privat, Anlagevermögen und betrieblich genutztes Vermögen von Relevanz ist und welches nicht. Durch die anstehende Erbschaftssteuerreform bürden Sie Ihren Kindern möglicherweise unbewusst eine enorme Steuerlast auf, die diese in ernste Schwierigkeiten bringen könnte. Der Staat hat im Zweifel kein Verständnis für Millionärserben.

Aktuell können zwar bis zu 200 Quadratmeter des Familienheimes steuerfrei vererbt werden. Dies gilt aber eben nicht für die 600 Quadratmeter große Villa in München-Bogenhausen, während man privat in Schwabing wohnt. Der Erbe muss das Familienheim ebenfalls zu eigenen Wohnzwecken nutzen, und zwar bereits sofort nach dem Erbfall und für mindestens zehn weitere Jahre.

Betrieblich kann es noch heikler werden, wurde hier nicht schon vorgesorgt und umgeplant. Größtes Manko ist meist, dass man zwar mit seinem Steuerberater des Vertrauens oder Rechtsanwaltes spricht, diese aber im Zweifel keinen blassen Schimmer von der professionellen Immobilienwelt haben und noch mehr Schaden als Rat anrichten können.