private banking magazin: In der Bundesrepublik wird über die Enteignung privater Wohnungsunternehmen debattiert. Auch wenn die Mehrheit der Deutschen Enteignungen für ungeeignet hält, um bezahlbaren Wohnraum zu schaffen: Schadet die Debatte dem Standort?
Sascha Pinger: Im Austausch mit anderen Investoren vernehme ich schon ein leichtes Störgefühl für Investments in deutsche Wohnimmobilien: Stichwort Mietpreisbremse, Stichwort Enteignung. Wenn ich lese, dass darüber nachgedacht wird, dass für ein überhöhtes Mietangebot im Internet Abmahnungen ausgesprochen werden können, dann muss ich mir als Investor die Frage stellen, ob ich da noch mitmachen möchte oder mich auf andere Märkte konzentrieren sollte.
Gibt es auch in anderen Ländern Pläne, um Mieter stärker vor einem scharfen Mietanstieg zu schützen?
Pinger: Es gibt einige Initiativen dieser Art. In Kanada und den USA ist das beispielsweise der Fall – allerdings nicht in der scharfen Form, wie wir das in Deutschland erleben.
Immobilien- und Infrastrukturanlagen sind bei Anlegern angesichts stabiler laufender Erträge und der Aussicht auf eine Illiquiditätsprämie begehrt. Gibt es diese Prämie noch, wo doch praktisch alle Großanleger Objekte und Projekte kaufen wollen und so die Preise treiben?
Pinger: Wenn wir lange Zeitreihen von liquiden Immobilienanlagen mit illiquiden vergleichen, dann sind die Renditen größtenteils identisch. In der Theorie setzt sich die Rendite aus einem risikolosen Zins plus einer Risikoprämie zusammen. Vom risikolosen Zins kann man jedoch längst nicht mehr sprechen. Wir haben heute ein zinsloses Risiko, und institutionelle Investoren sind von negativen Zinsen betroffen. Das heißt, die Kalkulation hinkt schon an dieser Stelle. Hinzu kommt, dass wir es am Immobilienmarkt mit einer gewissen Intransparenz zu tun haben. Denn nicht immer sind aussagekräftige Datenreihen verfügbar. Das führt zu höheren Kosten und schmälert die Prämie weiter. Ich sehe heute daher keine Illiquiditätsprämie mehr.
Der Buchwert des Gesamtportfolios des WPV ist rund 3,5 Milliarden Euro schwer. Und Immobilien bilden die Anlageklasse, der immer größere Bedeutung zukommt. Warum?
Pinger: Wir haben inzwischen eine Immobilienquote von zirka 24 Prozent erreicht. 80 Prozent davon sind Core- und Core-Plus-Investments, also Anlagen hoher und höchster Qualität. Weitere 10 Prozent unseres Immobilienportfolios bestehen aus Value-add-Investments, also Immobilien, an denen Hand angelegt wird, um ihren Wert zu steigern. Hinzu kommen opportunistische Investments in Form von Projektentwicklungen mit einem Anteil von ebenfalls rund 10 Prozent am Immobilienportfolio. Das Immobilienportfolio leistet in diesem Mix einen wertvollen Beitrag zum Gesamtergebnis des WPV. Wir sind auch weiterhin an Immobilieninvestitionen interessiert und können uns vorstellen, über die Marke von 25 Prozent hinauszugehen.