Frau Winter, was sind ihre Ziele in Deutschland, wo stehen Sie derzeit?
Celine Winter: Derzeit sind wir noch dabei, unseren Standort, unser Team und unsere Bekanntheit in Deutschland aufzubauen. Wir waren lange Zeit nicht vertrieblich vor Ort und bis jetzt auch noch nicht mit dem Ziel, deutsches Kapital in die USA zu bringen. Unsere langfristige Strategie sieht so aus, dass wir unser operatives Immobilien-Team in den USA deutlich ausbauen wollen, denn nur so können wir das halten kann, was wir deutschen Investoren versprechen.
Was versprechen Sie?
Winter: Höhere Renditen in den USA als in Deutschland. In fünf Jahren möchten wir die Firma in Deutschland sein, die einem sofort einfällt, wenn man in den USA in Immobilien investieren möchte. Dazu müssen wir auf beiden Seiten des Atlantiks fest verwurzelt sein.
Wie groß soll Ihr Team hierzulande werden?
Winter: Momentan sind wir in Deutschland und in der Schweiz noch im Aufbau. Das Team soll noch um einige Mitarbeiter anwachsen und wird vertrieblich orientiert sein. Das operative Geschäft in den USA bleibt Hauptgeschäft. Das gehört zu unserer Anlagestrategie, wir sind da vor Ort, wo wir investieren.
Wie groß ist Ihr Team in den USA?
Winter: Aktuell haben wir in den USA Büros in Miami und New York City mit einem Kern-Team von rund 15 Mitarbeitern. Hinzu kommen externe Partner mit denen wir vor Ort zusammenarbeiten.
Was unterscheidet Sie von einem Asset Manager?
Winter: Wir sind 2009 als Single Family Office in der Schweiz gestartet und investieren seit 2018 in den USA eigenes Vermögen. Jetzt sind wir an einem Punkt, an dem wir mit den richtigen Partnern einen validen Track Record vorweisen können. Mit unserer Strategie wollen wir uns jetzt mit Investment-Vehikel etablieren und für externe Investoren öffnen. Dazu gehören andere Familien, vermögende Privatanleger aber auch kleinere institutionelle Investoren die mit ihrer Anlagephilosophie zu uns passen.
Welche Höhe hat die Mindestanlagesumme?
Winter: Die Mindestinvestitionen liegen bei rund 2 Millionen US-Dollar. Die Deal-Größen bei uns sind sehr variabel und liegen momentan bei 20 bis 50 Millionen US-Dollar Eigenkapital. Bei jedem Deal geben wir auch Geld von unserem Single Family Office dazu. In den USA sagen wir, dass wir unser „Skin in the Game“ haben, was die anderen Investoren gerne sehen. Unser Anteil liegt meist zwischen 10 und 20 Prozent des Deals. Es kam auch schon vor, dass wir erhöht haben, um Anforderungen anderer Familien genüge zu tun. Noch sind wir relativ klein und agil, was das möglich macht.
Ihr Portfolio in den USA umfasst rund 9.000 Wohnungen. Mit welchem Volumen sind Sie derzeit investiert?
Winter: Das Portfolio im Bereich Innovative Living hat derzeit ein Volumen von 1,2 Milliarden Euro investiert. Gemeinsam mit unseren indirekten öffentlichen Wertpapieranlagen haben wir in US-Immobilien mit einer Kapitalisierung von über 5 Milliarden US Dollar investiert. In fünf Jahren sollen möglichst viele weitere Co-Investoren beteiligt sein.
Sind Bereiche in ihrem Single Family Office von der Öffnung ausgeschlossen?
Winter: Ja, wir machen auch Private Equity im Mezzanine-Bereich. Das ist abgespalten von unserem Innovative-Living-Portfolio. Der Kern eines Family Offices ist das Vermögen der Familie. Aber es geht um mehr. Es geht um Unternehmenskultur, darum, in erster Linie eine Unternehmerfamilie zu sein.
Ich habe beispielsweise in von uns konzipierten und gebauten Studentenwohnheimen gelebt, wollte wissen, ob alles passt und werde das auch weiterhin tun. Ich habe in London und in den USA studiert, kenne die Unterschiede und Vorlieben.
Wie sehen diese aus?
Winter: In Miami haben wir beispielsweise ein Studentenwohnheim mit Golf-Simulator und Hunde-Spa. Das klingt verrückt, aber andere Wohnheime haben das auch, das ist die Norm in vielen dieser Wohnformen für Studenten in den USA. Wir befriedigenden damit eine vorhandene Nachfrage.
Wenn Sie in einem ihrer Objekte wohnen, geschieht das dann auch undercover, oder ist so etwas geplant?
Winter: Ich würde es vielleicht nicht undercover nennen. Sofern ein Zimmer frei ist und sich die Möglichkeit dazu ergibt, ziehe ich immer mal wieder für ein paar Tage ein. Damit lerne ich das Gebäude und vor allem die Wünsche der Bewohner kennen. Dabei lebe ich mit den Mitbewohnern zusammen und spreche dann auch offen über meinen Hintergrund. Vorteilhaft ist dabei mein Alter, weil ich noch vor gar nicht so langer Zeit selbst noch im Studium war. So bin ich ziemlich nah an der Generation unserer Mieter dran.
Warum Schwerpunkt Wohnen?
Winter: Die Menschen brauchen immer ein Dach über dem Kopf. Uns interessiert, wie Menschen gewohnt haben, wie sie derzeit wohnen und wie sie wohnen wollen. Daraus haben wir das Konzept des Innovative Living entwickelt. Unser Blickpunkt liegt dabei auf den Millennials und der Generation Z. Was brauchen sie, was sind sie bereit zu bezahlen? Einzelhandel ist in der Regel immer in unseren Immobilien integriert, da er weitere Annehmlichkeiten für unsere Mieter bietet. Beispielsweise Cafés, Pilates-Studios, Sprachschulen oder besagte Hunde-Spas gehören dazu, aber auch Nahversorger.
Was heißt für sie Innovative Living?
Winter: Wir legen großen Wert auf die von uns ausgearbeiteten sieben Werte der Innovation. Das sind Flexibilität, Gemeinschaft, Werte, Wohlbefinden, Technologie, Verdichtung und Design. Jedes unserer Projekte muss diese Kriterien erfüllen. Deshalb zahlen unsere Mieter bei uns gerne mehr, als beim Nachbarn. Verdichtung meint Co-Living. Jeder hat sein eigenes Schlafzimmer mit Bad, das abschließbar ist. Geteilt werden Küche und Wohnraum – alles ist qualitativ sehr hochwertig.
Welche Rendite stellen Sie ihren Investoren in Aussicht?
Winter: Es kommt hier ganz auf das Risikoprofil an. Im Allgemeinen rechnen wir bei neuen Entwicklungen mit mehr als 20 Prozent IRR und bei Value-Add oder Mezzanine mit mindestens 15 Prozent Rendite für unsere Investoren.
Wie sieht ihr Immobilien-Portfolio Global aus?
Winter: Gut 90 Prozent liegen in den USA. In Europa sind wir aktuell mit Neuinvestitionen nicht aktiv. Wir halten unsere Projekte, übernehmen das Asset Management für diese selbst und sind vor Ort. Aber mehr wollen wir in Europa noch nicht aufbauen, da es unserer Meinung nach noch zu früh für Neugeschäfte ist. Der deutsche Immobilienmarkt hat derzeit nicht das Potenzial, wie der in den USA.
Finanzstarke Investoren, die regulatorisch wenig beachten müssen, können hierzulande von Notverkäufen profitieren?
Winter: Noch haben wir nichts auf dem Markt gesehen, für das wir Verantwortung übernehmen wollen und dass, obwohl wir den Markt sehr genau beobachten.
Was ist der größte Unterschied zwischen Deutschem- und US-Immobilienmarkt?
Winter: Renditen, Regulatorik und Bürokratie. ESG hat in den USA bei weitem noch nicht die gleiche Bedeutung wie in Europa. Im wirtschaftlichen Bereich ist die Bedeutung noch relativ gering, aber gerade auf der gesellschaftlicher Ebene fängt es bei jungen US-Amerikanern an, eine immer wichtigere Rolle zu spielen. Wir wissen, welchen Stellenwert das Thema in Europa und Deutschland hat und versuchen ESG in allen unseren Projekten zu berücksichtigen. Oft haben wir Partner in den USA, die uns fragen, was wir da eigentlich veranstalten, warum wir so viel Geld bezahlen ohne ersichtlichen Mehrwert. Bei ESG fangen alle an zu lachen und fragen „Who is gonna pay the bill?“.
Derzeit schauen wir uns ein studentisches Wohnprojekt an. Die Kosten, damit es ESG-zertifiziert wird, liegen für den Anfang bei 400.000 US-Dollar. Damit erreichen wir bei vielen Projekten ein für US-Verhältnisse weit überdurchschnittlichen ESG-Standard. Wir sind davon überzeugt, dass es nur ein Frage der Zeit ist, bis auch in den USA eine immer breitere Schicht jüngerer Generationen Wert auf das Thema ESG legt. Das merken wir bereits heute bei unseren Studentenwohnheimen.
Was machen Sie noch beim Thema ESG?
Winter: Das S ist uns sehr wichtig. Mit der Non-Profit-Organisation Best Buddies, gegründet von der Kennedy-Familie, haben wir Best Buddies Living aufgelegt. Das bedeutet, das in einigen unserer Objekte 4 bis 6 behinderte junge Menschen wohnen, zusammen mit Betreuern - selbstverständlich wohnen alle vergünstigt.
Wie viele Deals haben Sie in der Pipeline?
Winter: Derzeit haben wir 500 Millionen US-Dollar in der Pipeline. 2024 wollen wir noch Deals für 100 Millionen machen. Schwerpunkt sind Wachstumsmärkte sowie Florida, New York und große Universitätsstädte.
Wie sieht ihr Anlagehorizont aus?
Winter: An den meisten ersten US-Projekten, die wir als Family Office gemacht haben, sind wir bis heute beteiligt. Manchmal ist das auch ein Problem, wenn es beispielsweise darum geht, einen Track Record vorzuzeigen mit realisierten Returns. Wir wollen oft einfach nicht verkaufen, auch für die nächsten Generationen. Ich bin das älteste Kind, habe zwei sehr viel jüngere Geschwister. Wollen Investoren eine klare Exit-Strategie sehen, versuchen wir uns mittlerweile darauf einzurichten, das ist Teil der Öffnung, aber es wird sicher auch neue Projekte geben, bei denen wir nach gleichgesinnten Familien suchen, die ebenfalls langfristig investiert bleiben wollen.
Zeigen Sie Investoren auch ihre Bücher, den Cashflow, um zu erklären, warum in ihren Augen ein Exit unnötig ist?
Winter: Auch das kommt vor. Sehen wir in einem Investor, beispielsweise einem anderen Family Office, viel Potenzial, öffnen wir auch sehr vertrauliche Unterlagen. Die Immobilienwirtschafts-Landschaft in den USA ist aber ohnehin transparenter als in Deutschland.
Woran machen Sie das fest?
Winter: Das sieht man vor allem an den Marktdaten, von Finanzierungsstrukturen über Mieterbesätze und teils genaue Mietvertragsdaten bis hin zu den Transaktionspreisen liegt fast alles öffentlich vor.
Was macht der US-Regulator besser als der Deutsche?
Winter: Er ist schneller. In Deutschland wartet man manchmal jahrelang auf Entscheidungen. Sind diese getroffen, ist es oft zu spät. Uns fehlen 600.000 Wohnungen in Deutschland. Dafür sind auch die im Vergleich zu den USA sehr umfangreiche Bürokratie, die enorm langwierigen Entscheidungswege der Behörden sowie die extreme Detail-Regulierung verantwortlich.
In den USA setzen immer mehr institutionelle Investoren auf die Dienste externer Berater. Wie schätzen Sie, die den Deutschen- und den US-Markt gut kennt, die nationalen Unterschiede in dieser Frage ein – und in welchen Punkten setzen Sie selbst auf externe Berater?
Winter: Es gibt auf einigen Gebieten Spezialisten und externe Berater mit denen wir uns austauschen. Allerdings sollte man sich in beiden Märkten nie ausschließlich auf externe Dienstleister verlassen. Es muss auch grundlegende operative Fachbereiche geben, in denen man selbst eine umfangreiche Expertise besitzt.
Dennoch kann zusätzliches externes Fachwissen hilfreich sein. Wir nutzen beispielsweise externe Berater, wenn es um die Bewertung von Risikofaktoren geht, die wir selbst nicht einschätzen können. Zum Beispiel bei Risikoabsicherungen durch Versicherungen, da diese zurzeit in den USA ein sehr volatiles und komplexes Thema sind.
Über die Interviewte
Celine Winter verantwortet die Geschäftsentwicklung der W5 Group, dem Family Office ihre Vaters, dem Immobilieninvestor Ralph Winter, dem Gründer und ehemaliger Hauptaktionär von Corestate Capital. Die Gruppe ist in den USA derzeit mit einem Volumen von rund 5 Milliarden US-Dollar in mehr als 9.000 Wohneinheiten investiert. Weitere Karrierestation von Celine Winter war unter anderem bei BNP Paribas Real Estate.