Das große Paradox am Wohnimmobilienmarkt: Trotz des großen Wirtschaftseinbruchs in der Folge der Corona-Pandemie und einer drohenden Rezession steigen die Wohnimmobilienpreise weiter. Im dritten Quartal 2020 nahmen sie gegenüber dem Vorquartal um 2,6 Prozent zu, gegenüber dem Vorjahresquartal betrug der Anstieg sogar 7,8 Prozent. Angesichts dieser Preisentwicklung fragen sich immer mehr institutionelle und private Investoren, ob es nicht schon zu spät ist für ein Investment in den Wohnungsmarkt. Die Entwicklung von Kaufpreisen und Mieten der vergangenen zehn Jahre legt diesen Schluss zumindest nahe. Allerdings ist diese Schlussfolgerung meiner Meinung nach falsch.
Wahr ist vielmehr, dass Wohnimmobilien heute marktgerecht bewertet sind. Warum? Die Zinsen sind in den vergangenen zwei Jahren kontinuierlich weitergefallen und diese Entwicklung wurde nur teilweise eingepreist. Ein Blick auf den sogenannten risikolosen Zins zeigt: Anfang Dezember 2018 lagen die Renditen zehnjähriger Bundesanleihen noch bei 0,33 Prozent, ein Jahr später waren es minus 0,28 Prozent und am 1. Dezember 2020 minus 0,56 Prozent. Das ist ein Rückgang um rund 0,9 Prozentpunkte. Im selben Zeitraum nahm der Spread zwischen Zinsen und Nettoimmobilienrenditen zu. Lag das Delta für längere Zeit bei rund 3,0 Prozent, liegt es aktuell bei rund 3,5 Prozent. Die Preise für Wohnimmobilien haben in Folge weiter an Stabilität gewonnen.
Viele Corona-Folgen werden noch vom Staat aufgefangen
Ist also alles eitel Sonnenschein am Wohnimmobilienmarkt? Ganz rosig ist die Lage nicht, wie es eine isolierte Betrachtung der Zinsen nahelegt. Daneben drückt die Corona-Krise auf die Stimmung, da sowohl Dauer als auch Folgen der Krise nicht absehbar sind. Viele Krisenfolgen werden aktuell immer noch von den Maßnahmen der Regierung aufgefangen und abgemildert. Da der Staat dies auf Dauer jedoch nicht leisten kann, ist nicht unwahrscheinlich, dass die Krise irgendwann auch auf dem Wohnungsmarkt ankommt.
Es gibt verschiedene beunruhigende Anzeichen wie beispielsweise den starken Anstieg von Selbstständigen, die Grundsicherung beantragen müssen. Ihre Anzahl stieg im September 2020 auf 81.100 – das sind 73.104 Menschen mehr als im Jahr davor. Auch die zahlreichen angekündigten Entlassungen machen Sorgen: Dem „Handelsblatt“ zufolge bauen allein die Dax-30-Konzerne 2020 rund 40.000 Stellen ab, 2021 sollen noch einmal mindestens doppelt so viele Arbeitsplätze gestrichen werden. Die Folgen bei von der Pandemie besonders betroffenen Branchen wie Gastronomie und Hotellerie sind in diesen Zahlen noch gar nicht enthalten.
Trotzdem glauben wir nicht, dass diese Krisenfolgen große Auswirkungen auf den Wohnungsmarkt haben werden. Wenn es negative Folgen gibt, dann vor allem für das Segment des hochpreisigen Wohnens und des Luxus-Wohnens. Das Gros des Marktes stellen aber Wohnungen im mittleren und niedrigen Mieten. Hier wird die Krise keine Auswirkungen haben. Wohnen – in diesem Segment – ist ein nicht substituierbares Gut.
In Deutschland wird immer noch zu wenig gebaut
Dafür gibt es mehrere Gründe: Erstens übersteigt die Nachfrage immer noch das Angebot. Dies wird sich auch nicht kurzfristig ändern. Es wird in Deutschland weiterhin zu wenig gebaut, um den Bedarf zu decken. Das IW Köln hat den jährlichen Bedarf und den tatsächlichen jährlichen Neubau in den Jahren 2016 bis 2020 verglichen. Das Ergebnis: Bundesweit wären 350.000 neue Wohnungen p.a. notwendig. Der Neubau erreicht allerdings nicht einmal die Schwelle von 300.000 Wohneinheiten. Die Knappheit verteilt sich unterschiedlich auf die Städte. Während in Hamburg Neubau und Bedarf fast ausgeglichen sind, haben beispielsweise Stuttgart, Berlin, oder Köln laut IW Köln ein erhebliches Defizit.
Zweitens werden die Zinsen mit hoher Wahrscheinlichkeit niedrig bleiben. Die Erfahrung der letzten zehn Jahre hat gezeigt, dass der Faktor Zinsen einer der dominanten Einflussfaktoren auf dem Immobilienmarkt ist. In der Vergangenheit sind die Zinsen nach Pandemien immer gesunken. Sowohl Privathaushalte als auch Unternehmen sind vorsichtiger geworden und horten Liquidität. Dies führt zu sinkenden Zinsen. Des Weiteren ist es aufgrund der Situation in der Eurozone generell unwahrscheinlich, dass die EZB die Zinsen anheben wird.
Fazit: Zwar produziert die Corona-Krise einige dunkle Wolken am Wohnungsmarkt. Davon sind allerdings die großen Segmente der mittleren und niedrigeren Mieten nicht betroffen. Für eine Investition sprechen vor allem der Zinsmarkt und die Tatsache, dass die Nachfrage das Angebot übersteigt.
Über den Autor:
Klaus Niewöhner-Pape ist Geschäftsführer von Industria Wohnen.