Eine eigene Immobilie im Ausland ist für viele ein großer Traum, wobei Mallorca bei den Deutschen nach wie vor die Liste der bevorzugten Regionen anführt. Wer seine Wunschimmobilie auf der Baleareninsel gefunden hat, muss beim Erwerb allerdings zivil- und steuerrechtliche Besonderheiten beachten, die sich zum Teil stark von den aus Deutschland und sogar aus anderen Regionen Spaniens bekannten Rechtsfolgen unterscheiden.
Vor dem Erwerb einer Immobilie
Die Ausländeridentifikationsnummer (N.I.E. oder Numéro de Identidad Extranjero) ist unabdingbare Voraussetzung für den Immobilienerwerb und sollte rechtzeitig bei einem der spanischen Generalkonsulate in Deutschland beantragt werden. Ist ein Objekt gefunden, empfiehlt es sich, von einem Fachkundigen sämtliche zivilrechtlichen, steuerlichen und gerade baurechtlichen Voraussetzungen prüfen zu lassen. Dazu gehört, Einsicht in das Grundbuch nebst Eigentumsregister, Prüfung der Baugenehmigung, Energiezertifikat und Bewohnbarkeitsbescheinigung zu nehmen. Gegebenenfalls sind diese Dokumente dem Kaufvertrag beizufügen, so dass sich die Garantien der Kaufurkunde darauf erstrecken.
Anders als in Deutschland verlangt der Käufer bei bestehendem Kaufinteresse vor dem Abschluss des eigentlichen Kaufvertrags, der auch in Spanien von einem Notar beurkundet werden muss, häufig den Abschluss eines sogenannten Reservierungsvertrags (contrato de arras). Dabei handelt es sich um einen rein privatschriftlichen Vertrag. Der Käufer hat keine Sicherung über das Grundbuch und der Verkäufer könnte die Immobilie zwischenzeitlich weiterveräußern.
Reservierungsvertrag: Geläufig, aber nicht verpflichtend
Bei Abschluss des Reservierungsvertrags werden üblicherweise 5 bis 10 Prozent des Kaufpreises als Anzahlung fällig, die direkt an den Verkäufer überwiesen werden (und nicht auf ein Notaranderkonto). Der Verkäufer verpflichtet sich damit, die Immobilie sofort vom Markt zu nehmen, was dem Käufer Zeit zum Beispiel für Gespräche mit Banken verschafft. Daher wird auch vereinbart, bis wann die notarielle Beurkundung erfolgen soll. Hält der Käufer diesen Termin nicht ein, verfällt die Anzahlung und die Immobilie kann erneut am Markt angeboten werden.
Dieser Artikel richtet sich ausschließlich an professionelle Investoren. Bitte melden Sie sich daher einmal kurz an und machen einige berufliche Angaben. Geht ganz schnell und ist selbstverständlich kostenlos.
Eine eigene Immobilie im Ausland ist für viele ein großer Traum, wobei Mallorca bei den Deutschen nach wie vor die Liste der bevorzugten Regionen anführt. Wer seine Wunschimmobilie auf der Baleareninsel gefunden hat, muss beim Erwerb allerdings zivil- und steuerrechtliche Besonderheiten beachten, die sich zum Teil stark von den aus Deutschland und sogar aus anderen Regionen Spaniens bekannten Rechtsfolgen unterscheiden.
Vor dem Erwerb einer Immobilie
Die Ausländeridentifikationsnummer (N.I.E. oder Numéro de Identidad Extranjero) ist unabdingbare Voraussetzung für den Immobilienerwerb und sollte rechtzeitig bei einem der spanischen Generalkonsulate in Deutschland beantragt werden. Ist ein Objekt gefunden, empfiehlt es sich, von einem Fachkundigen sämtliche zivilrechtlichen, steuerlichen und gerade baurechtlichen Voraussetzungen prüfen zu lassen. Dazu gehört, Einsicht in das Grundbuch nebst Eigentumsregister, Prüfung der Baugenehmigung, Energiezertifikat und Bewohnbarkeitsbescheinigung zu nehmen. Gegebenenfalls sind diese Dokumente dem Kaufvertrag beizufügen, so dass sich die Garantien der Kaufurkunde darauf erstrecken.
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Anders als in Deutschland verlangt der Käufer bei bestehendem Kaufinteresse vor dem Abschluss des eigentlichen Kaufvertrags, der auch in Spanien von einem Notar beurkundet werden muss, häufig den Abschluss eines sogenannten Reservierungsvertrags (contrato de arras). Dabei handelt es sich um einen rein privatschriftlichen Vertrag. Der Käufer hat keine Sicherung über das Grundbuch und der Verkäufer könnte die Immobilie zwischenzeitlich weiterveräußern.
Reservierungsvertrag: Geläufig, aber nicht verpflichtend
Bei Abschluss des Reservierungsvertrags werden üblicherweise 5 bis 10 Prozent des Kaufpreises als Anzahlung fällig, die direkt an den Verkäufer überwiesen werden (und nicht auf ein Notaranderkonto). Der Verkäufer verpflichtet sich damit, die Immobilie sofort vom Markt zu nehmen, was dem Käufer Zeit zum Beispiel für Gespräche mit Banken verschafft. Daher wird auch vereinbart, bis wann die notarielle Beurkundung erfolgen soll. Hält der Käufer diesen Termin nicht ein, verfällt die Anzahlung und die Immobilie kann erneut am Markt angeboten werden.
Würde der Verkäufer während der Laufzeit dieses Vertrags – in vertragsbrüchiger Weise – die Immobilie zwischenverkaufen, könnte sich der Käufer dagegen nicht wehren, erhielte aber das Doppelte seiner Anzahlung erstattet. Gleichwohl ist der vorherige Abschluss eines Reservierungsvertrags nicht verpflichtend. Die Parteien können auch unmittelbar zur notariellen Beurkundung übergehen. Es fällt eine Grunderwerbsteuer an, deren Steuersatz auf den Balearen abhängig vom Wert zwischen 8 und 11,5 Prozent liegt.
Laufende Besteuerung
Ein in Deutschland steuerlich ansässiger Eigentümer einer Mallorca-Immobilie unterliegt einerseits mit allen Einkünften, die er im Zusammenhang mit der Finca erzielt, der Steuerpflicht in Spanien (Belegenheitsprinzip). Andererseits besteht aufgrund der steuerlichen Ansässigkeit auch in Deutschland eine Steuerpflicht (Welteinkommensprinzip). Damit es nicht zu einer Doppelbesteuerung kommt, sehen die meisten Doppelbesteuerungsabkommen (DBA) vor, dass nur das Land, in dem die Immobilie liegt, ein Besteuerungsrecht haben soll und die im ausländischen Staat erzielten Vermietungseinkünfte im Inland von der Steuer freigestellt werden (Freistellungsprinzip).
Doch das DBA mit Spanien stellt eine Ausnahme dar, so dass es bei der deutschen Steuerpflicht bleibt. Freilich sieht das DBA aber eine Anrechnung der spanischen Einkommensteuer auf die deutsche Einkommensteuer vor. Letztendlich werden die Einkünfte auf das deutsche Steuerniveau heraufgeschleust. Daher müssen die Einkünfte auch im Rahmen der Einkommensteuererklärung im Inland angegeben werden. Entsprechende Aufwendungen im Zusammenhang mit der Mietsache können als Werbungskosten geltend gemacht werden. Daher empfiehlt es sich, alle Rechnungen aufzubewahren, um sie auf Nachfrage dem Finanzamt vorlegen zu können.
Bei einer ausschließlich eigengenutzten Immobilie werden keine steuerpflichtigen Einkünfte erzielt und Aufwendungen können im Inland nicht steuermindernd geltend gemacht werden. Allerdings ist im spanischen Steuerrecht auch die Selbstnutzung einer Immobilie, die nicht den Hauptwohnsitz darstellt, einkommensteuerpflichtig. Die steuerliche Bemessungsrundlage wird vom Katasterwert abgeleitet. Die Steuerlast muss selbstständig ermittelt, bei der zuständigen Steuerbehörde angezeigt und gezahlt werden. Anders als in Deutschland findet keine separate Steuerfestsetzung statt (Autoliquidación).