Finanzstarke Investoren, die regulatorisch wenig beachten müssen, können hierzulande von Notverkäufen profitieren?
Winter: Noch haben wir nichts auf dem Markt gesehen, für das wir Verantwortung übernehmen wollen und dass, obwohl wir den Markt sehr genau beobachten.
Was ist der größte Unterschied zwischen Deutschem- und US-Immobilienmarkt?
Winter: Renditen, Regulatorik und Bürokratie. ESG hat in den USA bei weitem noch nicht die gleiche Bedeutung wie in Europa. Im wirtschaftlichen Bereich ist die Bedeutung noch relativ gering, aber gerade auf der gesellschaftlicher Ebene fängt es bei jungen US-Amerikanern an, eine immer wichtigere Rolle zu spielen. Wir wissen, welchen Stellenwert das Thema in Europa und Deutschland hat und versuchen ESG in allen unseren Projekten zu berücksichtigen. Oft haben wir Partner in den USA, die uns fragen, was wir da eigentlich veranstalten, warum wir so viel Geld bezahlen ohne ersichtlichen Mehrwert. Bei ESG fangen alle an zu lachen und fragen „Who is gonna pay the bill?“.
Derzeit schauen wir uns ein studentisches Wohnprojekt an. Die Kosten, damit es ESG-zertifiziert wird, liegen für den Anfang bei 400.000 US-Dollar. Damit erreichen wir bei vielen Projekten ein für US-Verhältnisse weit überdurchschnittlichen ESG-Standard. Wir sind davon überzeugt, dass es nur ein Frage der Zeit ist, bis auch in den USA eine immer breitere Schicht jüngerer Generationen Wert auf das Thema ESG legt. Das merken wir bereits heute bei unseren Studentenwohnheimen.
Was machen Sie noch beim Thema ESG?
Winter: Das S ist uns sehr wichtig. Mit der Non-Profit-Organisation Best Buddies, gegründet von der Kennedy-Familie, haben wir Best Buddies Living aufgelegt. Das bedeutet, das in einigen unserer Objekte 4 bis 6 behinderte junge Menschen wohnen, zusammen mit Betreuern - selbstverständlich wohnen alle vergünstigt.
Wie viele Deals haben Sie in der Pipeline?
Winter: Derzeit haben wir 500 Millionen US-Dollar in der Pipeline. 2024 wollen wir noch Deals für 100 Millionen machen. Schwerpunkt sind Wachstumsmärkte sowie Florida, New York und große Universitätsstädte.
Wie sieht ihr Anlagehorizont aus?
Winter: An den meisten ersten US-Projekten, die wir als Family Office gemacht haben, sind wir bis heute beteiligt. Manchmal ist das auch ein Problem, wenn es beispielsweise darum geht, einen Track Record vorzuzeigen mit realisierten Returns. Wir wollen oft einfach nicht verkaufen, auch für die nächsten Generationen. Ich bin das älteste Kind, habe zwei sehr viel jüngere Geschwister. Wollen Investoren eine klare Exit-Strategie sehen, versuchen wir uns mittlerweile darauf einzurichten, das ist Teil der Öffnung, aber es wird sicher auch neue Projekte geben, bei denen wir nach gleichgesinnten Familien suchen, die ebenfalls langfristig investiert bleiben wollen.
Zeigen Sie Investoren auch ihre Bücher, den Cashflow, um zu erklären, warum in ihren Augen ein Exit unnötig ist?
Winter: Auch das kommt vor. Sehen wir in einem Investor, beispielsweise einem anderen Family Office, viel Potenzial, öffnen wir auch sehr vertrauliche Unterlagen. Die Immobilienwirtschafts-Landschaft in den USA ist aber ohnehin transparenter als in Deutschland.
Woran machen Sie das fest?
Winter: Das sieht man vor allem an den Marktdaten, von Finanzierungsstrukturen über Mieterbesätze und teils genaue Mietvertragsdaten bis hin zu den Transaktionspreisen liegt fast alles öffentlich vor.
Was macht der US-Regulator besser als der Deutsche?
Winter: Er ist schneller. In Deutschland wartet man manchmal jahrelang auf Entscheidungen. Sind diese getroffen, ist es oft zu spät. Uns fehlen 600.000 Wohnungen in Deutschland. Dafür sind auch die im Vergleich zu den USA sehr umfangreiche Bürokratie, die enorm langwierigen Entscheidungswege der Behörden sowie die extreme Detail-Regulierung verantwortlich.
In den USA setzen immer mehr institutionelle Investoren auf die Dienste externer Berater. Wie schätzen Sie, die den Deutschen- und den US-Markt gut kennt, die nationalen Unterschiede in dieser Frage ein – und in welchen Punkten setzen Sie selbst auf externe Berater?
Winter: Es gibt auf einigen Gebieten Spezialisten und externe Berater mit denen wir uns austauschen. Allerdings sollte man sich in beiden Märkten nie ausschließlich auf externe Dienstleister verlassen. Es muss auch grundlegende operative Fachbereiche geben, in denen man selbst eine umfangreiche Expertise besitzt.
Dennoch kann zusätzliches externes Fachwissen hilfreich sein. Wir nutzen beispielsweise externe Berater, wenn es um die Bewertung von Risikofaktoren geht, die wir selbst nicht einschätzen können. Zum Beispiel bei Risikoabsicherungen durch Versicherungen, da diese zurzeit in den USA ein sehr volatiles und komplexes Thema sind.
Über die Interviewte
Celine Winter verantwortet die Geschäftsentwicklung der W5 Group, dem Family Office ihre Vaters, dem Immobilieninvestor Ralph Winter, dem Gründer und ehemaliger Hauptaktionär von Corestate Capital. Die Gruppe ist in den USA derzeit mit einem Volumen von rund 5 Milliarden US-Dollar in mehr als 9.000 Wohneinheiten investiert. Weitere Karrierestation von Celine Winter war unter anderem bei BNP Paribas Real Estate.