Umwälzungen bei Handelsimmobilien „Der gesamte Einzelhandel verändert sich”

Peter Axmann (v.l.n.r.) von der HSH Nordbank, Martin Mörl von Prelios Immobilien Management, und René Westerheider von Trei Real Estate. | © HSH Nordbank, Prelios Immobilien Management und Trei Real Estate.

Peter Axmann (v.l.n.r.) von der HSH Nordbank, Martin Mörl von Prelios Immobilien Management, und René Westerheider von Trei Real Estate. Foto: HSH Nordbank, Prelios Immobilien Management und Trei Real Estate.

private banking magazin: Herr Axmann, sind Einzelhandelsimmobilien ein Investment mit Zukunft?

Axmann: Diese Frage kann man nicht pauschal beantworten, da die Entwicklungen in den unterschiedlichen Typen von Einzelhandelsimmobilien – beispielsweise in Shopping-Centern, Fachmarktzentren oder Supermärkten – und je nach Lage sehr unterschiedlich sind. Die gesamte Branche verändert sich mit der Ausbreitung des Online-Handels, aber die Digitalisierung macht sich in den einzelnen Segmenten unterschiedlich stark bemerkbar. Daher betrachten wir jede Objektklasse differenziert.

Anders gefragt: Welches Segment hat denn wenig Zukunftsperspektive, und wo gibt es positive Aussichten?

Axmann: Wir halten wettbewerbsfähige Objekte in A-Lagen weiterhin für wertstabil und sehen hier auch eine entsprechende Nachfrage auf Investorenseite. Das Gleiche gilt für Fachmarktzentren mit ihrem Mietermix aus Lebensmittlern, Drogeriemärkten und Non Food-Discountern, die sich bislang relativ immun gegenüber der Onlinekonkurrenz zeigen und deshalb auch künftig eine nachhaltige Miet- und Renditeperformance aufweisen dürften. Schwieriger wird es für Einkaufszentren und Kaufhäuser selbst in zentralen Lagen, sofern sie sich nicht oder nicht ausreichend auf den Wandel im Handel eingestellt haben. Das Gleiche gilt für Nebenlagen und für C- oder D-Städte. Eine Vernetzung von stationärem und Online-Handel beispielsweise, mit Abholstationen für via Internet bestellte Waren, ist künftig ein „Muss“. Als Finanzierer achten wir auf die Zukunftsfähigkeit der Einzelhandelsimmobilie: Stimmt die Aufenthaltsqualität und der Mietermix? Überzeugen das Betreiberkonzept und die Lage? Und besonders wichtig: Gibt es eine flexible Objektstruktur, die auch eine andere Nutzung als die aktuelle zulässt? Entsprechend aufgestellte Handelsimmobilien sind und bleiben aus unserer Sicht eine nachhaltige Assetklasse. Gleichwohl halten wir an unseren konservativen Kreditstandards fest und rechnen ausreichende Puffer ein, um sinkende Mieten und Marktwerte abfedern zu können.

Welche Rolle spielt der Online-Handel in diesem Zusammenhang?

Axmann: Der E-Commerce wuchs im ersten Halbjahr 2018 um rund 7 Prozent, der stationäre Handel nahm aber auch um immerhin 2,5 Prozent zu. Das heißt, der Handel insgesamt wächst, der Kuchen wird also größer. Es gilt, sich auf die Ansprüche der Kunden einzustellen, die heute gut informiert sind, Preisvergleichsportale nutzen und oftmals nicht mehr nur Einkaufen wollen. Shopping-Center und Einkaufspassagen positionieren sich inzwischen vielfach neu als „Erlebnis-Center“ mit Wohlfühlatmosphäre, Food-Court und attraktiven Freizeitangeboten.