Die Stimmung am Markt für Büroimmobilien ist bisher eher getrübt. Kurzfristig soll sich der Markt eher stabil halten, mittelfristig Investoren einen moderaten Rückgang. Das zeigt eine Umfrage des Berufsverbands der Investment Professionals (DVFA). 66 Personen mit C-Level- oder Managementverantwortung befragte der Verband zu den Büroimmobilien-Investments in institutionellen Portfolios.
Weniger Beschäftigte, weniger Fläche
Für den Rückgang am Büroimmobilienmarkt sehen die Befragten mehrere Gründe. So rechnen zwar 51 Prozent damit, dass die Zahl der Beschäftigten in den kommenden ein bis drei Jahren gleich bleibt. 18 Prozent rechnen sogar mit einem Zuwachs. Aber mittelfristig gehen 50 Prozent davon aus, dass die Zahl der Bürobeschäftigten sinkt.
Daher ist es auch kaum verwunderlich, dass das Bild bei der Größe der Büroflächen ähnlich aussieht: 61 Prozent der Befragten gehen davon aus, dass die Flächengrößen kurzfristig gleich bleiben, mittelfristig erwarten dafür 44 Prozent reduzierte Flächen. Im Mittel rechnen die Investoren damit, dass die Bürogröße um 14 Prozent schrumpft. Gibt es weniger Mitarbeiter im Büro, braucht es eben auch weniger Fläche.
Bei den Gründen für die kleineren Flächen gehen die Befragten allerdings davon, dass Homeoffice (59 Prozent) und konjunkturelle Einflüsse (53 Prozent) einen sinkenden Einfluss haben. Das Thema Nachhaltigkeit (47 Prozent) werde hingegen künftig einen größeren Einfluss auf die Bürofläche haben. Beim Homeoffice rechnen die Befragten, dass Angestellte zwei Tage von zu Hause arbeiten werden.
Angesichts dieser Punkte verwundert es kaum, dass 55 Prozent der Befragten damit rechnet, dass die Büroimmobilien-Quote in institutionellen Portfolios sinkt. Im Mittelwert könnte diese um 13 Prozent nach unten gehen. Als Gründe nannten die Befragten zudem die hohen ESG-Anforderungen, aber auch die strategische Asset-Allokation. Verschärfte Eigenkapitalanforderungen und Liquiditätsanforderungen sind laut den Autoren weitere Treiber. Bei denjenigen, die ihre Quote erhöhen wollen, sind dies interessanterweise die gleichen Gründe – ESG-Kriterien, Liquidität und Asset Allokation. „Institutionelle Investoren werden sich zukünftig – auch aus Gründen der Umsetzung ihres eigenen Anspruchs an ESG-Konformität – im Wesentlichen entsprechend auf ESG-konforme Assets konzentrieren“, erklären Brigitte Walter und Benjamin Klisa aus der DVFA-Kommission.
Lage bleibt wichtigstes Qualitätsmerkmal – und ein Lichtblick
Ein einheitliches Bild ergibt sich bei der Frage, welches Qualitätsmerkmal am wichtigsten bleibt: die Lage. Die Toplage im sogenannten Central Business District (CBD) liegt bei 86 Prozent der Befragten im Fokus. Dabei stehen die Faktoren Flächenqualität, gute Erreichbarkeit und ein zunehmender Anspruch an ökologische Faktoren im Vordergrund. Lage und Qualität der Flächen stehen gemeinsam mit 95 Prozent an erster Stelle.
Einen Lichtblick gibt es aber. Die Befragten rechnen mit steigenden Mieten (10 Prozent im Mittelwert) als auch steigenden Investmentpreisen (11 Prozent im Mittelwert), solange es sich um qualitativ hochwertige Immobilien handelt. Aber es lohnt sich auch, einen Blick auf andere Märkte zu richten. So erholt sich beispielsweise der Büromarkt in den USA. Und trotz der bisher trüben Aussichten gibt es auch Argumente, die wieder für eine Erholung sprechen. Etwa, dass Family Offices die Lage nutzen und nach Opportunitäten schauen.