In München besteht bis 2030 ein Bedarf von 150.000 Wohnungen bei einer aktuellen Reserve von nur 54.000 Wohnungen. Auch im Büroimmobilienmarkt konnten seit 2010 rund 800.000 Quadratmeter leerstehende Bürofläche vermietet werden. Die Mieten für Büroflächen steigen, die Leerstandrate ist unter 4 Prozent gesunken und geringe Expansionsmöglichkeiten im Stadtgebiet halten das Angebot knapp.
Die Netto-Anfangsrendite ist bei Investitionen in Wohnungen auf 4 Prozent gesunken, bei Büroimmobilien liegt sie teils sogar deutlich darunter.
B-Städte auf der Überholspur
Auf die Immobilienmärkte der Metropolregion München angesprochen hieß es unter größeren Immobilieninvestoren lange Zeit: „Zu risikoreich. Wenn die Landeshauptstadt hustet, bekommt die gesamte Region eine Erkältung.“
Betrachtet man aber die Entwicklung der Wirtschafts- und Immobilienmarktdaten der vergangenen zehn Jahre, so hat sich die Situation geändert: Die Arbeitslosenquote ist in der Metropolregion teils unter 3 Prozent gesunken. Das Pro-Kopf-Einkommen ist von 2005 bis 2015 beispielsweise in den Landkreisen Landsberg am Lech, Starnberg, Erding und Freising mit Zuwachsraten bis deutlich über 30 Prozent stärker gestiegen als in der Stadt und im Landkreis München (je 21 Prozent) – Tendenz weiter steigend. Laut aktueller Prognosen soll das Pro-Kopf-Einkommen bis 2019 in den 14 größten und wirtschaftsstärksten Standorten zwischen sechs und 13 Prozent weiter wachsen.
Deutlich steigende Mieten
Die Immobilienmärkte entwickeln sich entsprechend: Die Mieten für Neubau- und Bestandswohnungen haben sich an den einzelnen Standorten in den vergangenen zehn Jahren um bis zu 56 Prozent verteuert. In Landshut und Ingolstadt stiegen beispielsweise die Bestandsmieten mit 56 beziehungsweise 47 Prozent deutlich stärker als in der Stadt München (44 Prozent).
In Rosenheim und Augsburg erreichten die Steigerungsraten mit bis zu 38,9 Prozent eine ähnliche Dynamik wie in der Isarmetropole. Inzwischen werden für die monatliche Kaltmiete teils zwischen zehn und 13 Euro pro Quadratmeter und Monat aufgerufen.
Auch die Büromärkte der größten Standorte der Metropolregion ziehen an. Städte wie Augsburg und Ingolstadt verzeichneten zwischen 2005 und 2015 Steigerungsraten bei den Durchschnittsmieten von rund 36 Prozent.
Greater Munich wird für Immobilieninvestoren wegen der zunehmenden Investitionssicherheit, ansprechende Renditen und einem hohen Entwicklungspotenzial zunehmend interessanter. Aus den wirtschaftlichen Rahmendaten, den Immobilienmarktdaten und aus den Erfolgsfaktoren für attraktive Wohnorte und Unternehmensstandorte lassen sich Immobilienmarkt-Hotspots ermitteln, die je nach Standort die Anforderungen sicherheitsorientierter bis opportunistischer Investoren erfüllen (siehe Schaubild).
Rot: Rising Stars – Sehr hohes Wertsteigerungspotenzial durch hohes Mietwachstum und rückläufige Renditen.
Blau: Hidden Champions – Hohes Wertsteigerungspotenzial durch hohes Mietwachstum und rückläufige Renditen.
Grün: Evergreens – Zukünftiges Wertsteigerungspotenzial, unter anderem durch weitere Mieterhöhung.
Quelle: Ehret + Klein, Greater Munich Immobilienmarktbericht 2016/2017
Urbane Qualität entscheidend
Die Wirtschafts- und Immobilienmarktdaten geben zwar wertvolle Hinweise auf potenziell gute Märkte in Greater Munich, reichen alleine aber nicht aus, um ein Immobilieninvestment auf ein solides Fundament zu stellen. Die Märkte der Hotspots sind deutlich kleiner als die Märkte von Großstädten. Ihre Attraktivität hängt stärker von ihrer urbanen Qualität ab.
Auch an wirtschaftlich aussichtsreichen Standorten der Metropolregion sind Immobilienprojekte nur dann erfolgreich, wenn sie die urbane Lebensqualität erhöhen – durch eine hohe Dichte und funktionale Durchmischung und durch kurze Wege, die zu lebendigen nachhaltigen Quartieren führen. Mit einem Mix aus Wohnungen, Büros, Einzelhandel, Praxen, Gastronomie und Kultur sowie einer optimalen Anbindung an bestehende Strukturen.
Der Projektentwickler und Investor von heute kann sich nicht mehr ausschließlich auf das Grundstück und das geplante Gebäude konzentrieren, sondern muss vor allem das Umfeld, die Akteure und die Verflechtung mit den Zentren und dem Umland berücksichtigen. Sein Erfolg hängt davon ab, ob er dazu in der Lage ist, gemeinsam mit den Kommunen, Unternehmern und Bürgern vor Ort die Entwicklungsperspektiven zu erarbeiten und durch sein Projekt individuelle Stärken des Standorts auszubauen und Defizite zu verringern.
Gelingt ihm das, so erhält er Investitionschancen und Handlungsspielräume, die in der Stadt München kaum noch gegeben sind.
Über den Autor:
Michael Ehret ist geschäftsführender Gesellschafter des Projektentwicklers Ehret + Klein. Zusammen mit Stefan Klein gründete er 2006 das Starnberger Unternehmen.