In den ersten drei Quartalen 2021 verzeichnete der Markt für Senioren- und Gesundheitsimmobilien in Deutschland ein Transaktionsvolumen von 1,94 Milliarden Euro – und wies damit ein nur um 1 Prozent geringeres Niveau als in den ersten drei Quartalen 2020 auf. Angesichts der Abwesenheit großer Portfoliotransaktionen in dem Zeitraum war dies ein respektables Ergebnis. Gebremst wurde das Investitionsvolumen wie auch in den vorherigen Quartalen einzig durch das am Markt fehlende Produktangebot. Die Spitzenrendite für Pflegeheime ging in den vergangenen zwölf Monaten um 0,25 Prozentpunkte auf aktuell 4 Prozent zurück. So der Deutschland Senioren-und Gesundheitsimmobilien Report 2021.
Im Vergleich zum zweiten Quartal 2020 blieb sie stabil. Jedoch wird ein weiterer Renditerückgang in dem kommenden Monaten erwartet, zumal massive Anlagegelder in diesem Marktsegment investiert sein wollen. Auch der Spitzenpreis pro Bett, der bei Neubauten in guten Lagen verlangt und bezahlt wird, hat sich in den vergangenen Jahren deutlich erhöht. Bis zu 170.000 Euro pro Bett sind Investoren inzwischen bereit zu bezahlen, wenn es sich um ein Top-Pflegeheim handelt. Vor einigen Jahren waren es noch unter 100.000 Euro pro Bett.
Pflegeheime erneut größtes Segment – Betreutes Wohnen legt weiter zu
Mit 953 Millionen Euro beziehungsweise einem Marktanteil von 49 Prozent stellten Pflegeheime in den ersten drei Quartalen 2021 erneut das größte Segment am Gesundheitsimmobilieninvestmentmarkt dar. Im Vergleich zum Vorjahreszeitraum war ihr Transaktionsvolumen jedoch um 27 Prozent rückläufig. Mit 55 Prozent deutlich zulegen konnte hingegen Betreutes Wohnen, auf das 584 Millionen Euro entfielen, was einem Marktanteil von 30 Prozent entspricht – 11 Prozentpunkte mehr als noch in den ersten drei Quartalen 2020.
Mit 297 Millionen Euro und einem Marktanteil von 15 Prozent, was plus 11,4 Prozentpunkte bedeutet, waren Ärztehäuser das drittgrößte Segment. Kliniken und Reha-Kliniken kamen zusammen auf rund 6 Prozent. Der rückläufige Marktanteil von Pflegeheimen erklärt auch den Rückgang der internationalen Investoren. Deren Marktanteil reduzierte sich in den ersten drei Quartalen 2021 um 23,9 Prozentpunkte auf 40 Prozent. Da das Segment von einem anhaltenden Produktmangel geprägt ist, hatten ausländische Investoren trotz großen Interesses in den ersten drei Quartalen 2021 also weniger Anlagemöglichkeiten.
Betreutes Wohnen liegt im Trend, das Produktangebot ist jedoch auch hier äußerst eingeschränkt. Ankäufe sind aktuell eigentlich nur in Form von Forward Deals möglich, also über Projektentwicklungen. Für Investoren ist der Bereich vor allem aufgrund seiner Verwandtschaft zu klassischen Wohnimmobilien attraktiv, was Umnutzungen problemlos ermöglicht und somit das Risiko minimiert. Das wirkt sich aber auch auf die Renditen aus, die deutlicher geringer sind als bei Pflegeheimen und näher an den niedrigeren Renditen von Wohnimmobilien liegen.