Trends in der Projektentwicklung München löst Frankfurt als teuersten Bürostandort ab

Die Büromieten dürften unter anderem in Berlin weiter steigen. | © Getty Images

Die Büromieten dürften unter anderem in Berlin weiter steigen. Foto: Getty Images

Das Interesse an der Anlageklasse Immobilien reißt nicht ab. Laut einer Analyse des Beratungsunternehmens Bulwiengesa entwickeln institutionelle Investoren Gewerbeimmobilien in Deutschland immer häufiger für das eigene Portfolio. Der Marktanteil der Bestandsentwicklungen, in der Branche spricht man von „Investor-Developments“, ist nach Angaben von Andreas Schulten, Generalbevollmächtigter von Bulwiengesa, von rund 20 Prozent im Jahr 2016 auf etwa 40 Prozent im Jahr 2019 gestiegen.

Andreas Quint, Vorstandsvorsitzender der CA Immo, einem großen Bürobestandshalter und Büro-Entwickler in Zentraleuropa, bestätigt diese Darstellung: „Die CA Immo – wie einige andere Investoren auch – baut im aktuellen Marktumfeld lieber selbst, als auf zur Portfoliostrategie passende Objekte zu warten.“

Auf der anderen Seite bauen aber auch immer mehr Entwickler eigene Bestände auf, anstatt permanent nach Grundstücken und Investitionsmöglichkeiten zu suchen. Im Ergebnis steigt das Volumen des Investor-Developments rasch an, während der Umfang der Trading-Developments nahezu konstant ist. 

Allerdings gibt es in den einzelnen Nutzungsarten zum Teil erhebliche Unterschiede, wie die in Hamburg beheimatete Bulwiengesa betont. Während das Volumen der Wohnungsentwicklungen für den eigenen Bestand praktisch stagniert, verzeichnen die Hanseaten bei Hotels und insbesondere bei Büros deutliche beziehungsweise überproportionale Zuwächse. 

Immer mehr Bürobeschäftigte

Ein Grund für das große Interesse an Büro-Entwicklungen ist neben dem Wachstum der Bürobeschäftigung auch der sinkende Leerstand in den Top-Städten. Schulten kommentiert: „Wir gehen in den kommenden Jahren von einem weiteren Bürobeschäftigtenanstieg aus. Berlin hat laut unserer Prognose im Jahr 2022 voraussichtlich etwa 850.000 Bürobeschäftigte, was im Vergleich zu 2008 ein Anstieg um 42 Prozent bedeutet.“

Auch in München und Hamburg soll das Bürobeschäftigtenwachstum der vergangenen Jahre anhalten. Trotz der steigenden Bautätigkeit sieht Schulten bei den Leerständen keine Trendwende: „Anders als in vorangegangenen Zyklen sehen wir laut unser Büromarktprognose bis 2022 den Büroleerstand in den Metropolen nicht ansteigen“, so Schulten. Berlin und München seien bei der Entwicklung der Leerstandsrate sehr ähnlich und kommen auch 2022 nicht über rund zwei Prozent hinaus.

Ein ähnliches Bild sieht Bulwiengesa bei den Mieten bei der Büromarktprognose bis 2022: Die Bürospitzenmieten werden besonders in Berlin, München und Frankfurt weiter steigen. Dabei ist der Anstieg in Berlin seit 2018 besonders groß. Dort kletterten die Mieten im Schnitt um 14 Prozent. München und Düsseldorf folgen mit einem Plus von jeweils rund 10 Prozent. München löst laut Bulwiengesa zudem ab 2022 Frankfurt als teuersten Bürostandort ab. 

Im Bürosegment liegen die Investor-Development-Flächen vor allem in Berlin und München. In der bayerischen Landeshauptstadt stieg der Anteil der Investor-Developments bei Büros seit 2016 um 44 Prozent auf 1,3 Million Quadratmeter im Jahre 2019. Über alle Nutzungsarten hinweg machen die Entwicklungen für eigene Bestände in München fast 63 Prozent des Projektvolumens aus. In Berlin und Stuttgart werden 47,5 beziehungsweise 47,8 Prozent erreicht. In Hamburg werden 44 Prozent der Flächen für eigene Portfolien gebaut.