private banking magazin: Mit Blick auf die Pariser Klimaziele müsste die Immobilienbranche ihre CO2-Emissionen in den kommenden sieben Jahren mehr als halbiert haben – ein realistisches Ziel?
Maximilian Riede: Es ist ein sehr ambitioniertes Ziel. Wenn man die aktuellen Commitments der Nationalstaaten vom letzten Weltklimagipfel berücksichtigt, erreicht man die 1,5 Grad-Marke nicht, weil die sogenannten Pledges – die Versprechen der Nationalstaaten – zu wenig ambitioniert sind. Da die Immobilienbranche für etwa 40 Prozent aller CO2-Emissionen verantwortlich ist, liegt es auf der Hand, dass auch wir hier in der Verantwortung sind.
ESG und ökologisch-nachhaltiges Investieren stehen inzwischen weit oben auf der Agenda von Immobilienunternehmen. Vielen Asset Manager mangelt es bei der Berechnung von CO2-Emissionen aber an der Datenbasis. Warum ist das Thema so wichtig?
Riede: Wir beschäftigen uns intensiv mit verschiedenen ESG-Faktoren. Unterm Strich hat das Thema Dekarbonisierung jedoch die größte Bedeutung. Zentrale Grundlage für alle Bemühungen, Objekte zu dekarbonisieren, sind vernünftige Daten. Das Thema gewinnt aus zwei Gründen an Fahrt: zum einen durch die regulatorischen Vorgaben, die wir aus der EU-Kommission bekommen. Zum anderen bewegen wir uns in einem wirtschaftlich herausfordernden Umfeld, in dem man nicht mit der Gießkanne dekarbonisieren kann. Es besteht daher auch ein Wettbewerb der besten Maßnahmen. Und die kann ich nur treffen, wenn ich valide Energieverbrauchsdaten sowie gute Kenntnisse über die Gebäude an sich habe.
Hat die Branche diese Aufgabe der Datenerhebung zu lange vernachlässigt?
Riede: Es gibt beim Thema Datenerhebung in Deutschland unterschiedliche Hürden. Das beginnt beim Datenschutz und hört bei der dezentral und kleinteilig organisierten Energiewirtschaft auf. In Frankreich gibt es zum Beispiel deutlich weniger Energieversorger und Netzbetreiber, sodass die Datenerfassung deutlich einfacher gestaltet werden kann. In Deutschland hingegen haben wir über 1000 Energieversorger. Das erleichtert die Situation nicht unbedingt. Beim Einbau intelligenter Stromzähler sind wir in Europa Schlusslicht. Hinterher kann man natürlich sagen, die Branche hätte generell schon viel früher beginnen müssen, systematisch Daten zu erfassen und
zur Optimierung der Liegenschaften zu verwenden. Jetzt kommen noch Lieferengpässe bei der Hardware dazu, die die Herausforderung nicht schmälern. Umso wichtiger ist es, einen guten Ansatz mit starken strategischen Partnern zu haben.
Swiss Life Asset Managers arbeitet seit 2022 mit dem Messdienst-Digitalisierer Comgy zusammen, um ihr ESG-Reporting zu automatisieren und Dekarbonisierungspotenziale zu erkennen. Herr Szomszed, was leistet Comgy?
Gabor Szomszed: Medienübergreifend Verbrauchsdaten bereitzustellen ist die große Challenge – gerade, wenn man wie bei Swiss Life Asset Managers ein großes Portfolio betrachtet. Im ersten Schritt geht es darum, ESG-Reporting-Pflichten nachzukommen. Wie ermittle ich fristgerecht
Energiedaten, um gute Scorings zu erreichen. Dort wird unsere Software genutzt, um bei den Zählern herstellerübergreifend Verbrauchsdaten zu erfassen. Wir sind aber auch in der Lage, Drittsysteme auszulesen, wenn bereits fernauslesbare Messtechnik verbaut wurde, und die Daten strukturiert zur Verfügung zu stellen.
Und im zweiten Schritt?
Szomszed: Der zweite Schritt ist, unterjährig mit den Daten zu arbeiten, Effizienzanalysen zu fahren, in die Energiezentrale zu schauen. Gibt es zum Beispiel Ineffizienzen im Zusammenspiel PV und Wärmepumpe? Diese Daten stellen wir in unserem Betriebssystem zur Verfügung.
Riede: Auf der Basis von Daten aus Energieausweisen allein wirtschaftlich sinnvolle und ökologisch wirksame Entscheidungen zu treffen, ist für die Herausforderung, vor der wir stehen, nicht angemessen. Bei der Verbesserung der Datensituation blicken wir auf zwei Elemente. Das eine sind Verbrauchsdaten auf Jahresebene, das andere granulare Daten, zum Beispiel in 15-Minuten-Abständen. Während Erstere für strategische Entscheidungen der Dekarbonisierung, Reporting und Monitoring genutzt werden, sind Letztere Grundlage für die Durchführung von
Betriebsoptimierungen. In Kombination mit KI sollen dadurch Anlagen optimiert und angepasst betrieben werden können. Je nach Nutzungsklasse und Gebäudetyp lassen sich damit im Durchschnitt 15 bis 30 Prozent Energiebedarf reduzieren.
Das klingt sehr kleinteilig …
Szomszed: Wir sind überzeugt, dass eine Dekabornisierungsstrategie ohne diese exakten Daten nicht funktioniert. Ohne Datenbasis kann ich keine Maßnahmen ableiten. Alle, die sich mit dem Thema intensiver beschäftigen, haben das erkannt. Die dröge Thematik der Zähler, die lange fast niemanden interessiert hat, ist mittlerweile ganz oben bei den strategischen Positionen angekommen.
In der Breite der Branche?
Szomszed: Nachholbedarf sehe ich weniger bei Playern wie der Swiss Life Asset Managers, die Asset-getrieben sind. Die haben dieses Thema für sich erkannt, weil sie den ESG-Druck haben. Wenn man weiter schaut auf beispielsweise kommunale Wohnungsgesellschaften, da fehlt oftmals eine Gesamtstrategie, wie man überhaupt an Daten kommt. Später geht es darum,
Effizienzmaßnahmen umzusetzen, da brauche ich Fachkräfte aus dem Handwerk, bei denen es bekannterweise einen Engpass gibt. Wenn man ein Immobilienportfolio ESG-konform aufstellen will, reden wir bei großen Portfolios von Zyklen von geschätzt fünf bis zehn Jahren.