Die Immobilienbranche steht vor enormen Herausforderungen: Wirtschaftliche Unsicherheiten treffen auf veränderte Nutzungspräferenzen sowie auf den wachsenden Druck, ESG-Vorgaben umzusetzen. Die HIH Invest bietet ganzheitliche, wetterfeste Lösungen für die Herausforderungen an und setzt so auf Mehrwerte für alle Assetklassen in jeder Phase des Immobilien-Lebenszyklus.
private banking magazin: Herr Eggert, geben Sie uns zum Einstieg einen kurzen Überblick über das Unternehmen HIH Invest?
Alexander Eggert: Wir sind ein vollintegrierter, stabiler Asset Manager mit rund 27 Milliarden Euro AuM. In den vergangenen Jahren sind wir trotz – oder vielleicht wegen? – der Turbulenzen am Immobilien- und Kapitalmarkt stark gewachsen. Wir betreiben zum einen klassisches Immobilienfonds-Geschäft und zum anderen ein stark ausgebautes Individualfonds-Geschäft. 60 Prozent unserer Mandate sind reine Investorenmandate.
Bei den Immobilien-Assetklassen sind wir sehr stark diversifiziert, sowohl was das Länder-Know-how als auch die Nutzungsarten angeht. So haben wir beispielsweise eine Kindertagesstätten-Strategie sowie medizinische Versorgungszentren im Portfolio.
Diese Breite spiegelt sich auch in unserer Organisation wider: Wir haben in der HIH-Gruppe etwa 1.000 Mitarbeitende, neun Standorte in Europa und mehr als 25 Jahre Erfahrung. Wir sind in den jeweiligen Assetklassen spezialisiert und haben eigene Teams für Büro, Einzelhandel, Wohnen, Logistik, Sozialimmobilien und zudem auch für den Bereich Infrastruktur/Erneuerbare Energien.
Wer sind die Kunden?
Carsten Demmler: Zu unseren Kunden zählen 280 institutionelle Investoren, davon 120 Banken, wie Sparkassen und Regionalbanken, und 160 institutionelle Investoren wie Versicherungen, Versorgungswerke, Pensionskassen und Stiftungen. Für unsere Kunden sind wir die verlängerte Werkbank für die direkte Immobilienanlage und die direkte beziehungsweise indirekte Alternative-Kapitalanlage – ein Markt, der in den vergangenen Jahren stark gewachsen ist. Zu den Alternatives zählen wir Immobilien, Infrastruktur, Private Equity und Erneuerbare Energien.
Die HIH Invest ist vor allem als Immobilienmanager bekannt. Welche Rolle spielen Infrastruktur und Erneuerbare Energien in Ihrem Angebot, und wie profitieren institutionelle Anleger davon?
Demmler: Die HIH Invest ist einer der führenden europäischen Immobilienmanager für institutionelle Investoren. Vor einigen Jahren haben wir uns strategisch entschieden, unser umfassendes Verständnis für die Bedürfnisse und Anforderungen institutioneller Investoren auch auf weitere alternative Anlageklassen wie Erneuerbare Energien zu erweitern. Die institutionellen Anleger profitieren dabei sowohl von bekannten Prozessen und Reportings als auch von dem langjährig aufgebauten Vertrauen, dass wir als HIH Invest passende Investments identifizieren und diese für sie investierbar machen. Somit erhalten sie einen Zugang zu stabilen Erträgen, die neben langfristigen, planbaren Cashflows auch weniger konjunkturabhängig sind. Dadurch lassen sich Portfolios breiter diversifizieren und potenziell defensivere Renditechancen realisieren – passend zum jeweiligen Risiko- und Renditeprofil unserer Kunden.
Das Multi Manager Business ist ein zentrales Angebot der HIH Invest. Können Sie erklären, wie dieses Konzept funktioniert und welche Vorteile es institutionellen Anlegern bietet?
Eggert: Mit dem Multi Manager Business (MMB) bündeln wir unterschiedliche Real-Asset-Anlagen – von Immobilien-Direktbeständen über Zielfonds verschiedener Assetklassen bis hin zu Club-Deals – in einem zentralen Master- oder Dachfondsvehikel. Diese Struktur ermöglicht eine tiefgreifende Diversifikation und flexible Steuerung des Portfolios, etwa durch die Glättung von Bewertungs- und Ertragsschwankungen oder die gezielte Ausbalancierung stiller Reserven und Lasten. Neben der Bündelung profitieren Investoren von unserem Research-basierten aktiven Auswahlprozess für Zielfonds und Manager. Gleichzeitig reduziert das konsolidierte Reporting den administrativen Aufwand für Investoren erheblich, da sämtliche relevanten Kennzahlen und ESG-Daten zentral bereitgestellt werden. Insgesamt bietet das MMB ein robustes, anpassungsfähiges Steuerungsinstrument, das Portfolios resilienter, effizienter und zukunftsfähiger macht.
Welche Themen bewegen Immobilieninvestoren aktuell?
Demmler: Viele Kunden reduzieren ihren Anteil an klassischen Immobilien und investieren stattdessen in alternative Anlageformen – etwa in spezialisierte Bereiche wie studentisches Wohnen, Serviced Apartments oder altersgerechte Wohnkonzepte. Besonders gefragt sind aktuell Bildungsimmobilien, da es in Deutschland einen deutlichen Mangel an intakten Schulgebäuden gibt. Wir wandeln deshalb Bürogebäude in weniger attraktiven Lagen in Schulen um. Gleichzeitig haben wir als risikoaverse Investoren Kitas in Bundesländern erworben, in denen das Land oder die Kommunen die Mietverträge oft über 30 Jahre garantieren.
Kurz gesagt: Wir können Bürogebäude unter gewissen Voraussetzungen in andere Nutzungsformen umwandeln – ein Ansatz, der für Investoren interessant ist, die ihr Portfolio breiter aufstellen möchten. Dabei prüfen wir stets im Einzelfall, wie nachhaltig die entstehenden Trends sind und ob sich die Maßnahmen wirtschaftlich lohnen.
In den vergangenen Monaten sind immer mehr institutionelle Investoren auf den Büroimmobilien-Markt zurückgekehrt. 2025 ist das Investitionsvolumen am deutschen Büroimmobilien-Investmentmarkt jedoch im Vergleich zum Vorjahr gesunken. Was raten Sie Ihren Investoren, die ihren Bürobestand reduzieren wollen?
Eggert: Wir unterstützen die Investoren gezielt bei der Neuausrichtung ihrer Portfolioallokation. Wer in der Vergangenheit eine zu hohe Büroquote hatte, kann in andere Nutzungsarten wie Wohnen, Logistik oder Bildungsimmobilien umschichten. Angesichts der durchschnittlichen Halteperioden von rund zehn Jahren sollte die Neuausrichtung zumeist durch die Nutzung von frischem Kapital erfolgen.
Inwiefern bieten die Trendwechsel neue Chancen?
Demmler: 2025 haben wir verschiedene Büroimmobilien erworben, weil der geringere Marktappetit opportunistische Investments mit attraktiver, dem Risiko angemessener Rendite ermöglicht. Dabei setzen wir bewusst auf langfristig nachgefragte Top-Lagen in städtischen Zentren – Standorte, die zwar nicht günstig, aber im Vergleich zu früheren Marktphasen deutlich erschwinglicher sind.
Eggert: Unsere Strategie orientiert sich eng am Nutzerverhalten: Die Nachfrage nach Mietflächen ist in den zentralen Lagen sehr hoch, während sie in B-Lagen deutlich abnimmt. So lassen sich Risiken kalkulieren und zugleich attraktive Risikoprämien erzielen. Für diese Strategie finden wir leicht Investorenkapital – ein Beleg für unsere starke Marktposition im Vergleich zu Wettbewerbern, die Vertrauen bei Investoren eingebüßt haben.
Demmler: Uns ist wichtig zu betonen, dass wir auch in der laufenden Bestandserhaltung einen hervorragenden Job machen, wodurch der Wert der Immobilien langfristig gesichert wird.
Sie müssen echten, dauerhaften Mehrwert bieten, weil die Niedrigzinsphase vorbei ist und Kapitalgeber sich auch außerhalb Ihrer Branche umsehen.
Eggert: Inzwischen ist die Immobilienanlage tatsächlich nicht mehr alternativlos, weil es viele andere Anlageklassen gibt, die wieder auskömmliche Renditen abwerfen. Sowohl Banken als auch institutionelle Investoren haben den Gesamtmarkt genau im Blick.
Bringen die Baurechtreformen den Zubau im Wohnungsmarkt in Bewegung? Kommen Renditen beim Wohnen mittelfristig unter Druck?
Eggert: Es reicht nicht, was vom Staat im Hinblick auf „Lockerungsübungen“ im Baurecht geplant ist. Miethöhe, Baukosten und Renditeanforderungen gehen zu weit auseinander. Selbst Wohnungsbaugenossenschaften in kleineren Städten schaffen es nicht, für unter 14 Euro Kaltmiete zu bauen. In den Metropolen, wo deutlich höhere Grundstückspreise aufgerufen werden, ist die Miete im Neubau auch für durchschnittliche Einkommen zunehmend eine Herausforderung.
Und die Baukosten sinken nicht, sie steigen. Zwar haben die Materialkosten wieder abgenommen, aber die Lohnkosten verteuern sich durch den demografischen Wandel. Somit steigen trotz Immobilienkrise die Baukosten.
Die Miethöhen sollen derweil von Staats wegen halbwegs gedeckelt bleiben.
Eggert: Im Ergebnis sind die Renditen von Wohninvestments die niedrigsten, die wir im Immobilienbereich haben.
Demmler: Wohnen bringt am untersten Rand 4 Prozent, zusammen mit anderen Nutzungsarten 6,5 Prozent und mehr, jeweils nach Gebühren. Ein „Mehr“ im Core-Immobilienbereich geht immer auch mit Risiken einher, etwa in der Bauphase.
Eggert: Wenn diese niedrigen Renditen nicht zu erzielen sind, stellt sich kein privater Kapitalfluss in Wohnimmobilien ein. Mehr gebaut würde nur durch höhere Renditen. Erleichterungen bei den Baunormen, die auch höhere ESG-Anforderungen berücksichtigen, und eine höhere Geschwindigkeit bei den Baugenehmigungen helfen etwas. Aber ein Ausbrechen aus dieser Zwangslage wäre letztlich nur durch staatliche Subventionen der Baukosten möglich.
Danach sieht es angesichts klammer Kassen eher nicht aus. Soweit absehbar, dürften die niedrigen Wohnsegment-Renditen demnach zumindest nicht sinken, oder?
Demmler: Wir haben jetzt schon einen Nachfrageüberhang von einer Million Wohnungen. Die einstigen Neubauziele der Bundesregierung von jährlich 400.000 Wohnungen werden Jahr für Jahr weit verfehlt. 2024 wurden laut dem Statistischen Bundesamts nur 251.900 Wohnungen fertiggestellt – ein Rückgang von 14,4 Prozent zum Vorjahr. Wohnen dürfte auch in den nächsten Jahrzehnten einen Nachfrageüberhang erzeugen, zumindest in den innerstädtischen Lagen und Peripheriegebieten.
Eggert: Insgesamt erleben wir derzeit einen klaren Käufermarkt im Immobiliensektor. Dadurch entstehen zahlreiche attraktive Chancen, mit denen sich Überrenditen erzielen lassen. 2024 haben wir ein Transaktionsvolumen von über einer Milliarde Euro realisiert, für 2025 erwarten wir erneut ein nahezu ebenso hohes Niveau. In dieser Marktphase können wir Investments tätigen, die in anderen Zyklen gar nicht verfügbar wären. Das stärkt unser Profil zusätzlich: Investoren entscheiden sich für uns, während andere Marktteilnehmer aufgrund ihrer Schwierigkeiten Vertrauen verlieren.
Ihrem Standing bei den Investoren kommt nicht zuletzt entgegen, dass HIH Invest als vollintegrierter Asset Manager vieles aus einer Hand bietet, oder?
Eggert: In aller Bescheidenheit: ja. Unser Kundenzuspruch belegt es. Beim Thema Bündelungsvehikel sind wir sehr stark. Investoren können ihre gesamte Alternative-Kapitalanlage unter ein Dach bringen, erhalten ein transparentes Reporting mitsamt Optimierung von Bilanzeffekten – das ist bei uns derzeit ein riesiger Wachstums-Case. Aufgrund der Nachfrage sowohl von Kreditinstituten als auch Pensionskassen sind wir in diesem Segment im vergangenen Jahr um 4 Milliarden Euro gewachsen.
Ab welcher Preisklasse kommen die Investoren mit Ihnen ins Geschäft?
Demmler: Die Eintrittskarte für klassische Spezialfonds liegt bei rund 5 Millionen Euro. Der Ticketpreis für Club-Deals wird je nach Größe des Projekts kalkuliert, liegt aber im Regelfall nicht darunter. Bei Individualmandaten sind relativ schnell 100 Millionen Euro und mehr erreicht.
Zu den Personen
Carsten Demmler ist Geschäftsführer bei HIH Invest. Er verfügt über langjährige Erfahrung in der Immobilienbranche und leitet u. a. den Bereich Capital Management. Er ist die Schnittstelle zu den Investoren und somit auf die Entwicklung maßgeschneiderter Investmentlösungen für institutionelle Investoren spezialisiert.
Alexander Eggert ist Geschäftsführer bei HIH Invest und verantwortet u. a. das Fondsmanagement und den Ausbau strategischer Geschäftsfelder, wie Multi Manager Business und Nachhaltigkeits‑Investments, darunter auch einen Fonds für Erneuerbare Energien.