Energienutzungsdaten von Immobilien „Die dröge Zählerthematik ist ganz oben bei den strategischen Positionen angekommen“

Luftbild eines modernen Wohnblocks in Unna: In Neubauten lassen sich digitalisierte Messdienstlösungen leichter installieren.

Luftbild eines modernen Wohnblocks in Unna: In Neubauten lassen sich digitalisierte Messdienstlösungen leichter installieren. Foto: Swiss Life Asset Managers, Comgy

private banking magazin: Mit Blick auf die Pariser Klimaziele müsste die Immobilienbranche ihre CO2-Emissionen in den kommenden sieben Jahren mehr als halbiert haben – ein realistisches Ziel?

Maximilian Riede: Es ist ein sehr ambitioniertes Ziel. Wenn man die aktuellen Commitments der Nationalstaaten vom letzten Weltklimagipfel berücksichtigt, erreicht man die 1,5 Grad-Marke nicht, weil die sogenannten Pledges – die Versprechen der Nationalstaaten – zu wenig ambitioniert sind. Da die Immobilienbranche für etwa 40 Prozent aller CO2-Emissionen verantwortlich ist, liegt es auf der Hand, dass auch wir hier in der Verantwortung sind.

ESG und ökologisch-nachhaltiges Investieren stehen inzwischen weit oben auf der Agenda von Immobilienunternehmen. Vielen Asset Manager mangelt es bei der Berechnung von CO2-Emissionen aber an der Datenbasis. Warum ist das Thema so wichtig?

Riede: Wir beschäftigen uns intensiv mit verschiedenen ESG-Faktoren. Unterm Strich hat das Thema Dekarbonisierung jedoch die größte Bedeutung. Zentrale Grundlage für alle Bemühungen, Objekte zu dekarbonisieren, sind vernünftige Daten. Das Thema gewinnt aus zwei Gründen an Fahrt: zum einen durch die regulatorischen Vorgaben, die wir aus der EU-Kommission bekommen. Zum anderen bewegen wir uns in einem wirtschaftlich herausfordernden Umfeld, in dem man nicht mit der Gießkanne dekarbonisieren kann. Es besteht daher auch ein Wettbewerb der besten Maßnahmen. Und die kann ich nur treffen, wenn ich valide Energieverbrauchsdaten sowie gute Kenntnisse über die Gebäude an sich habe. 

Hat die Branche diese Aufgabe der Datenerhebung zu lange vernachlässigt?

Riede: Es gibt beim Thema Datenerhebung in Deutschland unterschiedliche Hürden. Das beginnt beim Datenschutz und hört bei der dezentral und kleinteilig organisierten Energiewirtschaft auf. In Frankreich gibt es zum Beispiel deutlich weniger Energieversorger und Netzbetreiber, sodass die Datenerfassung deutlich einfacher gestaltet werden kann. In Deutschland hingegen haben wir über 1000 Energieversorger. Das erleichtert die Situation nicht unbedingt. Beim Einbau intelligenter Stromzähler sind wir in Europa Schlusslicht. Hinterher kann man natürlich sagen, die Branche hätte generell schon viel früher beginnen müssen, systematisch Daten zu erfassen und 
zur Optimierung der Liegenschaften zu verwenden. Jetzt kommen noch Lieferengpässe bei der Hardware dazu, die die Herausforderung nicht schmälern. Umso wichtiger ist es, einen guten Ansatz mit starken strategischen Partnern zu haben.

 

Swiss Life Asset Managers arbeitet seit 2022 mit dem Messdienst-Digitalisierer Comgy zusammen, um ihr ESG-Reporting zu automatisieren und Dekarbonisierungspotenziale zu erkennen. Herr Szomszed, was leistet Comgy?

Gabor Szomszed: Medienübergreifend Verbrauchsdaten bereitzustellen ist die große Challenge – gerade, wenn man wie bei Swiss Life Asset Managers ein großes Portfolio betrachtet. Im ersten Schritt geht es darum, ESG-Reporting-Pflichten nachzukommen. Wie ermittle ich fristgerecht 
Energiedaten, um gute Scorings zu erreichen. Dort wird unsere Software genutzt, um bei den Zählern herstellerübergreifend Verbrauchsdaten zu erfassen. Wir sind aber auch in der Lage, Drittsysteme auszulesen, wenn bereits fernauslesbare Messtechnik verbaut wurde, und die Daten strukturiert zur Verfügung zu stellen. 

Und im zweiten Schritt?

Szomszed: Der zweite Schritt ist, unterjährig mit den Daten zu arbeiten, Effizienzanalysen zu fahren, in die Energiezentrale zu schauen. Gibt es zum Beispiel Ineffizienzen im Zusammenspiel PV und Wärmepumpe? Diese Daten stellen wir in unserem Betriebssystem zur Verfügung.

Riede: Auf der Basis von Daten aus Energieausweisen allein wirtschaftlich sinnvolle und ökologisch wirksame Entscheidungen zu treffen, ist für die Herausforderung, vor der wir stehen, nicht angemessen. Bei der Verbesserung der Datensituation blicken wir auf zwei Elemente. Das eine sind Verbrauchsdaten auf Jahresebene, das andere granulare Daten, zum Beispiel in 15-Minuten-Abständen. Während Erstere für strategische Entscheidungen der Dekarbonisierung, Reporting und Monitoring genutzt werden, sind Letztere Grundlage für die Durchführung von 
Betriebsoptimierungen. In Kombination mit KI sollen dadurch Anlagen optimiert und angepasst betrieben werden können. Je nach Nutzungsklasse und Gebäudetyp lassen sich damit im Durchschnitt 15 bis 30 Prozent Energiebedarf reduzieren. 

Das klingt sehr kleinteilig …

Szomszed: Wir sind überzeugt, dass eine Dekabornisierungsstrategie ohne diese exakten Daten nicht funktioniert. Ohne Datenbasis kann ich keine Maßnahmen ableiten. Alle, die sich mit dem Thema intensiver beschäftigen, haben das erkannt. Die dröge Thematik der Zähler, die lange fast niemanden interessiert hat, ist mittlerweile ganz oben bei den strategischen Positionen angekommen.  

In der Breite der Branche?

Szomszed: Nachholbedarf sehe ich weniger bei Playern wie der Swiss Life Asset Managers, die Asset-getrieben sind. Die haben dieses Thema für sich erkannt, weil sie den ESG-Druck haben. Wenn man weiter schaut auf beispielsweise kommunale Wohnungsgesellschaften, da fehlt oftmals eine Gesamtstrategie, wie man überhaupt an Daten kommt. Später geht es darum, 
Effizienzmaßnahmen umzusetzen, da brauche ich Fachkräfte aus dem Handwerk, bei denen es bekannterweise einen Engpass gibt. Wenn man ein Immobilienportfolio ESG-konform aufstellen will, reden wir bei großen Portfolios von Zyklen von geschätzt fünf bis zehn Jahren.

Wie sehen Sie die Situation bei Family Offices, die oftmals auch größere Immobilienportfolios haben?

Szomszed: Da nehme ich wahr, dass dort meist ein gewisses Bewusstsein herrscht. ESG setzt eine Benchmark. Wenn große Player der Regulatorik folgen, ziehen kleinere nach, um eine Vergleichbarkeit herzustellen. Wenn einer im Scoring ist und der andere aus regulatorischen Gründen, das nicht machen muss, wird er sich trotzdem daran orientieren. Mir bereitet wie gesagt eher der nicht-private Wohnungsbau Sorge. Da müsste es an Dynamik zulegen.

Können mit einer entsprechenden Datengrundlage und moderner Messtechnik höhere Verkaufs- oder Mietpreise durchgesetzt werden?

Riede: Die Frage liegt nahe, muss aber differenziert beantwortet werden. In professionellen Bewertungen können nur die Marktverhältnisse bewertet werden, die zum  Zeitpunkt bekannt und gültig sind. Alles andere sind Prognosen. Aktuell findet in der Branche ein großes Umdenken sowie die damit verbundene Transformation statt. Gebäude werden zunehmend digitalisiert und mithilfe unterschiedlicher Maßnahmen anschließend oder parallel dekarbonisiert. Da Gebäude mit besserer Messtechnik und Datengrundlage in der Regel bereits optimiert betrieben werden können, hat das direkten Einfluss auf den Kostenfaktor, der für die Bewertung neben Mieten und Renditen relevant ist. Beinahe jeder Marktteilnehmer beschäftigt sich im Rahmen seiner ESG-Strategie mit der Dekarbonisierung und profitiert daher auch aus strategischer Sicht von einer guten Datenlage. Inwiefern sich tatsächlich der Wettbewerbsvorteil einer digitalisierten Immobilie monetarisieren lässt, ist derzeit noch schwer zu sagen. 

Szomszed: Wie Herr Riede sagt, ist es im Verkauf aktuell noch schwer, das zu monetarisieren. Dafür fehlen schlicht die Erfahrungswerte. Als Vermieter kann ich aber schon heute damit argumentieren, dass ich eine volle Transparenz gegenüber meinen Mietern hinsichtlich Energiedaten herstelle. Das ist gerade im gewerblichen Bereich entscheidend. Unternehmen, die sich für die Zukunft aufstellen, fragen diese Daten explizit nach – auch weil sie diese wiederum selbst für ihr Nachhaltigkeitsreporting nutzen können. Aus meiner Sicht ist das ein Wettbewerbsvorteil.

 

Warum ist die Ermittlung der Ist-Verbrauchsdaten auf Objektebene so herausfordernd? 

Szomszed: Im energetischen Kontext ist die große Herausforderung, dass ich es häufig mit älterer Bestandstechnik zu tun habe, die Eichfristen unterliegt und die vor Ablauf nicht getauscht beziehungsweise moderner ausgestattet wird. Die Versorgungs- und die Immobilienwirtschaft haben einen Aufholbedarf in Sachen Digitalisierung. Ergänzt wird das durch eine Regulatorik, die die Gesamtgemengelage kompliziert gestaltet. Wenn man ein länderübergreifendes Portfolio hat, wird die Herausforderung nochmals größer. 

Wie können Mieter auf den Dekarbonisierungspfad mitgenommen werden?

Riede: Im privaten Wohnimmobilienbereich zeigt sich zwar ein gesteigertes Umweltbewusstsein und Akzeptanz für minimalinvestive Lösungen, schwierig bleibt es jedoch oftmals, an die Verbrauchsdaten, insbesondere beim Strom, heranzukommen. Jeder Privathaushalt kann Verträge mit einem Stromanbieter seiner Wahl schließen und ist hierzu nicht auskunftspflichtig. 
Um das Engagement von Mieter und Vermieter in Sachen Nachhaltigkeit langfristig zu definieren, stellen Green Lease, also auf Nachhaltigkeit ausgerichtete Mietverträge ein verbreitetes Vehikel dar. Nutzungsklassenübergreifend zeigt sich immer wieder, dass es große Wirkung hat, wenn Mietern ihre Verbräuche sichtbar und verständlich gemacht werden. Im Bereich der Unternehmensimmobilien sind Mieter oft auch durch die eigenen Nachhaltigkeitsbestrebungen angehalten, ihr Nutzerverhalten anzupassen. Auch wenn ein Green Lease kein Allheilmittel ist, gilt bei uns in der Regel: Jeder neue Mietvertrag ist ein Green Lease.

Und das lässt sich in der Breite durchsetzen?

Riede: Bestandsverträge werden selten gekündigt, um sie als Green Lease neu zu schließen. Daher reicht es nicht, sich auf das Wachstum der Quote durch neue Green Leasezu verlassen. Wir führen zwar unter anderem mit Green-Lease-Mietern umfangreiche Dialoge zu diesen Themen, binden jedoch auch anderen Nutzer und Partner in Dialogformate zum Thema ESG mit ein.

Szomszed: Es gibt das Konzept der virtuellen Zähler. Wenn ich den Gesamt- und Allgemeinstrom des Gebäudes habe, kann ich über Verrechnungen die Strommenge des Mietbereichs bestimmen – ohne das dem einzelnen Mieter zuordnen zu können. So komme ich auch zu Ergebnissen, ohne mit jedem einzelnen Mieter Green Leases zu schließen. Herr Riede hat es gesagt: Es gibt speziell im Mietbereich Übergangsfristen, die Branche steht bei der ESG-Umsetzung aber auch unter Zeitdruck. Das heißt, wir müssen Lösungen entwickeln, um Reportings zu erfüllen. 


Über die Interviewten:

Maximilian Riede ist seit August 2022 Leiter ESG bei Swiss Life Asset Managers in Deutschland. Zuvor war er Berater für den Bereich Sustainability CSR ESG bei dem Beratungsunternehmen Drees und Sommer. Davor war Riede unter anderem als Geschäftsführer bei Alps, einem international tätigen Ingenieurbüro und Beratungsunternehmen, das Betriebe, Kommunen und Länder in ihrer nachhaltigen Entwicklung und im Umgang mit Folgen, Chancen und Risiken des Klimawandels stärkt.

Gabor Szomszed verantwortet seit 2022 als Leiter Strategic Accounts die Kundenbeziehungen und -projekte bei Comgy. Der Ingenieur für Verfahrenstechnik ist seit 2013 in der Energie- und Versorgungswirtschaft tätig, seit mehreren Jahren mit Schwerpunkt auf Softwareanwendungen im Bereich Energieversorgung.

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