private banking magazin: Ihre Fondsbörse soll Investoren ermöglichen, ihre Private-Markets-Engagements neu strukturieren?
Jan-Peter Schmidt: Institutionelle Investoren haben Zugang zu Anlageformen, die ausschließlich ihnen vorbehalten sind, darunter fällt etwa der Spezial-AIF. Allerdings sind viele Beteiligungen offen strukturiert, haben also keine fixe Laufzeit. Wollen institutionelle Investoren aus welchen Gründen auch immer aus ihrem Investment aussteigen, können sie ihre Spezialfondsanteile nicht wie eine Aktie einfach an der Börse verkaufen.
Wir als Fondsbörse Private Markets schaffen einen Sekundärmarkt für solche Fondsbeteiligungen und machen damit ein bisher nahezu illiquides Investment liquide.
Welche spezifischen Herausforderungen sehen Sie aktuell für diese Investoren?
Schmidt: Der Immobilienmarkt ist seit der Zinswende 2022 erheblichen Verwerfungen ausgesetzt. Während die Bewertungen zuvor fast ununterbrochen stiegen und Fremdkapital leicht zu erheben war, blicken viele Investoren auf eine aktuell restriktivere Kapitalvergabe. Das Bedürfnis von institutionellen Investoren, ihre Allokationen internen oder regulatorischen Vorgaben anzupassen, wird so erheblich erschwert.
Vielleicht hat man zu viel von einer Nutzungsart im Portfolio, wie zum Beispiel Büros, vielleicht zu wenig ESG-konforme Objekte. Mithilfe von Sekundärmärkten können professionelle Investoren ihre Allokationen taktisch optimieren.
Welche strategische Flexibilität soll dies gegenüber Rückgaben bringen?
Schmidt: Die Rückgabe von Fondsanteilen ist für den Investor mit vielen Auflagen verbunden. Die Rückgabe muss schriftlich und fristgerecht angekündigt werden, meist zwölf Monate vor der tatsächlichen Rückgabe. Die Rückgabe selbst erfolgt dann zu einem festgelegten Rückgabeabschlag. Der Investor hat also keinerlei Optionen, den Rückgabeprozess anders zu gestalten – er muss die Fristen einhalten, abwarten und zu potenziell ganz anderen Marktbedingungen als noch vor zwölf Monaten veräußern.
Der Sekundärmarkt erlaubt schnellere Transaktionen und eigene Konditionen, insofern sich Verkäufer und Interessent einigen können. Auf der Seite der Fondsgesellschaften ergeben sich weitere Vorteile, die für den Markt und die im Fonds verbleibenden Investoren relevant sind: Bei einem Handel von Spezialfondsanteilen über den Sekundärmarkt müssen nicht die Liquiditätsreserven des Fonds angetastet oder womöglich sogar zugrundeliegende Assets verkauft werden.
Das Fondsvermögen bleibt unberührt. Andere Investoren sehen sich außerdem nicht damit konfrontiert, dass das Fondsvermögen potenziell abschmilzt, und haben höhere Motivation, im Fonds zu verbleiben.
Wie kommunizieren Sie Ihre Argumente, um die Akzeptanz des Sekundärmarktes zu erhöhen?
Schmidt: Die Fondsbörse Deutschland verfügt über 20 Jahre Erfahrung mit den Sekundärmärkten für Immobilienfondsanteile, was unserem Private-Market-Geschäft sehr zugute kommt. Darüber hinaus sind wir von der Bafin reguliert, werden börslich überwacht und können somit Compliance-konforme Anteilsübertragungen gewährleisten. Wir haben Zugang zu einem erlesenen Kreis aus nationalen und internationalen Investoren, die an Transkationen interessiert sind und werden nur erfolgsabhängig vergütet.
Wir positionieren uns verstärkt im Marktumfeld als Sekundärmarktexperten und treten auch aktiv an die Marktteilnehmer heran. Im Gespräch stellt sich oft heraus, dass eine Möglichkeit zur flexiblen Fondsallokation händeringend gesucht wird – aber die wenigsten in Deutschland wirklich mit Sekundärmärkten vertraut sind, anders, als das vielleicht im Ausland der Fall ist. Wir kommunizieren daher sehr direkt und transparent, in welchen Punkten der Sekundärmarkt einer Rückgabe überlegen ist und inwiefern alle Parteien dabei gewinnen können.
Wie können KVGen und Investoren den Sekundärmarkt gezielt nutzen, um ESG- und Portfolioanforderungen zu steuern?
Schmidt: Es hängt ein wenig von der Perspektive ab: Verkäufer treten mit einer Überallokation an den Sekundärmarkt, haben beispielsweise zu viele Büroinvestments oder Artikel-6-Fonds im Portfolio. Durch den Sekundärmarkt wird der strategische Ausstieg möglich, wir als Makler finden einen passenden Käufer für den jeweiligen Bürofonds. Der Käufer wiederum wendet sich an uns, weil er unterallokiert ist oder opportunistische Chancen nutzen möchte. Zudem hat er den Vorteil, Anteile eines bereits laufenden Fonds mit bestehendem Track Record erwerben zu können, ohne Blindpool-Risiko.
Können Sie konkrete Beispiele für solche Anwendungsfälle nennen?
Schmidt: Das Bürobeispiel passt diesbezüglich gut zum aktuellen Umfeld. Viele Büros, deren Qualität oder Lage nicht mehr zeitgemäß sind, stehen bewertungstechnisch unter Druck. Große institutionelle Anleger haben aber wachsende ESG-Ziele, die sie einhalten möchten. Die Flächen, oft in die Jahre gekommen und in weniger zentralen Lagen, sind nicht mehr haltbar und müssen raus. Andere Investoren sehen die Möglichkeit, zu guten Bedingungen einsteigen zu können und an der anschließenden Revitalisierung des Gebäudes zu profitieren, die das Gebäude wieder langfristig aufstellt.
Stichwort Büroimmobilien: Was hat es mit den Stillhaltevereinbarungen auf sich und wie fällt die Bereitschaft von Käufern aus, Büroanteile zu Abschlägen zu erwerben?
Schmidt: Als der Immobilienmarkt sich drehte und Büros teils herbe Korrekturen verzeichneten, reagierten viele institutionelle Anleger und wendeten sich an die Fondsgesellschaften, um ihre Anteile zu kündigen. Um eine Panik und einen möglichen Dominoeffekt zu verhindern, der vielleicht bei ganzen Fonds zur Liquidation geführt hätte, haben einige Fondsgesellschaften mit ihren Investoren Stillhaltevereinbarungen geschlossen: Sie haben freiwillig zugesichert, nicht zu kündigen oder sogar bereits ausgesprochene Kündigungen wieder zurückgenommen.
Viele dieser Stillhaltevereinbarungen laufen im aktuellen Zeitraum aus – und könnten einen Dominoeffekt verzögert auslösen. Gleichzeitig wendet sich so langsam aber auch das Blatt, von einer Bodenbildung sprechen schon seit Monaten viele Marktbeobachter. Dementsprechend finden sich auch derzeit wieder Investoren, die bereit sind, die Bürofonds aufzukaufen – solange sie aktuell und marktgerecht bewertet sind.
Am Sekundärmarkt können wir alle beteiligten Parteien zusammenbringen: Die Verkäufer, die sich zu realistischen Bewertungen von Büros trennen wollen, die Käufer, die opportunistische Chancen suchen und die Fondsgesellschaften, die sich darüber freuen, dass ihre Fonds nicht erodieren.
Wie kam es zu der Transaktionsflaute bei Immobilien und wie kann die Fondsbörse Private Markets eine realistische Bewertung illiquider Vermögenswerte fördern?
Schmidt: Gerade am Anfang der Zinswende klafften die Vorstellungen von Käufern und Verkäufern beim Preis sehr stark auseinander. Die Käufer blickten auf die veränderten Marktbedingungen und wollten Risikoabschläge für die Assetklasse Immobilien im Allgemeinen, aber auch für Büros im Besonderen. Die Verkäufer waren allerdings noch an die Spitzenniveaus gewohnt und wollten ungern günstiger verkaufen, so entstanden viele Transaktionsflauten.
Wir können als unabhängige Partei wie ein Vermittler zwischen den unterschiedlichen Investoren auftreten und dabei helfen, einen Kompromiss zu finden, der den Vorstellungen beider Seiten gerecht wird und dabei die Marktrealität berücksichtigt. Auch wenn die Vermögenswerte illiquide sind, passieren selbst zu Zeiten der größten Flauten noch Transaktionen, die Rückschlüsse darauf bieten, welche Preisniveaus marktgerecht sind.
Denn hier treffen bisweilen sehr unterschiedliche Typen an Investoren aufeinander, die unterschiedliche Ansichten zu den jeweiligen Nutzungsarten haben. Als Handelsplatz bündeln wir die Liquidität und kennen auch die Investitionsneigung vieler Investoren. Dabei ist es unsere Aufgabe, aus der Vielzahl der potentiellen Investoren den Investor zu identifizieren, der am besten zum Verkaufsangebot passt. Wichtig zu verstehen ist dabei aber, dass wir keine Gutachter sind und auch keine Preise bestimmen, da wir nur der Handelsplatz sind. Bewerten müssen andere.
Was sind die Merkmale eines „regulierten Handelsplatzes“ und welche Sicherheits- und Transparenzaspekte sollen institutionelle Investoren überzeugen?
Schmidt: Wir betonen unsere Regulierung deshalb, weil es sich bei Sekundärmärkten für Immobilienfonds immer um Graumärkte handelt. Die Fondsbörse Private Markets ist, anders als unser Angebot für die Publikumsfonds von Privatanlegern, keine Handelsplattform, die den Handel aktiv gestaltet, sondern ein Handelsplatz, an dem sich zwei Parteien treffen, wo wir vermitteln.
Die Regulierung stellt sicher, dass wir ein Akteur sind, der einen rechtssicheren und Compliance-konformen Rahmen schafft, der dem Gesetz zur Beaufsichtigung von Wertpapierinstituten (WpIG) und den darin enthaltenen Anforderungen an die Vermittlungstätigkeit gerecht wird. Beispielsweise gewährleistet die Dateninfrastruktur des Handelsplatzes, dass Verkäufer und Käufer vertrauliche Daten in einem geschützten digitalen Raum austauschen können.
Außerdem schützen wir zunächst die Identität des Verkäufers, indem wir Angebote anonymisiert an Interessenten vermitteln. So erhalten potenzielle Käufer einen transparenten Einblick in die wichtigsten Kennzahlen und Rahmendaten der Angebote, ohne dass spezifische Verkaufsabsichten offengelegt werden. Erst wenn der Deal in die nächste Stufe geht, erfährt der Käufer alle Details und kann sich direkt mit dem Asset Manager und Verkäufer austauschen.
Welche Rolle wird der Sekundärmarkt für Private Markets allgemein und die Fondsbörse Private Markets im Besonderen in den kommenden Jahren spielen, um Liquidität und Flexibilität von Spezialfonds zu fördern?
Schmidt: Der Sekundärmarkt für Private Markets wie Immobilien- und Infrastrukturfonds wird sich gerade in Deutschland und Europa sehr stark etablieren. Was hierzulande noch eine Nischenlösung ist, die wenige kennen und die wenigsten wahrnehmen, konnte sich im angelsächsischen Raum längst als wichtiges Instrument für die Portfoliosteuerung behaupten. Wir gehen davon aus, dass dem Sekundärmarkt mittelfristig eine verheißungsvolle Zukunft bevorsteht und hoffen, an diesem wachsenden Markt eine wichtige Stimme zu werden.
Über den Interviewten:
Jan-Peter Schmidt ist Bereichsvorstand der Fondsbörse Private Markets in Hamburg.