Eine eigene Immobilie im Ausland ist für viele ein großer Traum, wobei Mallorca bei den Deutschen nach wie vor die Liste der bevorzugten Regionen anführt. Wer seine Wunschimmobilie auf der Baleareninsel gefunden hat, muss beim Erwerb allerdings zivil- und steuerrechtliche Besonderheiten beachten, die sich zum Teil stark von den aus Deutschland und sogar aus anderen Regionen Spaniens bekannten Rechtsfolgen unterscheiden.
Vor dem Erwerb einer Immobilie
Die Ausländeridentifikationsnummer (N.I.E. oder Numéro de Identidad Extranjero) ist unabdingbare Voraussetzung für den Immobilienerwerb und sollte rechtzeitig bei einem der spanischen Generalkonsulate in Deutschland beantragt werden. Ist ein Objekt gefunden, empfiehlt es sich, von einem Fachkundigen sämtliche zivilrechtlichen, steuerlichen und gerade baurechtlichen Voraussetzungen prüfen zu lassen. Dazu gehört, Einsicht in das Grundbuch nebst Eigentumsregister, Prüfung der Baugenehmigung, Energiezertifikat und Bewohnbarkeitsbescheinigung zu nehmen. Gegebenenfalls sind diese Dokumente dem Kaufvertrag beizufügen, so dass sich die Garantien der Kaufurkunde darauf erstrecken.
Anders als in Deutschland verlangt der Käufer bei bestehendem Kaufinteresse vor dem Abschluss des eigentlichen Kaufvertrags, der auch in Spanien von einem Notar beurkundet werden muss, häufig den Abschluss eines sogenannten Reservierungsvertrags (contrato de arras). Dabei handelt es sich um einen rein privatschriftlichen Vertrag. Der Käufer hat keine Sicherung über das Grundbuch und der Verkäufer könnte die Immobilie zwischenzeitlich weiterveräußern.
Reservierungsvertrag: Geläufig, aber nicht verpflichtend
Bei Abschluss des Reservierungsvertrags werden üblicherweise 5 bis 10 Prozent des Kaufpreises als Anzahlung fällig, die direkt an den Verkäufer überwiesen werden (und nicht auf ein Notaranderkonto). Der Verkäufer verpflichtet sich damit, die Immobilie sofort vom Markt zu nehmen, was dem Käufer Zeit zum Beispiel für Gespräche mit Banken verschafft. Daher wird auch vereinbart, bis wann die notarielle Beurkundung erfolgen soll. Hält der Käufer diesen Termin nicht ein, verfällt die Anzahlung und die Immobilie kann erneut am Markt angeboten werden.
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Eine eigene Immobilie im Ausland ist für viele ein großer Traum, wobei Mallorca bei den Deutschen nach wie vor die Liste der bevorzugten Regionen anführt. Wer seine Wunschimmobilie auf der Baleareninsel gefunden hat, muss beim Erwerb allerdings zivil- und steuerrechtliche Besonderheiten beachten, die sich zum Teil stark von den aus Deutschland und sogar aus anderen Regionen Spaniens bekannten Rechtsfolgen unterscheiden.
Vor dem Erwerb einer Immobilie
Die Ausländeridentifikationsnummer (N.I.E. oder Numéro de Identidad Extranjero) ist unabdingbare Voraussetzung für den Immobilienerwerb und sollte rechtzeitig bei einem der spanischen Generalkonsulate in Deutschland beantragt werden. Ist ein Objekt gefunden, empfiehlt es sich, von einem Fachkundigen sämtliche zivilrechtlichen, steuerlichen und gerade baurechtlichen Voraussetzungen prüfen zu lassen. Dazu gehört, Einsicht in das Grundbuch nebst Eigentumsregister, Prüfung der Baugenehmigung, Energiezertifikat und Bewohnbarkeitsbescheinigung zu nehmen. Gegebenenfalls sind diese Dokumente dem Kaufvertrag beizufügen, so dass sich die Garantien der Kaufurkunde darauf erstrecken.
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Anders als in Deutschland verlangt der Käufer bei bestehendem Kaufinteresse vor dem Abschluss des eigentlichen Kaufvertrags, der auch in Spanien von einem Notar beurkundet werden muss, häufig den Abschluss eines sogenannten Reservierungsvertrags (contrato de arras). Dabei handelt es sich um einen rein privatschriftlichen Vertrag. Der Käufer hat keine Sicherung über das Grundbuch und der Verkäufer könnte die Immobilie zwischenzeitlich weiterveräußern.
Reservierungsvertrag: Geläufig, aber nicht verpflichtend
Bei Abschluss des Reservierungsvertrags werden üblicherweise 5 bis 10 Prozent des Kaufpreises als Anzahlung fällig, die direkt an den Verkäufer überwiesen werden (und nicht auf ein Notaranderkonto). Der Verkäufer verpflichtet sich damit, die Immobilie sofort vom Markt zu nehmen, was dem Käufer Zeit zum Beispiel für Gespräche mit Banken verschafft. Daher wird auch vereinbart, bis wann die notarielle Beurkundung erfolgen soll. Hält der Käufer diesen Termin nicht ein, verfällt die Anzahlung und die Immobilie kann erneut am Markt angeboten werden.
Würde der Verkäufer während der Laufzeit dieses Vertrags – in vertragsbrüchiger Weise – die Immobilie zwischenverkaufen, könnte sich der Käufer dagegen nicht wehren, erhielte aber das Doppelte seiner Anzahlung erstattet. Gleichwohl ist der vorherige Abschluss eines Reservierungsvertrags nicht verpflichtend. Die Parteien können auch unmittelbar zur notariellen Beurkundung übergehen. Es fällt eine Grunderwerbsteuer an, deren Steuersatz auf den Balearen abhängig vom Wert zwischen 8 und 11,5 Prozent liegt.
Laufende Besteuerung
Ein in Deutschland steuerlich ansässiger Eigentümer einer Mallorca-Immobilie unterliegt einerseits mit allen Einkünften, die er im Zusammenhang mit der Finca erzielt, der Steuerpflicht in Spanien (Belegenheitsprinzip). Andererseits besteht aufgrund der steuerlichen Ansässigkeit auch in Deutschland eine Steuerpflicht (Welteinkommensprinzip). Damit es nicht zu einer Doppelbesteuerung kommt, sehen die meisten Doppelbesteuerungsabkommen (DBA) vor, dass nur das Land, in dem die Immobilie liegt, ein Besteuerungsrecht haben soll und die im ausländischen Staat erzielten Vermietungseinkünfte im Inland von der Steuer freigestellt werden (Freistellungsprinzip).
Doch das DBA mit Spanien stellt eine Ausnahme dar, so dass es bei der deutschen Steuerpflicht bleibt. Freilich sieht das DBA aber eine Anrechnung der spanischen Einkommensteuer auf die deutsche Einkommensteuer vor. Letztendlich werden die Einkünfte auf das deutsche Steuerniveau heraufgeschleust. Daher müssen die Einkünfte auch im Rahmen der Einkommensteuererklärung im Inland angegeben werden. Entsprechende Aufwendungen im Zusammenhang mit der Mietsache können als Werbungskosten geltend gemacht werden. Daher empfiehlt es sich, alle Rechnungen aufzubewahren, um sie auf Nachfrage dem Finanzamt vorlegen zu können.
Bei einer ausschließlich eigengenutzten Immobilie werden keine steuerpflichtigen Einkünfte erzielt und Aufwendungen können im Inland nicht steuermindernd geltend gemacht werden. Allerdings ist im spanischen Steuerrecht auch die Selbstnutzung einer Immobilie, die nicht den Hauptwohnsitz darstellt, einkommensteuerpflichtig. Die steuerliche Bemessungsrundlage wird vom Katasterwert abgeleitet. Die Steuerlast muss selbstständig ermittelt, bei der zuständigen Steuerbehörde angezeigt und gezahlt werden. Anders als in Deutschland findet keine separate Steuerfestsetzung statt (Autoliquidación).
Es fällt auch eine Vermögensteuer an (Impuesto sobre el Patrimonio – IP), für die ab 2024 der Freibetrag auf den Balearen von 700.000 Euro auf 3 Millionen Euro angehoben wurde. Der Freibetrag ist personenbezogen, so dass zum Beispiel bei gemeinsamem Eigentum von Ehegatten für jeden der beiden Ehegatten ein Freibetrag zur Verfügung steht. Der Steuersatz reicht von 0,28 Prozent bis 2,9 Prozent, wobei für Werte ab circa 10,9 Millionen Euro ein Steuersatz von 3,45 Prozent zur Anwendung kommt.
Es soll nicht unerwähnt bleiben, dass die Vermögensteuer vollständig vermieden werden kann, falls der Erwerb über eine ausländische Gesellschaft erfolgt, die mehr als 50 Prozent ihres Vermögens außerhalb Spaniens hat. Das eröffnet Gestaltungsspielräume, falls der Wert der spanischen Immobilie über 3 Millionen Euro liegen sollte. Die Grundsteuer (Impuesto sobre Bienes Inmuebles – IBI) wird jährlich fällig in Höhe von 0,4 bis 1,1 Prozent des Katasterwerts.
Finca im Nachlass
Wenn Auslandsvermögen, zumeist in Gestalt einer Auslandsimmobilie, in den Nachlass fällt, stellt sich stets die Frage, welches nationale Recht Anwendung findet. Seit Inkrafttreten der Europäischen Erbrechtsverordnung (EUErbVO) gilt für den EU-Raum bei internationalen Erbfällen grundsätzlich, dass das Erbrecht des Mitgliedstaats angewendet wird, in dem der Erblasser seinen letzten „gewöhnlichen Aufenthalt“ hatte. Eine gesetzliche Definition dieses Begriffs existiert indes nicht – für die Bestimmung werden in der Praxis die gesamten Lebensumstände des Erblassers in den Jahren vor seinem Tod und im Zeitpunkt des Todes betrachtet.
Die Eigentümer einer Mallorca-Immobilie verbringen dort in aller Regel einige Zeit – ob sie jedoch auch einen gewöhnlichen Aufenthalt im rechtlichen Sinn begründen, muss im Erbfall sauber ermittelt werden. Denn aufgrund des geltenden Grundsatzes der Nachlasseinheit unterliegen alle Nachlassgegenstände „einheitlich“ demselben Recht – entweder dem spanischen oder dem deutschen.
Hatte der Erblasser seinen gewöhnlichen Aufenthalt in Deutschland, wird auch die Immobilie dem deutschen Erbrecht unterworfen. Die steuerliche Behandlung beeinflusst das nicht. Sollte jedoch der Erblasser – oftmals ohne sich dessen bewusst zu sein – einen gewöhnlichen Aufenthalt auf Mallorca begründet haben, etwa indem er dort den Großteil des Jahres verbracht und dort seinen sozialen Lebensmittelpunkt begründet hat, wäre der Weg zum spanischen Erbrecht eröffnet.
Nur über eine letztwillige Verfügung (Testament oder Erbvertrag) kann mithilfe einer Rechtswahl sichergestellt werden, dass deutsches Erbrecht maßgeblich ist. Daher gilt: Wer eine Mallorca-Finca sein Eigen nennt, sollte eine testamentarische Verfügung errichten, sofern sichergestellt sein soll, dass das deutsche Erbrecht im Todesfall angewendet werden soll.
Sollte aufgrund eines gewöhnlichen Aufenthalts auf Mallorca ohne gleichzeitige Rechtswahl zugunsten des deutschen Rechts das spanische Erbrecht anwendbar sein, muss die spanische Besonderheit in Gestalt des „Foralrechts“ beachtet werden. Dies bedeutet: Neben den allgemeingültigen erbrechtlichen Vorgaben müssen stets die regionalen Sonderregelungen der Balearen berücksichtigt werden.
Ein Berliner Testament, die beliebteste Variante des deutschen Ehegattentestaments, ist nach spanischem Recht verboten. Das Foralrecht der Balearen hebt in Art. 7 CDCIB hervor, dass die gesetzliche Erbfolge nur bei Fehlen eines eingesetzten Erben in Betracht kommt. Die gesetzliche Erbfolge weicht vom „allgemeinen spanischen Erbrecht“ insoweit ab, als dem Ehepartner bei Vorhandensein von Kindern oder Enkelkindern ein Nießbrauchsrecht an der Hälfte des Nachlasses (statt eines Drittels) eingeräumt wird.
Erhebliche Unterschiede zeigen sich auch im Bereich des Pflichtteilsrechts. Während der Pflichtteilsanspruch nach deutschem Recht ein Bargeldanspruch ist, begründet er nach spanischem Recht einen Anteil am Nachlass, wobei die Pflichtteilsquoten erheblich vom deutschen Recht abweichen.
Über die Autoren:
Martin Lindenau ist Rechtsanwalt, Mediator und Gründungspartner von Legavis Rechtsanwälte. Er begleitet Unternehmerfamilien bei der Vorbereitung, Gestaltung sowie steuerlichen Optimierung des Generationenwechsels. Sein Beratungsansatz rückt dabei die langfristige Absicherung des Familienvermögens in den Vordergrund.
Christoph Kiegler berät Unternehmen und Privatpersonen in Fragen des internationalen Steuerrechts. Als Leiter der Country Practice Spanien bei KPMG liegt sein Fokus auf Steuergestaltungen in Bezug auf Spanien.