Von wegen Sommerpause Finanzministerium gefährdet Existenz offener Immobilienfonds

Hans-Volckert Volckens ist geschäftsführender Gesellschafter des Family Office Immobilis Trust, dass er erst vor kurzem gegründet hat. Zudem ist er Vorsitzender des ZIA-Steuerausschusses. | © ZIA

Hans-Volckert Volckens ist geschäftsführender Gesellschafter des Family Office Immobilis Trust, dass er erst vor kurzem gegründet hat. Zudem ist er Vorsitzender des ZIA-Steuerausschusses. Foto: ZIA

Ganz Berlin befindet sich in der politischen Sommerpause. Ganz Berlin? Nein! Das Bundesministerium der Finanzen (BMF) hat am vergangenen Montag, den 21. Juli unerwartete Aktivitäten entfaltet. Was harmlos als Entwurf eines Auslegungsschreibens zum Investmentsteuergesetz (InvStG) daherkommt, könnte substanziell die Existenz offener Immobilienfonds gefährden und muss dringend überarbeitet werden.

Worum es geht? Das Ministerium legt neu aus, welche Aktivitäten eines offenen Immobilienfonds künftig noch zulässig sind, um weiter die sogenannte steuerliche Transparenz zu genießen. Das Investmentsteuergesetz sieht dafür in § 1 Abs. 1b strenge Anforderungen vor. Werden diese nicht erfüllt, droht eine Besteuerung des Investmentvermögens mit Körperschaft- und Gewerbesteuer.

Gesetzlich ist vorgegeben, dass ein Immobilienfonds ausschließlich der passiven Geldanlage dienen und keine darüber hinausgehende aktive unternehmerische Bewirtschaftung vornehmen darf. Bereits im Gesetzgebungsverfahren zum AIFM-Steuer-Anpassungsgesetz (AIFM-StAnpG) hatte der Zentrale Immobilien Ausschuss (ZIA) darauf hingewiesen, dass der gewählte Wortlaut des Gesetzes gerade für Immobilienfonds unglücklich ist.

Nur die Bewirtschaftung ...

Denn seit langer Zeit ist anerkannt, dass Immobilienfonds dem Grundstücksvermögen nicht rein passiv gegenüberstehen können, sondern die aktive Bewirtschaftung gerade der Sicherung der Vermögensinteressen der Anleger dient. Schließlich müssen Immobilien im Laufe ihres Lebenszyklus immer wieder den modernen Baustandards angepasst werden, um im Wettbewerb mit anderen, moderneren Mietflächen bestehen zu können. Je älter eine Immobilie ist, desto tiefgreifender werden die erforderlichen Sanierungsmaßnahmen.

Gerade solche Sanierungsmaßnahmen sollen aber nach Ansicht des BMF nun verboten sein, was Immobilienfonds dazu zwingt, ältere Immobilien unsaniert zu schlechtem Preis zu verkaufen und die wertsteigernde Sanierung dem Käufer zu überlassen. Auch sollen nach Ansicht des Ministeriums Erweiterungen oder Umwidmungen nicht zulässig sein, was diese klassischen Werterhöhungs- und Werterhaltungsstrategien der Immobilienbewirtschaftung ausschließt.

Zudem wird es künftig erheblich schwieriger werden, Immobilienzyklen für den Kauf und Verkauf von Immobilien zu nutzen, da Vermögensumschichtungen schnell als verbotene unternehmerische Bewirtschaftung qualifizieren werden. Immobilien werden also nicht mehr dann verkauft werden können, wenn es wirtschaftlich am sinnvollsten ist, sondern wenn steuerliche Fristen abgewartet wurden.

Im Gegensatz zum BMF hatte die Vorgängerbehörde der Bafin schon 1999 in einem offiziellen Schreiben anerkannt, dass offene Immobilienfonds nur durch die aktive Bewirtschaftung der Bestände die ihnen anvertrauten Werte sichern können.

Diese richtige Sicht, die bisher durch die Finanzbehörde übernommen wurde, wird nun vollkommen unnötig für steuerliche Zwecke kassiert, indem das BMF auf allgemeine steuerliche Grundsätze rekurriert. Genau diese Grundsätze, die für private Immobilienbesitzer entwickelt wurden, taugen für offene Immobilienfonds mit ihrem großen risikodiversifizierten Portfolio nicht. Auch setzt sich das BMF damit über den Wunsch des Gesetzgebers hinweg, der als Ziel eine Bewahrung des Status quo in die Begründung des AIFM-StAnpG hineingeschrieben hatte.

... erhält die Werte

Am Rande sei erwähnt, dass den offenen Immobilienfonds nicht gestattet sein soll, Photovoltaikanlagen auf eigenen Immobiliendächern zu betreiben. Es ist bedauerlich, dass das Ministerium dieser Anlageklasse einen eigenen Beitrag zum Klimaschutz nicht zuerkennen will, zumal diese Erträge im Verhältnis zu den übrigen Mieteinnahmen insignifikant sein dürften.

Das BMF erweist dem Fondsanleger mit seinem jüngsten Entwurf insgesamt einen Bärendienst, denn die steuerlichen Vorgaben grenzen die Bewirtschaftungsmöglichkeiten artifiziell ein und belasten die Wertentwicklung der Fonds. Ohne zwingende fiskalische Notwendigkeit und unter Verkennung der immobilienwirtschaftlichen Realitäten wird der Anlegerschutz insoweit ausgehebelt.

Es sollte deshalb seitens des BMF dringend klargestellt werden, dass der Anlegerschutz nicht durch praxisferne Vorgaben der Bewirtschaftung konterkariert werden darf. Aber vielleicht ist dies nur ein weiterer von bereits mehreren Versuchen des Finanzministeriums, offene Immobilienfonds als Vermögensanlage für private und institutionelle Anleger faktisch abzuschaffen.