Verkäufer fahren zweigleisig So funktioniert das Dual-Tracking-Verfahren bei Immobilien

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Dual Tracking: Berater und Makler im selben Boot

Spezialisierte Anlagevermittler für den Sekundärmarkt operieren als Finanzdienstleister mit einer Genehmigung der Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (Bafin) nach Paragraph 32 Kreditwesengesetz (KWG). Denn die Übertragung von Anteilscheinen ist ein Wertpapiergeschäft. Eine einfache Maklerlizenz nach Paragraph 34c Gewerbeordnung (GewO) reicht also nicht aus.

Die gesetzlichen Anforderungen des Kreditwesengesetzes sehen hierzu einen mindestens achtteiligen Katalog einzureichender Dokumentation vor. Maklerunternehmen haben in der Regel keine entsprechende Bafin-Lizenz, dürfen also folglich nicht als Anlagevermittler im Sekundärmarkt agieren. Gleichwohl kann der Rückgriff auf einen Makler für die Verkaufsseite sinnvoll sein: Denn die großen Maklerhäuser verfügen über umfangreiche Research-Datenbanken, die ihnen in der Bewertung des Anteilscheins zum Vorteil gereichen. Mit ihrer einfachen Lizenz ist es ihnen erlaubt, Transaktionen unabhängig vom Volumen als Asset Deal oder Share Deal zu begleiten.

Für den Verkäufer ergibt sich also die Option Dual Tracking. Der Begriff bezeichnet ursprünglich die beiden Optionen Direktverkauf (M&A) oder Börsengang (IPO) im Falle eines Unternehmensverkaufs. Bei Immobilien-Transaktionen bezieht er sich auf die kombinierbare Alternative Anteilscheine am Sekundärmarkt durch spezialisierte Anlagevermittler zu verkaufen oder den klassischen Direktverkauf als Asset Deal mit einem Transaktionsbegleiter. Der Verkäufer kann im Dual-Tracking-Verfahren beide Auftragnehmer in Anspruch nehmen.

Anlagevermittler und Makler treten mit einem gemeinsamen Angebot auf, gehen nach Beauftragung aber getrennte Wege in ihren jeweils bekannten Strecken Anteilscheingeschäft oder Asset Deal. Sie schließen sich jedoch am Ende wieder zusammen – durch anteilige Vergütungslösungen. Diese sind abhängig von der Entscheidung des Auftraggebers, der sich am Ende des Beratungsprozesses für einen Asset Deal oder die Übertragung von Anteilscheinen entscheidet.

Dual Tracking bewirkt also nicht nur eine höhere Transparenz und Transaktionssicherheit für den Verkäufer. Ebenso schafft es Vertrauen zwischen Anlagevermittler und Makler. Denn nur im Dual Tracking kann der Makler vom wachsenden Geschäft des Anteilscheinverkaufs am Sekundärmarkt profitieren – ganz ohne Bafin-Lizenz.


Über den Autor:
Ulrich Nack ist als Vorstandsmitglied des Immobilienanlagenvermittlers Real Exchange (Reax). Das Unternehmen berät institutionelle Investoren im Handel von Immobilien-Fondsanteilen auf dem Sekundär- und Primärmarkt. Nack engagiert sich auch als Professor an der EBZ Business School in Bochum. Sein Schwerpunkt sind Gewerbeimmobilien.