private banking magazin: Ihre Fondsbörse soll Investoren ermöglichen, ihre Private-Markets-Engagements neu strukturieren?
Jan-Peter Schmidt: Institutionelle Investoren haben Zugang zu Anlageformen, die ausschließlich ihnen vorbehalten sind, darunter fällt etwa der Spezial-AIF. Allerdings sind viele Beteiligungen offen strukturiert, haben also keine fixe Laufzeit. Wollen institutionelle Investoren aus welchen Gründen auch immer aus ihrem Investment aussteigen, können sie ihre Spezialfondsanteile nicht wie eine Aktie einfach an der Börse verkaufen.
Wir als Fondsbörse Private Markets schaffen einen Sekundärmarkt für solche Fondsbeteiligungen und machen damit ein bisher nahezu illiquides Investment liquide.
Welche spezifischen Herausforderungen sehen Sie aktuell für diese Investoren?
Schmidt: Der Immobilienmarkt ist seit der Zinswende 2022 erheblichen Verwerfungen ausgesetzt. Während die Bewertungen zuvor fast ununterbrochen stiegen und Fremdkapital leicht zu erheben war, blicken viele Investoren auf eine aktuell restriktivere Kapitalvergabe. Das Bedürfnis von institutionellen Investoren, ihre Allokationen internen oder regulatorischen Vorgaben anzupassen, wird so erheblich erschwert.
Vielleicht hat man zu viel von einer Nutzungsart im Portfolio, wie zum Beispiel Büros, vielleicht zu wenig ESG-konforme Objekte. Mithilfe von Sekundärmärkten können professionelle Investoren ihre Allokationen taktisch optimieren.
Welche strategische Flexibilität soll dies gegenüber Rückgaben bringen?
Schmidt: Die Rückgabe von Fondsanteilen ist für den Investor mit vielen Auflagen verbunden. Die Rückgabe muss schriftlich und fristgerecht angekündigt werden, meist zwölf Monate vor der tatsächlichen Rückgabe. Die Rückgabe selbst erfolgt dann zu einem festgelegten Rückgabeabschlag. Der Investor hat also keinerlei Optionen, den Rückgabeprozess anders zu gestalten – er muss die Fristen einhalten, abwarten und zu potenziell ganz anderen Marktbedingungen als noch vor zwölf Monaten veräußern.
Der Sekundärmarkt erlaubt schnellere Transaktionen und eigene Konditionen, insofern sich Verkäufer und Interessent einigen können. Auf der Seite der Fondsgesellschaften ergeben sich weitere Vorteile, die für den Markt und die im Fonds verbleibenden Investoren relevant sind: Bei einem Handel von Spezialfondsanteilen über den Sekundärmarkt müssen nicht die Liquiditätsreserven des Fonds angetastet oder womöglich sogar zugrundeliegende Assets verkauft werden.
Das Fondsvermögen bleibt unberührt. Andere Investoren sehen sich außerdem nicht damit konfrontiert, dass das Fondsvermögen potenziell abschmilzt, und haben höhere Motivation, im Fonds zu verbleiben.
Wie kommunizieren Sie Ihre Argumente, um die Akzeptanz des Sekundärmarktes zu erhöhen?
Schmidt: Die Fondsbörse Deutschland verfügt über 20 Jahre Erfahrung mit den Sekundärmärkten für Immobilienfondsanteile, was unserem Private-Market-Geschäft sehr zugute kommt. Darüber hinaus sind wir von der Bafin reguliert, werden börslich überwacht und können somit Compliance-konforme Anteilsübertragungen gewährleisten. Wir haben Zugang zu einem erlesenen Kreis aus nationalen und internationalen Investoren, die an Transkationen interessiert sind und werden nur erfolgsabhängig vergütet.
Wir positionieren uns verstärkt im Marktumfeld als Sekundärmarktexperten und treten auch aktiv an die Marktteilnehmer heran. Im Gespräch stellt sich oft heraus, dass eine Möglichkeit zur flexiblen Fondsallokation händeringend gesucht wird – aber die wenigsten in Deutschland wirklich mit Sekundärmärkten vertraut sind, anders, als das vielleicht im Ausland der Fall ist. Wir kommunizieren daher sehr direkt und transparent, in welchen Punkten der Sekundärmarkt einer Rückgabe überlegen ist und inwiefern alle Parteien dabei gewinnen können.