Ein ausgewogenes Angebot
Das letzte Teil des Puzzles ist das Angebot. Das größte Risiko für den Immobiliensektor ist ein Überangebot, vor allem, wenn sich die Wirtschaft erholt und die Entwicklungsfirmen die Bauaktivität vorantreiben. Ein Pluspunkt: An vielen Standorten werden Neubauprojekte nur auf bereits vermieteten Flächen umgesetzt. Das geringe Angebot führt dazu, dass Unternehmen mit Objekten in beliebteren Lagen nicht nur einen Kapitalzuwachs, sondern auch einen Aufwärtstrend bei den Mieten verzeichnen. So erwirtschaften sie einen zusätzlichen Cashflow und können neue Gelegenheiten nutzen, sobald sie sich ergeben.
Auf längere Sicht wird an einigen Märkten noch immer ein überaus knappes Angebot herrschen. So wird es in Hongkong noch einige Zeit dauern, bis die Entwickler aufgeholt haben.
Investoren in börsennotierte Immobiliengesellschaften dürften also in der vorteilhaften Lage sein, einen maßgeblichen Anstieg des Angebots lange im Voraus absehen und ihre Allokationen entsprechend anpassen zu können. Dabei werden die Anleger weiterhin selektiv entscheiden müssen, in welche Unternehmen sie investieren. Wir glauben, dass Gesellschaften mit erfahrenem Management, robusten Bilanzen und Strategien, die von langfristigen Trends profitieren, die besten Renditen bieten werden.
Es spricht einiges dafür, dass börsennotierte Immobilienpapiere auf längere Sicht eher mit den eigentlichen Immobilien korrelieren als mit Aktien. Wenn man die Korrelation von in Großbritannien notierten Wertpapieren mit dem Aktienmarkt und physischen Immobilien vergleicht (Abb. 2), korrelieren börsennotierte Immobilientitel nach etwa 18 Monaten stärker mit „realen“ Objekten als mit den Aktienmärkten. Das gilt auch für den US-Markt, der ähnliche Korrelationen mit physischen Immobilien aufweist.
Wir sind uns jedoch der Tatsache bewusst, dass die kurzfristige Volatilität für einige Investoren weiterhin problematisch ist. Gleichzeitig glauben wir, dass vorübergehende Kursausschläge am Aktienmarkt eine sehr gute Gelegenheit für aktive Immobilienmanager sind, ihre Positionen in robusten Unternehmen zu erhöhen.
Abbildung 2: Korrelationen mit Aktien divergieren über längere Zeiträume
Technische Pluspunkte
Ab August 2016 dürften börsengehandelte Immobilien noch attraktiver werden. Dann nämlich werden Immobilien als elfter Sektor in den globalen Branchenstandard GICS (Global Industry Classification Standard) aufgenommen. GICS zufolge wurde der Immobiliensektor aufgenommen, da die Resonanz der Investoren „bestätigt hat, dass Immobilien inzwischen als eigenständige Anlageklasse betrachtet und zunehmend gesondert in die strategische Vermögensallokation integriert werden“.
Im Zuge dieses Schritts wird der Sektor sicherlich einen eigenen Status bei dem bedeutenden Indexanbieter MSCI erhalten. Dadurch dürfte sich die Volatilität des Sektors verringern und seine Fähigkeit zur Gewährleistung von Liquidität und Diversifikation verbessern.
Zahlreiche Studien fordern, dass die Portfolios der Anleger sowohl notierte als auch nicht notierte Titel enthalten sollten. Ein solcher Mix kann die Renditen steigern und die Liquidität erhöhen. Gleichzeitig erschweren es die enormen Kapitalströme „auf der Suche“ nach Immobilienengagements, dass die Anleger geeignete Transaktionen finden. Darüber hinaus führen sie zu steigenden Kapitalwerten. Mit dem börsengehandelten Sektor können die Anleger jedoch ein sofortiges Engagement eingehen, ohne direkt in Immobilienportfolios investieren zu müssen.
Fazit
Wir glauben nicht, dass steigende Zinsen Kapitalanleger davon abhalten werden, in Immobilien zu investieren. Sowohl die historischen Belege als auch die aktuellen Fundamentaldaten legen nahe, dass sich einzelne Immobilienmärkte weiterhin gut entwickeln werden, wenn die Geldpolitik anzieht. Sollte es dagegen weiterhin bei einem Niedrigzinsumfeld bleiben, wird die wachsende Ertragsrendite der besten Immobilienunternehmen immer attraktiver werden.
Eine erfolgreiche Strategie lebt von einer sorgfältigen Aktienauswahl. Nicht alle Regionen, Länder und Unternehmen bringen die gleichen Voraussetzungen mit. Mit einem globalen Fonds können die Anleger jedoch in die stärksten Märkte und Teilsektoren investieren, ganz gleich, wo sich diese befinden.
1. FactSet, FTSE EPRA/NAREIT Industrieländer, FTSE EPRA/NAREIT USA, in US-Dollar, brutto, nicht abgesichert.
2. FactSet, Stand: 24. März 2015.
3. FTSE EPRA/NAREIT.