Wachstum auch bei steigenden Zinsen Börsennotierte Immobilien bleiben eine attraktive Anlagemöglichkeit

Internationale Regatta vor der Skyline von Manhattan. Immobilienaktien bieten Wachstumspotenzial. | © Getty Images

Internationale Regatta vor der Skyline von Manhattan. Immobilienaktien bieten Wachstumspotenzial. Foto: Getty Images

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Denn traditionell beschränken sich Immobilienanleger auf ihren heimischen Markt und investieren überwiegend in physische Vermögenswerte. Im Gegensatz dazu ermöglichen Immobilientitel ein Engagement in Unternehmen, die über ein professionelles Management verfügen und ihre Anlagen deutlich weiter streuen. Dies verringert das Risiko für die Anleger, die nicht über die nötigen Kenntnisse für eine Direktinvestition verfügen.

Der börsennotierte Immobiliensektor (einschl. REITs) erzielte im Jahr 2014 eine Rendite von über 15 Prozent. Allein der US-Markt legte dabei sogar um mehr als 30 Prozent zu. Wir glauben, dass das anhaltende konjunkturelle Niedrigwachstum dem Immobiliensektor zugutekommen wird, solange die Investoren eine selektive Titelauswahl beibehalten.

Denn während die Obligationenrenditen auf ein Rekordtief gesunken sind und die Anleger nach Ertragsmöglichkeiten suchen, bieten Immobilien sowohl Erträge als auch ein potenzielles Kapitalwachstum.

Wird ein Zinsanstieg die Renditen dezimieren?

Es herrscht die feste – und aus unserer Sicht irregeleitete – Überzeugung, dass der börsennotierte Immobiliensektor bei steigenden Zinsen eine Underperformance verzeichnen wird. Wenn die Obligationenrenditen durch das höhere Zinsniveau anziehen, so die weit verbreitete Annahme, werden die Investoren aus anderen höher rentierlichen Anlageklassen abwandern und wieder in Obligationen umschichten.

Abbildung 1: Zinsen und Immobilien können gleichzeitig steigen

Die Bekanntgabe einer Zinserhöhung oder anderer Maßnahmen zur Eindämmung des Konjunkturwachstums kann zwar eine vorübergehende Volatilität im Immobiliensektor bewirken. Das war 2013 der Fall, als die US-Notenbank Federal Reserve (Fed) die Rückführung ihrer Wertpapierkäufe ankündigte. Allerdings lohnt sich ein Rückblick auf die Geschichte, um zu sehen, wie der Markt über einen längeren Zeitraum reagiert.

In den Jahren von 2004 bis 2006 hob die US-Notenbank die Zinsen insgesamt 17 Mal an, während sich das wirtschaftliche Klima verbesserte. Dennoch erzielten börsennotierte US-Immobilien in diesen Jahren noch Renditen von fast 80 Prozent (Abb. 1). Eine negative Beziehung zwischen einer strafferen Geldpolitik und dem Immobilienmarkt lässt sich demnach nicht erkennen.

Zweifellos sind viele Investoren ständig auf der Suche nach aussichtsreicheren Ertragschancen. Da 10-jährige US-Treasuries derzeit aber nicht einmal 2 Prozent und 30-jährige US-Treasuries weniger als 2,6 Prozent Rendite einbringen , müsste schon eine signifikante Korrektur erforderlich sein, damit sie einem Vergleich mit den renditestarken Unternehmen im Immobiliensektor standhalten können.

So zahlen einige Immobilienfirmen in Australien derzeit Dividenden von 5 Prozent oder mehr, ebenso wie manche REITs aus Singapur . Selbst an den solideren Märkten wie der US-Westküste oder London werden die Obligationenrenditen noch deutlich zulegen müssen, um ernsthaft mit diesem Niveau konkurrieren zu können.

Dies deutet darauf hin, dass Märkte, die sowohl gute Fundamentaldaten als auch höhere Renditen aufweisen, besser für einen Zinsanstieg gerüstet sind – zumindest auf kurze bis mittlere Sicht. Längerfristig gesehen würde eine Zinserhöhung der Fed in diesem Jahr voraussichtlich auf einer besseren Wirtschaftslage basieren. Selbst dann wird die Fed eine solche Entscheidung nicht leichtfertig treffen und das Zinsniveau nur in kleinen Schritten anheben, da ein zu drastischer Anstieg die Erholung gefährden könnte.

Steigende Mieten dürften robuste Grundlage schaffen

Wenn sich, wie wir vermuten, das Wirtschaftswachstum und Geschäftsklima im Vorfeld dieser ersten Zinserhöhung verbessern, werden die Unternehmen die Zahl ihrer Mitarbeiter erhöhen wollen und zusätzliche Flächen für ihre geschäftliche Expansion benötigen. Unter diesen Voraussetzungen werden sie Standorte bevorzugen, die ihnen einen Wettbewerbsvorteil verschaffen. Dies sind in der Regel die globalen Ballungszentren.

Die zunehmende Mietnachfrage hat bereits zu einem Anstieg der Mieten geführt, vor allem in den erstklassigen Lagen großer Städte. Davon profitiert der börsengehandelte Markt, zu dem in der Regel die besten Objekte an diesen Standorten gehören.

Sofern die Mieten langfristig zulegen, dürfte ein moderater Anstieg des Zinsniveaus das Anlegerinteresse an diesen Top-Immobilien kaum signifikant beeinträchtigen. Dafür spricht auch die Erfahrung: Nimmt man den britischen Markt als Beispiel, war die kurzfristige Wechselwirkung zwischen den Immobilienrenditen und 10-jährigen Gilts aus historischer Sicht minimal. In den letzten 15 Jahren war die Korrelation sogar gleich null.

Dies legt nahe, dass die Renditen 10-jähriger Gilts langfristig zwar ein wichtiger Bezugspunkt oder Richtwert für die Immobilienrenditen sind. Kurzfristig üben jedoch der Konjunkturausblick und die Erwartungen der Anleger an das künftige Ertragswachstum den wichtigsten Einfluss aus.

Die Erträge haben natürlich maßgeblichen Anteil an den Immobilienrenditen, aber in vielen Märkten war auch das Kapitalwachstum ein wichtiger Faktor. Dieses Kapitalwachstum entsteht durch den signifikanten Anstieg der Summen, die weltweit im Immobilienbereich investiert werden.

Die Anleger sind auf der Suche nach qualitativ hochwertigen Objekten in erstklassiger Lage, die traditionell im börsennotierten Sektor zu finden sind. Die betreffenden Immobilienunternehmen sollten daher in der Lage sein, von dem Wertzuwachs in diesen Bereichen zu profitieren und das Kapital in neue Projekte zu reinvestieren, wo sie einen Mehrwert erzielen und wachsende Mieteinkünfte generieren können.