Im Bestand des Versorgungswerks gab es auch ein Bürohaus in Bonn, das sich nicht mehr vermieten ließ. Nach dem Abriss planen Sie nun einen Neubau. Ist diese Form der Projektentwicklung eine einmalige Sache oder künftig Alltagsgeschäft?
Schlüter: Eine einmalige Sache ist es eher nicht, aber wir werden deswegen nicht zum Projektentwickler. Mit unserem Team im Immobilien-Direktbestand können wir solche Maßnahmen in einem gewissen Umfang stemmen. Ich finde es auch ganz wichtig, eine entsprechende Kompetenz im eigenen Haus zu haben. Dadurch sind wir in der Lage, auch unsere indirekt gehaltenen Immobilien besser zu managen und mit den externen Managern auf Augenhöhe über Maßnahmen im Asset Management zu diskutieren.
In der Bauphase kommen Kosten auf Sie zu, während Mieteinnahmen ausbleiben. Wie bewerten Sie die damit verbundenen finanziellen Risiken?
Schlüter: Das muss man im Portfoliokontext sehen. Diese Projektentwicklung macht gerade einmal ein Prozent der Immobilien-Allokation aus und ist damit durchaus zu verkraften.
Wann soll der Neubau stehen?
Schlüter: Die geplante Fertigstellung ist für das erste Quartal 2023 vorgesehen und das Objekt wird rund 6.000 Quadratmeter Bürofläche haben.
Mit Hilfe externer Manager kaufen Sie auch Projektentwicklungen ein. Was für Projekte sind das?
Schlüter: Für unseren Direktbestand sind das Wohn- und Büroimmobilien in Deutschland. Um darüber hinaus weitere Chancen wahrnehmen zu können, investieren wir über Club Deals auch in andere Nutzungsarten oder Immobilien, die vom Volumen her für uns alleine zu groß sind. Beispielsweise sind wir in Berlin im Teilmarkt Mediaspree an einer Projektentwicklung eines Bürohochhauses beteiligt oder in New York an der Projektentwicklung eines Bürohochhauses im Teilmarkt Hudson Yards.
Kostet es Sie viel Zeit, gute externen Manager zu finden und anschließend zu überwachen?
Schlüter: Das macht schon einiges an Arbeit. Zum Glück haben wir bei der Nordrheinischen Ärzteversorgung sowohl für die direkt gehaltenen Immobilien, als auch für den globalen indirekten Bestand ein sehr gutes Team. Das ist meiner Meinung nach auch entscheidend für die Qualität des Portfolios. Nur mit den besten Mitarbeitern kann es in dieser schwierigen Zeit gelingen, ein ausgewogenes Portfolio aufzubauen und zu managen.
Sind frühzeitige Beteiligungen an Projektentwicklungen die bessere Bestandsinvestition?
Schlüter: Das würde ich pauschal so nicht sagen. Frühzeitige Projektentwicklungen sind ein Baustein im Portfolio, der es ermöglicht, die Rendite etwas zu steigern. Aufgrund des höheren Risikos und des höheren Managementaufwands kann das aber nur ein Baustein im Gesamtportfolio sein.
Zum Immobilienportfolio gehören – abseits des Direktbestands in Deutschland – auch globale Investments. Etwa zwei Drittel davon sind indirekte Anlagen. Wo setzen Sie hier Schwerpunkte?
Schlüter: Wir haben vor einigen Jahren eine globale Immobilienstrategie entwickelt, die wir seither konsequent umgesetzt haben. Dazu gehört, dass wir den Großteil von 70 Prozent des Immobilienportfolios in Europa, vornehmlich im Euro-Raum investieren. 15 Prozent der Immobilien-Gewichtung sind in Asien und 15 Prozent in Nordamerika allokiert. In Europa sind wir weit überwiegend in den klassischen Nutzungsarten Core Plus und Value Add investiert. Zuletzt haben wir den Bereich europäisches Wohnen ausgebaut, aber auch chancen-orientiert einige Investitionsmöglichkeiten im Einzelhandelsbereich genutzt.
Und Übersee?
Schlüter: Während wir für die Asien-Allokation Pan-Asiatische Multianlegerprodukte bevorzugen, sind wir in Nordamerika neben diesen Produkten bevorzugt im Bereich Multi Family und auch selektiv direkt, mittels Club Deals in Objekten oder auch Projektentwicklungen investiert.
Welche globalen Regionen sind perspektivisch für Sie besonders interessant?
Schlüter: Von der Dynamik der Märkte her ganz klar Asien. Das ist aber aufgrund der Komplexität am anspruchsvollsten. Das hat sich insbesondere beim Aufbau des Portfolios gezeigt. Am Ende sind Investitionen in Asien aufgrund unserer Verpflichtungsseite in Euro eine Beimischung und werden perspektivisch nicht mehr als 20 Prozent unseres Immobilien-Portfolios sein können.
Über den Interviewten:
Jan Schlüter leitet die Abteilung Immobilien-Investments bei der Nordrheinischen Ärzteversorgung. Den Leiterposten übernahm er 2014 und war bereits davor im Immobilien-Team des Versorgungswerks tätig.