Versteher-Magazin: Herr Kohlhaas, was erwidern Sie dem Unternehmer, wenn er diese Argumente vorbringt?
Kohlhaas: Dass dieser Vergleich aus mehreren Gründen nicht passend ist.
Versteher-Magazin: Wie das?
Kohlhaas: Nun ja, wie schon erwähnt ist die Firma sein Lebenswerk und Lebensmittelpunkt. Da kennt der Unternehmer sich exzellent aus. Da kann er jeden Handgriff selbst und kennt alles, was mit Prozessen zu tun hat. Und er kann super einschätzen, was zu tun ist, um erfolgreich zu sein. Wie bereits gesagt ist er dort sehr transparent aufgestellt und hat jede Information sofort zur Hand.
Versteher-Magazin: Und im Privatvermögen?
Kohlhaas: Erstaunlicherweise dort eben nicht. „Typische“ Unternehmer haben zwar in der Firma Transparenz, aber aktuelle Analysen pro Immobilie und weitere liegen eher weniger vor. Die Information zur Rendite nach Kosten und Steuern der Immobilie in der „Musterstraße“ im Vorjahr ist einfach nicht ad hoc verfügbar. Bei einem Wertpapierportfolio ist die Rendite im Prinzip jederzeit bekannt oder nur „einen Klick“ entfernt. Hier fehlt es bei den Immobilien häufig an Informationen zum Rendite-Risiko-Verhältnis oder es arbeiten mehrere Anlageberater und Vermögensverwalter „nebeneinander“, ohne dass Wirkung und Risiko für das Gesamtvermögen und dessen Struktur berücksichtigt werden.
Versteher-Magazin: Und wo ist es unfair im Vergleich?
Wiebusch: Ganz einfach: Im Unternehmen hat er Fremdkapital, in den Immobilien auch – aber die Wertpapiere sind zu 100 Prozent Eigenkapital.
Versteher-Magazin: Das klingt einleuchtend, doch wie sollten Berater damit umgehen?
Wiebusch: Indem sie alle drei Vermögensblöcke vergleichbar machen. Im Folgenden haben wir diese drei Blöcke mal miteinander verglichen. Sehr wichtig ist hierbei, dass alle Leserinnen und Leser berücksichtigen: Wir wissen, dass nur wenige Institute noch Lombardkredite anbieten und anbieten werden. Es geht ausschließlich darum, Transparenz in den Vermögenswerten zu schaffen, damit eine echte Vergleichbarkeit erzielt werden kann. Denn aktuell vergleichen Unternehmer nicht Äpfel mit Birnen, sondern Fleisch mit Tofu.
Zudem ist wichtig, dass man eine Grundbasis erstellt, mit der man die anderen Werte vergleicht:
- Kommende von der Firma (Beispiel: 30 Prozent Eigenkapital, 70 Prozent Fremdkapital), werden die Werte bei den Immobilien und den Wertpapieren angepasst.
- Kommend von den Immobilien (40 Prozent Eigenkapital, 60 Prozent Fremdkapital), werden die Werte der Firma und der Wertpapiere angepasst.
- Kommend von den Wertpapieren (100 Prozent Eigenkapital), werden die Werte der Firma und der Immobilien angepasst.
Hier ein Beispiel, bei dem in der echten Firma 30 Prozent Eigenkapital und 70 Prozent Fremdkapital als Basis dienen. Die Werte bei den Immobilien sind ebenfalls echt, aber entsprechend angepasst. Als Maßstab für Wertpapiere haben wir den M-Dax genommen. Grund dafür ist, dass viele Familienunternehmer sich mit den enthaltenen Firmen besser identifizieren als beispielsweise mit den Dax-Unternehmen.
Versteher-Magazin: Das sieht ja alles logisch und schön aus. Doch wo sind da die Haken, Fallen und Hürden?
Kohlhaas: Zunächst ist eine Fremdkapitalquote von 70 Prozent, wie im genannten Beispiel, bei Immobilien die Regel und bei Wertpapieren eher eine Seltenheit. Darauf kommen wir aber bestimmt noch zu sprechen. Weiterhin ist ein Rendite-Vergleich zwischen Unternehmen, Immobilien und Wertpapieren mit erheblichem Zeitaufwand für den Berater verbunden. Er benötigt etwa Einblick in die Unternehmenszahlen und die Immobilienbuchhaltung – sofern hierzu überhaupt fortlaufende Daten zu jeder Einheit verfügbar sind. Manchmal werden verschiedene Objekte über ein Mietkonto bzw. bei verschiedenen Instituten geführt. Einen Überblick zu gewinnen und sich richtig einzuarbeiten benötigt viel Zeit. Und selbstverständlich muss dieser Zeiteinsatz des Beraters im Nachgang auch in Form von Erträgen rentabel für sein Institut sein.
Wiebusch: Dann sind da ja noch weitere Diskussionspunkte, beispielsweise Wertsteigerungen in der Firma und/oder bei den Immobilien. In unserem Beispiel hat die echte, reale Firma in zehn Jahren keinen Wertzuwachs gehabt, da die Erträge recht stabil waren und die Firma in ihrem Markt zwar gut positioniert ist – aber auch nicht so stark, dass jemand käme und einen deutlichen Aufpreis zahlen würde, nur um die Firma zu übernehmen. Dennoch ist zu beachten, dass der Punkt sicherlich sehr branchenspezifisch zu betrachten ist. Aber im Grunde sollte eine Firma über zehn Jahre schon ihren Wert steigern. Sonst nimmt sie im Verhältnis zur Marktentwicklung ja bereits an Wert ab. Getreu dem Motto: Wer auf der Stelle tritt, der steigt ab. Hier können für die Berechnungen branchenübliche Multiplikatoren hilfreich sein.
Kohlhaas: Für Immobilien gibt es eine ähnliche Herausforderung in der Bewertung. In der Praxis kann der Berater auf Marktpreisschätzungen, beispielsweise der hauseigenen Immobilienmakler oder öffentlich zugänglicher Immobilienstatistiken, ausweichen. Diese sind in der Regel für eine Wert- und Renditeanalyse ausreichend und deutlich kostengünstiger als ein Gutachten.