private banking magazin: Die Nordrheinische Ärzteversorgung stockt seit Jahren die Anlageklasse Immobilien überproportional auf. Sind Mediziner eher von Immobilien als von Aktien zu überzeugen?
Jan Schlüter: Die Asset-Allokation wird im Rahmen von ALM-Studien festgelegt, und da hat die Immobilienquote in den letzten Jahren tatsächlich regelmäßig zugelegt, was mehrere Gründe hat. Zum einen natürlich das gesunkene Zinsumfeld, welches festverzinsliche Anlageformen relativ gesehen weniger attraktiv macht. Zum anderen gibt es für Immobilien eine eigene Quote, die 25 Prozent der gesamten Assets ausmachen kann.
2019 bildeten Immobilien mit rund 17 Prozent die zweitgrößte Anlageklasse im Portfolio des Versorgungswerks. Ist geplant, die Obergrenze auszureizen?
Schlüter: Wir haben mittlerweile sogar die 20-Prozent-Marke überschritten und bereits Investments gezeichnet, die uns kurzfristig in Richtung 22 Prozent bringen. Das ist auch aktuell unsere Zielquote.
Würden Sie gern mehr als 25 Prozent in Immobilien anlegen?
Schlüter: Das kommt darauf an, ob es gute Anlagemöglichkeiten gibt. Wir kommen jetzt in die komfortable Situation, gute Anlagemöglichkeiten wahrnehmen zu können, die Quote aber nicht mehr unbedingt ausbauen zu müssen. Es ist ja auch nicht so, dass die Arbeit getan ist, wenn die Quote erreicht ist. Im Grunde geht dann die Arbeit erst richtig los, denn der Aufbau des Portfolios ist vergleichbar mit einer ausgedehnten Shopping-Tour. Währenddessen und danach muss man schauen und immer wieder überprüfen, ob das, was man zusammengekauft hat, auch zusammenpasst. Und ob die einzelnen Investments und Manager die geplante Performance erzielen.
Diese Portfoliooptimierung ist ein fortwährender Prozess, der sehr management-intensiv ist. Darüber, und auch über das Laufzeitende von geschlossenen Fonds, werden immer wieder Mittel freigesetzt, die reinvestiert werden müssen. Dies in Verbindung mit den weiteren Zuflüssen auf Ebene des Versorgungswerks macht es anspruchsvoll, die erreichte Quote zu halten.
Welche Möglichkeiten gibt es dafür in der Anlageverordnung?
Schlüter: Es gibt grundsätzlich die Möglichkeit der Öffnungsklausel, über die weitere 5 Prozent investiert werden könnten.
Wie setzt sich Ihr Immobiliendirektbestand mit aktuell 45 Objekten zusammen?
Schlüter: Wir haben einen bundesweiten Bestand an Wohn- und Büroimmobilien, der schwerpunktmäßig an den Standorten Düsseldorf, Köln, Bonn, Aachen sowie in Hamburg, München und Berlin allokiert ist.
Kaufen Sie künftig Liegenschaften vermutlich eher direkt oder im Anlagemantel?
Schlüter: Sowohl als auch. Wir haben drei verschiedene Möglichkeiten des Erwerbs. Erstens: direkt auf die Bilanz. Zweitens: indirekt über eine deutsche Investment-KG, und drittens: indirekt über einen Spezialfonds nach Luxemburger Recht.
War das schon immer so?
Schlüter: Wir haben uns mit einer neu gegründeten Investment-KG maximale Flexibilität für neue Investments geschaffen, da wir damit zukünftig über verschiedene Zugangswege Immobilien erwerben können. Objekte, die wir mit unserem Team von Düsseldorf aus gut managen können, kaufen wir in unseren Direktbestand direkt auf die Bilanz der Nordrheinischen Ärzteversorgung.
Daneben können wir über die Investment-KG auch komplexere Objekte mit spezialisierten Managern erwerben, da unser Versorgungswerk der einzige Anleger der Investment-KG ist. Hier können wir wie bei dem Direktbestand vollkommen diskretionär über Asset-Management-Maßnahmen beziehungsweise An- und Verkäufe entscheiden. Neben den direkt gehaltenen Immobilien investieren wir auch über verschiedene Fonds und Beteiligungen.
Vergeben sie auch Immobiliendarlehen, etwa über Debt-Fonds?
Schlüter: Unser Haus hat eine Hypothekenabteilung für die Vergabe von Baufinanzierungen. Das ist eine eigenständige Asset-Klasse neben Wertpapieren und Immobilien. Investments in Real-Estate-Debt-Fonds sind bisher noch nicht erfolgt, werden aber derzeit ergebnisoffen geprüft.